현 법무법인 강산 대표변호사
현 서울시동작구, 수원시 고문변호사
현 성균관대학교대학원 방재안전공학부 겸임교수
현 서울시 종로구 계약심의위원회 위원장
현 서울시 동작구 도시계획위원
현 서울시 도시재생아카데미 강사
저서 '가로주택 소규모재건축정비사업 실무', '실무 토지수용보상' 등 14권
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재개발 현금청산 시 정당하게 보상받는 방법
내 집이 재개발사업을 하는 구역에 포함되어 있는데, 나는 아파트를 받지 않고 현금청산을 하려고 한다. 정비사업의 진행과정을 간단히 보면, 정비구역 지정 → 추진위 구성 → 조합설립 → 사업시행계획인가 → 분양신청 → 관리처분인가 → 이주·해체·착공 → 준공·이전고시·입주 순으로 진행된다. 이때 분양신청이 매우 중요하다. 현금청산을...
2023-06-01 15:35 -
지역주택조합에서 탈출하는법 2 (조합 해산)
1. 쟁점 전국 곳곳에서 지역주택조합의 피해사례가 너무나도 많다. 그렇게 가입하지 말라고 해도 무주택 서민들은 지역주택조합에 가입한다. 그 이유는 두가지로 요약된다. 조합에 가입하는 가장 강력한 이유는 첫째는 아파트가격에 대한 과장광고이고, 둘째는 무효인 '전액환불증서' 때문이다. 그러나 지역주택조합이 약속한 처음 가격은 지켜지는 경우가 없다고 봐도 된다. 오히려 주변보다 높은 가격이 태반이고, 그나마 낸 돈을 뜯기지 않고 ...
2023-05-25 18:00 -
지긋지긋한 지역주택조합에서 탈출하는 방법
1. 지역주택조합은 대부분 실패한다. 지역주택조합은 일반 아파트를 분양받는 것과 다르다. 지역주택조합에 가입한다는 것은 내가 아파트를 누구로부터 공급받는 것이 아니라, 내가 지역주택조합의 주인으로서 직접 아파트 사업을 하여, 이익이 남으면 조합원끼리 나누고, 손해를 보면 그 손해액을 분담하는 것이다. 즉, 내가 사업시행자인 것이다. 지역주택조합은 첫째, 50% 지역주택조합부지로의 토지 사용승낙을 받아 모집신고를 하여 행정청으로부터 수리받아야...
2023-05-21 18:23 -
'정비사업 공사비 분쟁현황 간담회' 참가기
1. 서울시 간담회 개최 서울시는 2023. 3. 22. “정비사업 공사비 등 분쟁현황 관련 관계자 및 전문가 간담회”를 개최하였다. 주요지구의 시공자들의 공사비 증액 요구 현황을 파악하고, 이에 대해 조합장들과 전문가들의 의견을 듣는 자리였다. 2. 증액 요구 현황 ○ **구역 - 착공, 입주 1개월 남은 상태 - 시공자 1,662억원에서 2,332억원으로 670억원(40.3%) 증액 요구하면서, 이것이 관철되...
2023-03-28 11:04 -
리모델링 조합설립동의서 징구 전 주의사항
조합규약을 제대로 작성하고(법무법인강산 제시안 참고), 상가 동의 문제를 변호사와 함께 고민하여야 하고, 세대수 증가를 할지 여부 등도 설계자와 심도 있게 고민을 하여야 하고, 최종적으로 처음 리모델링사업계획에 대한 의사결정을 하여야 한다. 이러한 결정을 모두 마치고 나서야 조합설립동의서 징구에 나서 빠른 시간안에 동의서 징구를 마쳐야 한다. 동의서에는 날자를 써 두어야 조합설립동의율 충족에 대한 입증이 가능하다. 대법원 판결(2010두207...
2023-03-13 17:43
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아파트 리모델링 추진위원회나 조합 임원의 마음가짐
「주택법」에 의한 아파트리모델링은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축보다 중간에 사업진행이 좌초될 위험이 크다. 특히 1기 신도시의 경우는 더 더욱 그렇다. 그 이유는 간단하다. 리모델링을 추진하다가도 재건축이 가능하거나 유리한 것으로 생각되면 언제든지 소유자들은 리모델링을 그만두고 재건축을 추진하고자 하기 때문이다. 현행법하에서는 리모델링에서 재건축으로 변경하기 위해서는 다시 재건축조합을 설립하여 인가를 받는 길 외에는 없다. 이렇게...
2023-03-09 18:04 -
리모델링조합 설립 동의 철회 가능 시기
1. 쟁점 1) 「주택법」시행령 제75조제3항의 ‘법 제66조제2항에 따라 리모델링에 동의한 소유자는 리모델링주택조합이 구청장에게 허가신청서를 제출하기 전까지 서면으로 동의를 철회할 수 있음’이라 함은 리모델링 주택조합설립 동의를 철회하는 것도 포함하는지? 2) 리모델링 주택조합설립 동의를 포함하지 않는다면, 리모델링주택조합 설립 동의 철회는 언제까지 가능한지? 2. 문제의 해결 ○ 주택법시행령 제75조제3항은 행위...
2023-03-06 10:15 -
서울 신통기획 대상지, 모아타운 내 신축건물 현금청산 여부
1. 신통기획 권리산정기준일 서울시 신속통합기획 관련 권리산정기준일 1차 주택재개발 선정구역은 2021. 9. 23.이고, 2차공공재개발선정구역은 2021. 12. 30.이다. 아직 미선정된 구역은 서울시는 2021. 12. 28. 주택재개발 후보지 선정결과 발표를 통해, 2022년 이후 (민간/공공) 재개발 공모시부터 선정되는 후보지의 권리산정기준일은 공모시기와 관계없이 2022. 1. 28.로 지정 하며, 이는 '23년말까지 ...
2023-02-15 10:54 -
주민등록이 임차인 몰래 말소된 경우의 대항력
1. 세입자 주소 몰래 옮기고 담보대출 2022. 11. 2. 연합뉴스 내용이다. “경기 안산시에서 세대주인 집주인(임대인)이 전세 세입자(임차인)의 주소지를 자신의 집으로 몰래 옮긴 뒤 주택담보대출을 받은 사건이 잇따라 발생해 주의가 요망된다. 안산시가 유사 피해사례가 잇따르자 전입신고시 전입자 신분증을 확인하도록 행정안전부에 제도개선을 제안했고, 행안부가 이를 받아들여 전국 읍면동 행정복지센터에 개선안이 적용됐다. (중략)...
2023-01-13 13:31 -
정비회사 서면결의서 징구 업무, 제3에게 대행시키면 '형사 처벌'
1. 쟁점 사안 조합의 정관 개정내용이 법령 개정을 반영한 것이거나 관리처분계획 내용이 이미 조합원들에게 안내된 것이더라도, 정관의 변경뿐 아니라 분양신청 철회자 현금청산, 관리처분계획의 수립, 자금의 차입과 상환방법, 보증약정 체결, 이주비 지급, 철거동의 및 이주지연 조합원의 손해액 부담, 기부채납 협의 등 권리귀속 및 비용부담에 관한 사항을 확정하는 내용이 포함되어 있는 2018년 정기총회 서면참석 및 결의서 안건에 관한 서면결의서 징구...
2023-01-11 17:19
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잔금 납부 후 소유권 이전등기를 해주지 않는 경우
1. 쟁점 상가건물의 점포를 분양하면서 분양대금을 완납하고 건물 준공 후 공부정리가 완료되는 즉시 소유권을 이전하기로 약정하였지만 잔금을 모두 납부한 후에도 1년 이상 소유권이전등기를 해 주지 않고 있는 상황이다. 재개발·재건축사업에서 잔금을 모두 납부하였는데도 입주지정기간만료일로부터 1년이 지나도록 소유권이전등기를 해 주지 않고 있는 상황이다. 이런 경우 수분양자는 소유권이전등기 지체를 이유로 손해배상을 청구할 수 있는지가 ...
2022-12-20 17:59 -
공공공지와 공개공지 경매시 주의사항
1. 공공공지 공공공지는 시 · 군내의 주요 시설물이나 환경의 보호, 경관의 유지, 재해대책, 보행자의 통행과 주민의 일시적 휴식 공간을 확보하기 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 설치하는 기반시설 중 하나이다. 공공공지는 도시계획시설의 범주 중 광장, 공원, 녹지, 유원지 등과 함께 공간시설에 속한다. 일반적으로 기반시설은 도시계획시설로 결정하여야 하지만 공공공지는 반드시 도시계획시설로 결정하여야 하는 시설...
2022-12-08 15:40 -
기반시설 중 도시계획시설로 하지 않아도 되는 임의시설, 경매 참가자 주의사항
기반시설중에는 반드시 도시계획시설로 결정하여야 하는 시설과 도시계획시설로 결정하지 않아도 설치할 수 있는 임의시설로 나뉜다. 국토계획법 제43조제1항단서, 동법시행령 제35조제1항과 동법시행규칙 제6조에 도시계획시설로 결정하지 않아도 되는 임의시설이 나열되어 있다. 예를 들면, 주차장, 차량 검사 및 면허시설, 공공공지, 열공급설비, 방송ㆍ통신시설, 시장ㆍ공공청사ㆍ문화시설ㆍ공공필요성이 인정되는 체육시설ㆍ연구시설ㆍ사회복지시설ㆍ공공직업 훈련시설...
2022-12-07 14:45 -
공인중개사의 권리금 계약과 행정사법 위반 여부
1. 문제의 제기 공인중개사가 권리금계약서를 작성하면 행정사법으로 처벌되는가? 행정사법시행령 제2조제2호가목은 개인 간의 각종계약을 행정사의 업무로 규정하고 있고, 행정사가 아닌 자가 이를 업으로 할 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다. 2. 판례 수원지방법원 성남지원 2022. 11. 11. 선고 2022고단577 판결 공인중개사가 행정사의 자격 없이 어린이집 부동산임대차계약을 중개하면서 종전임...
2022-12-06 16:45 -
상가 매매 시 임차인의 계약 해지권 인정 여부
1. 대항력이 있는 경우 가. 원칙적으로 일단 승계 상가건물임대차보호법이 제정되기 전에, 대법원은 “임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 ...
2022-11-21 11:12
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골목길 상수도·가스관 설치 사용승낙 분쟁 해결법
주택가 골목길은 대부분은 행정청 소유이다. 그런데 가끔 개인 사유지가 있다. 이러한 개인 사유지 골목길을 소유하고 있는 사람들 입장에서는 당연히 자신이 소유권자이므로 임료상당의 부당이득금을 청구하거나 골목길에 접한 토지소유자가 주택을 건축하는 경우에 상·하수도, 도시가스관 등을 인입하기 위한 공사 시에 돈을 받고 사용승낙을 해 주고 싶어 한다. 즉, 어떤 토지 소유자가 주택을 건축하고 상수도 급수공사(하수도, 전기, 가스관 등)를...
2022-11-14 18:04 -
서울시 표준선거관리규정에 따른 조합임원 연임 방법
1. 쟁점사항 『도시 및 주거환경정비법』 제77조의4 및 『서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례』 제47조에 따라 조합임원의 민주적인 선출 방법 및 절차에 관한 사항을 정하여 부정선거를 방지하고 공정하고 투명한 정비사업 추진을 목적으로 서울특별시 정비사업 표준선거관리규정을 제정하였다. 그런데 위 서울시 표준선거관리규정과 같은 선거관리규정을 두고 있는 조합에서 조합 임원의 연임을 함에 있어서 대법원 2009다89337 판결을 근거로 새로운 입...
2022-10-13 10:11 -
이른바 '가계약금'은 돌려받지 못하나
1. 사례 건물소유자가(임대인)가 공인중개사에게 자신 소유 주택에 대한 임대차에 대하여 보증금, 월 임료를 정하여 준 상태에서, 임차를 하고자 하는 자가 중개사사무실을 방문하여 임대차 조건에 대해서 설명을 듣고, 마음에 들어 내일 와서 계약을 하겠다고 하였다. 그러자 중개사가 그럼 조금이라도 돈을 맡겨 놓고 가라고 해서, 일단 중개사에게 100만원을 지불하고 정식계약은 내일 체결하기로 하였다. 그런데 다음 날 임차인이 마음이 변하여 중개사를 ...
2022-10-11 15:55 -
상가 3기 차임 연체와 계약 해지
상가임대차보호법 제10조의8은 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 규정하고, 이 규정은 2015. 5. 13. 신설된 것이다. 즉, 본조 신설 전에는 2기 차임 연체로 해지가 가능하였다. 대법원은 “임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 대해서 '임차인이 임대료를 3월 이상 연체'한 경우를 임대차계약의 해지 또는 갱신거절의 사유의 하나로 규정하...
2022-09-29 10:28 -
이주대책기준일 1년 소급에 대한 비판 및 제언
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’이라고만 함)시행령 제40조제2항단서는 “다만, 사업시행자가 「택지개발촉진법」 또는 「주택법」 등 관계 법령에 따라 이주대책대상자에게 택지 또는 주택을 공급한 경우(사업시행자의 알선에 의하여 공급한 경우를 포함한다)에는 이주대책을 수립ㆍ실시한 것으로 본다.”고 규정하고 있고, 동조제5항제2호는 “해당 건축물에 공익사업...
2022-08-31 17:24