감정평가액 맹신하지 마라 .. 알고가면 실패않는 '경매10계'

비수기인데도 불구하고 경매시장 열기는 식을줄 모른다. 입지여건이 좋은 아파트는 여전히 낙찰률이 감정가의 90%를 웃돈다. 그동안 찬밥 대접을 받던 다가구 다세대 점포주택 입찰에도 투자자들이 몰리고 있다. 하지만 경매참가자들 모두 돈을 버는 것은 아니다. 실패하는 사람들도 많다. 초보투자자들이 실수하기 쉬운 대표적인 점들을 소개한다. 선순위 저당금액이 적은 부동산은 조심하라 =채무자가 빚을 갚아 경매가 취소되는 사례가 의외로 많다. 상당기간 공을 들여 낙찰을 받은게 물거품이 되는 셈이다. 지나치게 높은 수익은 기대하지 않는게 바람직하다. 낙찰후 잔금을 납부해도 소멸되지 않는 권리가 있다 =선순위지상권 가처분가등기는 낙찰받아도 권리가 없어지지 않는다. 예고등기도 소유권분쟁이나 저당권의 원인무효와 관련해 소송중인 경우가 많아 재판결과에 따라 소유권이 바뀌거나 저당권이 소멸될수 있다. 가급적 입찰을 피하는게 유리하다. 감정평가금액을 맹신하지마라 =감정가는 대체로 시세의 90%선에서 결정되지만 이보다 높은 경우도 꽤 있다. 또 경매로 나오기 3개월전에 조사한 가격이기 때문에 가격등락이 클 수가 있다. 입찰전에 현지 부동산업소를 2~3곳 이상 방문해 시세보다 얼마나 싼지 확인해야 한다. 법정지상권이 있는 물건은 피하는게 낫다 =토지 경매물건에서 종종 볼수 있다. 건물과 토지 소유자가 다른 경우다. 낙찰자는 건물의 사용권이 없고 임대료만 받을수 있다. 따라서 해당 부동산 소재지 관청에서 건축물관리대장과 토지대장을 비교해 소유자가 일치하는지 따져봐야 한다. 임야나 전답은 지번을 잘 찾아야 한다 =지방에 있는 땅의 경우 해당지번을찾는게 쉽지 않다. 현장에 가서도 엉뚱한 곳을 보고 와서 낙찰받았다 뒤늦게 보증금을 포기하는경우도 심심치 않게 발생한다. 선순위세입자가 있는 물건은 신중히 입찰하라 =선순위세입자는 최초 저당권이 설정되기전에 주민등록 전입신고를 하고 거주하고 있는 세입자다. 낙찰자가 전세금액 전부를 물어주어야 한다. 입찰할땐 전세금을 감안해 응찰가를 결정해야 한다. 형질변경이 가능한지 따져봐라 =도로변에 접했더라도 낙찰후 용도변경이 안돼 애먹는 경우가 있다. 임야나 농지를 구입할땐 지자체를 방문해 형질변경이 가능한지 확인하는게 중요하다. 지분경매는 일반 경매와 다르다 =건물중 일부만이 경매로 나올수가 있다. 값이 싸다고 꼼꼼히 확인하지 않고 응찰했다간 낭패보기 십상이다. 여러번 유찰됐으면 납득할만한 이유가 있는지 알아봐야 한다. 잔금을 내고 바로 입주하겠다는 생각은 버려라 =잔금지불일 전에는 이해관계인의 항고가, 잔금지불일 이후엔 명도절차가 남아 있다. 항고는 특별한 사유가 없는한 시간이 해결해 주지만 명도책임은 낙찰자 부담이다. 세입자와 분쟁소지가 있을 경우 인도명령 및 명도소송이란 강제집행절차를 밟아야 한다. 통상 2~5개월이 소요된다. 주택은 반드시 현장을 방문하라 =유찰이 많이 된 물건일수록 좁은 골목의 막다른 집인 경우가 많다. 차 1대도 주차할 공간이 없고 새로 집을 짓기도 난감한 사례가 비일비재하다 ( 한 국 경 제 신 문 1999년 8월 10일자 ).