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*약력
현 법무법인 강산 대표변호사
현 서울시동작구, 수원시, 고양도시관리공사 고문변호사
현 성균관대학교 건축토목공학부 겸임교수
현 서울시 종로구 계약심의위원회 위원장
현 서울시 도시재생아카데미 강사
저서 '가로주택 소규모재건축정비사업 실무', '실무 토지수용보상' 등
김은유의 보상과 재건축
  • 이미 처분된 체비지 소유권 관련 채권자 보호방안

    도시개발사업으로 인한 채비지 관련하여 2000. 1. 28. (구)토지구획정리사업법이 폐지되고 2000. 7. 1. 시행된 당시 도시개발법 제41조제5항, 현재는 제42조제5항은 “제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만, 제36조제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득한다....

  • '감정평가 타당성 조사'라는 족쇄를 먼저 풀어라. 정당보상의 시작점, 사전표본기준가격조사

    '감정평가 타당성 조사'라는 족쇄를 먼저 풀어라. 정당보상의 시작점, 사전표본기준가격조사 대응 1. 관련 법률 ○ 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제8조제1항은 “국토교통부장관은 제6조에 따라 감정평가서가 발급된 후 해당 감정평가가 이 법 또는 다른 법률에서 정하는 절차와 방법 등에 따라 타당하게 이루어졌는지를 직권으로 또는 관계기관 등의 요청에 따라 조사할 수 있다.”라고 규정하고, 동법시행령 제8조제1항은 '국토교통부장관이 법 ...

  • 지역주택조합 분담금 증액으로 탈퇴 인정 사례

    지역주택조합 사정변경으로 탈퇴 인정 사례 지역주택조합에 가입하였는데 처음 가입시와는 달리 분담금 액수나 분담금 납부시기가 매우 불리하게 변경된 경우 조합 탈퇴를 인정한 판결이 선고되었다. 해당 사안의 사실관계를 보면 다음과 같다. 변경된 조합원가입계약 내용에 의하면, ⅰ) 원고들이 부담하여야 할 분담금의 총액은 이 사건 조합원가입계약 당시보다 무려 3억 1,900만 원(172.5%) 또는 2억 9,900만 원(165%) 증가하게 되었고, ...

  • 서면결의서 본인확인 해야 한다.

    서면결의서 본인확인 해야 한다. 1. 서면의결권 행사 확인 의무 부과 도시정비법 제45조 제6항(2021. 8. 10. 개정되어 2021. 11. 11.부터 시행)은 '조합은 제5항에 따른 서면의결권을 행사하는 자가 본인인지를 확인하여야 한다.'라고 규정하고 있다. 위 규정은 2021. 11. 11.부터 새롭게 시행된다. 법 제44조제4항 및 제45조의 개정규정은 이 법 시행 이후 총회를 소집하는 경우부터 적용한다(부칙 제3조). 그런데...

  • 재건축 매도청구 후 경매, 공매에 붙여진 경우 입찰 참여 여부

    재건축 매도청구 후 경매, 공매에 붙여진 경우 입찰 참여 여부 가끔 재건축사업구역내 이지만, 이미 매도청구 소송의 1심 판결이 나온 이후에 매도청구권자로 소유권이 이전되기 전에 해당 부동산이 경매와 공매에 나오는 경우가 있다. 이에 대해 대법원은 주택재건축사업 시행자가 조합 설립에 동의하지 않은 토지 또는 건축물 소유자를 상대로 매도청구의 소를 제기하여 매도청구권을 행사한 이후 제3자가 매도청구 대상인 토지 또는 건축물을 특정승계한 경우, ...

  • 이주대책 개악 2( 2022. 8. 4. 이후 수분양권 전매금지)

    이주대책 개악 2( 2022. 8. 4. 이후 수분양권 전매금지) 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 2022. 2. 3. 개정되면서 , 법 제 78 조제 5 항이 신설되어 , 이주대책에 따른 수분양권 전매를 전면 금지하고 , 이를 위반하면 이주정착금 지급을 하도록 하였다 . 즉, 법 제 78 조제 1 항에 따라 이주대책의 실시에 따른 주택지 또는 주택을 공급받기로 결정된 권리는 소유권...

  • 공영주차장 결정 취소 사례

    공영주차장 결정 취소 사례 1. 문제의 제기 내 토지에 대해 행정청이 도로나 주차장 등 도시계획시설 결정을 하고 강제수용을 하려고 한다면, 이에 대하여 토지소유자는 어떻게 대응하여야 할까? 2. 해결 결론적으로 재량권 일탈·남용 여부를 살펴 도시관리계획결정 취소소송을 제기하여 대응한다. 다음 판례는 실제로 승소사례이다. 3. 공영주차장 결정 취소 사례 서울행정법원 2022. 2. 15. 선고 2020구합73488 판결 종로구청장이...

  • 매수인란에 000외 1인 기재시 매수인은 누구인가?

    매수인란에 000외 1인 기재시 매수인은 누구인가? 1. 문제의 제기 매매계약서의 매수인란에 “외 1인”을 기재하는 방식으로 불특정인을 추가하여 매수인을 표시한 경우에, “외1인”이 매수인이 될 수 있는가가 문제이다. 즉, 실제 매매계약을 체결한 행위자가 자신의 이름 뒤에 “외 〇인”을 기재하는 방식으로 불특정인을 추가하여 매매계약서상의 매수인을 표시한 경우, 계약상 매수인의 지위가 인정되는 범위가 문제된다. 2. 사안의 해...

  • 신탁등기 시 위탁자와 임대차계약을 체결한 경우 보증금 반환의무자?

    신탁등기 시 위탁자와 임대차계약을 체결한 경우 보증금 반환의무자? 1. 사실관계 가. 주식회사 00피앤디(이하 '갑'라 한다)는 2007. 6. 4. 이 사건 오피스텔을 포함한 ○○○○ 오피스텔 162채에 관하여 농업협동조합중앙회(이하 '농협중앙회'라 한다)(취급지점: 서현지점)를 1순위 우선수익자로, 주식회사 한국토지신탁(이하 '한국토지신탁'이라 한다)을 수탁자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하였고, 한국토지신탁은 신탁을 원인으로 한 소유...

  • 이주대책 개악(고시 전 1년 미만 거주자는 이주정착금만 받음)

    이주대책 개악(고시 전 1년 미만 거주자는 이주정착금만 받음) 2021. 11. 23.이후 보상계획을 통지 또는 공고하거나 사업인정을 받는 공익사업의 경우에는 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 날의 1년 미만 거주자는 이주자대책으로 주택을 받지 못하고 이주정착금만을 받는다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 시행령은 2021. 11. 23. 다음과 같이 개정·시행된다. 사업시행자는 법 제78조제1...

  • 공동주택리모델링조합 소위 통명도소송에 대해

    공동주택리모델링조합 소위 통명도소송에 대해 일부 공동주택리모델링조합에서 이주기간을 선포한 후에 이주기간이 지나기도 전에 모든 조합원을 상대로 명도소송을 제기하는 경우가 있다. 이렇게 전체 조합원을 상대로 이주여부와 관계 없이 무조건 명도소송을 제기하는 것을 소위 “통명도”라고 한다. 이러한 통명도는 과연 적절한 행위인가? 결론을 먼저 이야기하면 매우 부적절하다. 이와 같은 '통명도'는 배임죄와 강요죄가 성립될 여지가 다분하다. 즉, 조합이...

  • 지역주택조합이 도시개발법에 의해 토지수용 가능 여부

    지역주택조합이 도시개발법에 의해 토지수용 가능 여부 1. 기초사실 최근 주택법에 의해 설립인가 받은 지역주택조합이 도시개발법에 의한 수용방식의 사업시행자로 지정된 사례가 있다. 이때 진행과정을 보면 시행대행사가 먼저 공공연하게 주택법에 의한 지역주택조합사업과 지역주택조합설립인가를 받은 후에 도시개발사업의 투트랙으로 진행하여 사업추진의 안전성을 확보하였다고 광고를 하고 있는 실정이다. 즉, 사실상 건설회사(또는 시행사)가 토지를 일부만 매입...

  • 재개발에서 영업이익은 배제되고 이전비만 받은 경우도 인도해야 한다.

    재개발에서 영업이익은 배제되고 이전비만 받은 경우도 인도해야 한다. 1. 사안의 개요. 사업시행자가 신청한 영업보상 항목에 대한 수용재결에서 토지수용위원회가 휴업기간 중 영업이익 보상은 배척하고 이전비만을 인정한 경우, 사업시행자가 영업이익금은 지급하지 않고 수용재결에서 정한 이전비를 공탁하면 도시 및 주거환경정비법에 정한 '손실보상 완료'로 보고, 세입자를 상대로 이사를 가라고 인도청구를 할 수 있는지가 문제된다. 이에 최근 대법원 판결...

  • 사업인정 없이 협의취득한 경우도 영업보상 해야 한다.

    사업인정 없이 협의취득한 경우도 영업보상 해야 한다. 1. 사안의 개요 지방자치단체가 전통시장 공영주차장 설치사업을 사업인정고시 없이 시행하면서 협의취득한 건물의 임차인들에게 영업손실보상을 하지 않자, 임차인들이 재산상 손해로서 영업손실보상 상당액과 정신적 손해에 대한 위자료를 함께 청구한 사건이다. 2. 대법원 판단 대법원은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 '토지보상법')상 공익사업에 해당하지만 국토교통부...

  • 산업단지 아파트에서 제2의 대장동(화천대유) 사태를 막았다.

    산업단지 아파트에서 제2의 대장동(화천대유) 사태를 막았다. 1. 사안의 개요 성남시 대장동(화천대유) 사태처럼 산업단지 개발을 빌미로 하여 토지수용권을 행사하여 아파트를 지어 분양하고자 하는 꼼수를 법원이 막은 사례가 있어 소개하고자 한다. 참 믿기지 않지만 산업단지에 아파트를 지어 분양하는 것이 가능하고, 그것도 민간인이 토지수용권을 행사하여 토지를 취득할 수 있는 기가 막힌 법 조항이 있다. 즉, 「산업입지 및 개발에 관한 법률」(...

  • 도시자연공원구역 지정 취소 사례

    도시자연공원구역지정 취소 사례 참으로 말이 많던 도시자연공원구역에 대해 그 지정을 취소하는 판결이 나와서 긴급히 소개한다. 알다시피 도시자연공원구역은 공원구역이 대규모로 해제될 것에 대비하여 개발제한구역과 같은 용도구역을 새롭게 만들은 것이다. 이에 대해 필자는 위헌임을 필자가 쓴 책이나 글에서 많이 주장하였다. 그런데 이번에 도시자연공원구역 지정을 취소하는 판례나 나와 소개한다. 서울행정법원 2021. 7. 16. 선고 2020구합7...

  • 보상금을 제대로 받고 싶다면, 표준지공시가격을 올리세요.

    보상금을 제대로 받고 싶다면, 표준지공시가격을 올리세요. 1. 보상금 산정공식 보상금 산정공식은 다음과 같다. 보상평가액(100%) = 표준지공시지가(52%) × 개별요인(4%) × 기타요인(44%) 보상금 산정은 먼저 당해 보상대상토지에 대해 비교표준지를 선정한다. 비교표준지 선정방법은 용도지역 , 현실이용상황 , 지목 , 지리적 접근성 이 같은 순서로 선정하면 된다. 용도지역은 반드시 같아야 한다. 국토교통부 부동산공...

  • 소규모재개발사업, 공공시행 가로주택정비사업 2021. 6. 30. 이후 이전등기시 현금청산

    소규모재개발사업, 공공시행 가로주택정비사업 2021. 6. 30. 이후 이전등기 시는 현금청산 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」이 2021. 6. 29. 일부개정되어 국회 본회의에서 가결되었다. 개정법률은 '소규모재개발사업'과 '관리지역' 제도를 새롭게 도입하였다. ○역세권ㆍ준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하기 위한 '소규모재개발사업'을 신설함(안 제2조제1항제3호라목). ○노후ㆍ불량 단독주택 및 공동주택과 ...

  • 재개발·재건축 현금청산자 재분양신청 가능 여부

    재개발·재건축 현금청산자 재분양신청 가능 여부 1. 문제의 제기 분양신청을 하지 않아 현금청산대상이 된 자에게 다시 분양신청을 할 수 있도록 하는 것이 가능한지가 궁금하다. 도시정비법 제72조제4항, 제5항은 다음과 같이 규정하고 있다. 제72조(분양공고 및 분양신청) ④ 사업시행자는 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우...

  • 지역주택조합 조합원 추가 모집, 결원된 조합원 충원

    지역주택조합 조합원 추가 모집, 결원된 조합원 충원 1. 공개모집 이후 조합설립인가 전 : 미신고 선착순 모집 공개모집 이후 ① 조합원의 사망ㆍ자격상실ㆍ탈퇴 등으로 인한 결원을 충원하거나, ② 미달된 조합원을 재모집하는 경우 에는 신고하지 아니하고 선착순의 방법으로 조합원을 모집할 수 있다(법 제11조의3제2항). 2. 조합설립인가 후 조합원 모집 가. 원칙 : 교체나 신규 가입 불가 지역주택조합 또는 직장주택조합은 설립인가...