"건축고도 제한 완화는 기정사실로 믿고 있고요. 얼마나 풀어주느냐가 최대 관심이죠."(성남 수정구 A공인중개사)

성남지역 부동산중개사들은 6일 "주민들과 투자자들이 기대감에 들떠 있다"며 "하지만 최대 몇m까지 높여주느냐에 따라 수익성이 달라질 것이기 때문에 투자에 신중을 기해야 한다"고 조언했다.

◆기대심리에 2006년 최고가 거의 회복

서울공항 주변은 국제기준에 따라 1~6구역으로 나눠진다. 1구역은 활주로에 해당하며,2 · 3구역은 비행기가 뜨고 내리는 방향이다. 문제는 성남시 구시가지로 재개발 지역에 해당하는 5 · 6구역이다. 현재 이들 구역은 고도 제한으로 인해 45m(13층) 높이 이하의 건물밖에 지을 수 없도록 돼 있다.

최근 성남 부동산 시장의 최대 관심사는 현재 45m인 고도 제한을 최대 몇m미터까지 높여주느냐에 쏠려 있다. 성남시는 고지대 주거지역의 경우 최소 25층 이상,저지대 상업지역의 경우 40층 이상의 건물을 짓게 해줄 것을 요구하고 있다.

명지공인중개의 김홍중 공인중개사는 "현지에서는 최저 25층까지 완화되지 않겠느냐는 조심스런 기대를 하고 있다"며 "지금보다 10층 이상 높아진다면 사업성을 기대해볼 수 있지만 5층 이하라면 이는 기대에 미치지 못하는 결과"라고 말했다.

아직까지 이 부분에 대해 국방부가 함구하고 있기 때문에 완화폭을 예측할 수 없다. 하지만 1월 중에 고도 제한 완화 높이가 결정되면 부동산 시장이 출렁일 전망이다.

성남시 고도 제한 완화의 대표 수혜지로 꼽히는 지역은 수정구 신흥동 '신흥 주공아파트 단지'다. 이 단지는 성남시가 주도적으로 추진하는 재개발 지역과 달리 주민들이 독자적으로 추진하는 재건축 지역이다. 특히 지하철 8호선 산성역 인근으로 서울 접근성이 뛰어난 것이 장점이다. 위례신도시 예정지와도 가깝다.

신흥 주공아파트 76㎡(23평형)는 지난해 초 3억원까지 떨어졌다가 지난해 말 4억1000만원 선까지 올랐다. 이는 2006년 최고가의 80% 선이다. 신흥동의 김성규 공인중개사는 "신흥 주공아파트는 성남시의 '강남'으로 불릴 정도"라며 "강남의 아파트 가격 흐름을 따라 가는 경향이 있다"고 설명했다. 이 단지는 현재 15층까지 재건축이 가능하지만 고도 제한이 완화되면 최대 25층까지 올릴 수 있기를 기대하고 있다. 이렇게 되면 250%인 용적률을 거의 활용할 수 있다.


◆성남 구시가지 추격 매수 경계해야

반면 추격 매수를 조심해야 하는 지역으로는 성남시청 인근의 구시가지 재개발 예정구역이 꼽혔다. 성남시가 추진 중인 2단계 정비 예정구역에 속하는 이 지역은 수정구 신흥2，중원구 중동1，태평2，태평4 등 8곳이다. 주로 단독 · 다세대 주택이 밀집해 있다. 이곳은 저지대여서 현재는 최고 20층까지 아파트 건축이 가능하지만 고도 제한이 완화되면 이보다 높아질 것으로 주민들은 기대하고 있다.

신흥2구역의 지분 시세는 현재 3.3㎡당 1300만~1700만원에 형성돼 있다. 지난해 말 사업승인이 떨어져 신흥 주공에 비해 사업 추진은 빠를 것으로 보이지만 가격이 지나치게 올라 수익성은 회의적이라는 평가가 많다. 인근 A공인중개사는 "지금 시세로 들어가면 수익성을 크게 보장받기 어렵다"며 "1단계로 재개발을 추진한 단대구역의 사례를 보면 알 수 있다"고 설명했다. 단대구역의 경우 추가 분담금으로 1억5000만원 정도를 냈다. 이에 따라 30평형 재건축 후 아파트 시세가 6억원대는 가야 사업성이 있다는 분석이 나와 아직까지 일반 분양을 미루고 있다.

신흥2구역의 B공인중개사는 "최근 성남 구시가지 재개발 지분 거래의 90%가 외지인"이라며 "정작 성남 토박이들은 사업성을 고려해 들어가지 않는 상황"이라며 추격 매수를 경계했다.

성선화 기자 doo@hankyung.com