재건축 수익성 악화 불가피..소형의무제 부활 '주택시장 영향은'

정부가 9일 발표한 '소형주택 의무건립비율' 내용은 재건축시장에 미치는 파장을 가급적 줄이면서 소형주택을 많이 짓도록 유도하는데 초점을 맞추고 있다. 시·도지사가 지역실정을 감안해 의무건립 비율을 탄력적으로 조정하고 시행시기도 유보할 수 있도록 배려하고 있다. 소형주택에 대한 금융지원도 대폭 확대했다. 그러나 표준건축비를 생산자물가지수에 연동시키고 업계가 요구해온 용적률 인센티브제도를 배제해 재건축 사업성은 지금보다 악화될 것으로 예상된다. ◇적용범위=소형주택의무건설 비율을 적용하고 있는 서울 잠실 청담·도곡 화곡 암사·명일 반포 등 5개 저밀도지구와 개정지침 시행일 이전에 사업계획승인을 신청한 곳,16층 이상으로 건축심의를 통과한 아파트단지는 이번 조치의 적용대상에서 제외된다. 재건축 조합원의 경우 기존 주택 규모까지 건설할 수 있도록 해 적은 평수를 배정받는 경우는 없도록 배려했다. ◇인센티브제 도입=내년말까지 한시적으로 전용면적 18평이하 주택에 대한 국민주택기금 지원한도가 가구당 3천만원에서 5천만원으로 확대된다. 금리도 연 7%에서 5%로 낮아진다. 소형주택의 표준건축비 산정방식도 생산자 물가지수에 연동시키고 3년에 한번씩 조정하도록해 분양가를 예측할 수 있도록 했다. ◇의무비율 적용사례=중대형평형으로만 구성된 중밀도 단지의 경우 가구수를 늘리지 않고 1대1 재건축을 할 경우 소형주택을 짓지 않아도 된다. 중소형평형이 혼재된 경우에도 용적률이 높아지는만큼 조합원들은 소형평형을 배정받지 않게 된다. 용적률이 1백87%인 8백81가구(전용면적 15평 1백71가구,18평 3백29가구,25.7평 3백81가구)의 중밀도 아파트를 2백50%의 용적률을 적용해 재건축하는 경우를 예로 들어보자. 재건축후의 아파트 구성비율은 전용면적 18평이하가 1백81가구,18평이상이 7백26가구로 대부분 기존 평형보다 넓혀 갈 수 있다. ◇재건축시장 파장=부동산전문가들은 강세를 지속하고 있는 중소형아파트값과 전세값 안정에는 큰 효험을 발휘하지 못할 것으로 내다보고 있다. 지금부터 아파트가 지어진다 하더라도 실제 입주가 가능한 시기는 3년 정도 후인 까닭이다. 다만 심리적인 안정에는 어느 정도 기여할 것으로 보인다. 재건축대상 아파트는 소형평형을 20% 정도 배정함에 따라 재건축 사업의 수익성이 떨어지게 됐다. 내집마련정보사의 김영진 사장은 "용적률을 2백50%로 제한한데 이어 소형평형 의무비율까지 부활돼 조정을 보이던 재건축 대상 아파트값이 추가 하락할 가능성이 높다"고 말했다. 유대형·조성근 기자 yoodh@hankyung.com [ Q & A ] [문] 소형주택 의무건립 비율이 적용되는 수도권 과밀억제권역은. [답] 서울 인천 의정부 구리 남양주 하남 고양 수원 성남 안양 부천 광명 과천 의왕 군포 시흥 등 16개 시다. [문] 중대형으로만 구성된 아파트단지를 1대1로 재건축(기존 가구수만큼만 건설)할 경우에도 의무비율을 적용받게 되나. [답] 제외된다. 재건축사업의 조합원에 대해서는 기존 주택의 규모까지 건설할 수 있으므로 모두 중대형으로만 지을 수 있다. [문] 건축심의를 통과한 단지에 대해서는 이번 조치를 적용하지 않는다는데. [답] 건축심의를 통과한 경우에는 세부 사업계획이 확정된 단계임을 감안해 이번 의무비율 적용대상에서 제외했다. 시행일전에 사업계획승인을 신청한 곳도 사전심의를 통과한 점을 고려해 배제했다. [문] 3백가구 이상으로 기준을 정한 이유는. [답] 택지면적,입지여건,단지간 이격거리 등 주택건설 기준 등을 감안할때 적정한 사업수익성이 나오는 단지규모는 3백가구 이상이다. 이번에 도입되는 의무비율을 피하기위해 인위적으로 소규모로 개발하는 사례는 거의 없을 것으로 예상된다.