현 법무법인 강산 대표변호사
현 서울시동작구, 수원시 고문변호사
현 성균관대학교대학원 방재안전공학부 겸임교수
현 서울시 종로구 계약심의위원회 위원장
현 서울시 동작구 도시계획위원
현 서울시 도시재생아카데미 강사
저서 '가로주택 소규모재건축정비사업 실무', '실무 토지수용보상' 등 14권
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서울 신통기획 대상지, 모아타운 내 신축건물 현금청산 여부
1. 신통기획 권리산정기준일 서울시 신속통합기획 관련 권리산정기준일 1차 주택재개발 선정구역은 2021. 9. 23.이고, 2차공공재개발선정구역은 2021. 12. 30.이다. 아직 미선정된 구역은 서울시는 2021. 12. 28. 주택재개발 후보지 선정결과 발표를 통해, 2022년 이후 (민간/공공) 재개발 공모시부터 선정되는 후보지의 권리산정기준일은 공모시기와 관계없이 2022. 1. 28.로 지정하며, 이는 '23년말까지 적용할 예정이다. 2. 모아타운 권리산정기준일 현재 서울시 모아타운 대상지는 24개 자치구 총65개소 면적 4,357.756㎡이다. 모아타운의 권리산정기준일은 ①2022. 1. 20., ②2022. 6. 23., ③2022. 10. 27.로 65개소 별로 각각 지정되어 있다. 상세사항은 법무법인강산 홈페이지에 게재되어 있다. 3. 권리산정기준일의 의미 지분쪼개기 등 투기 억제를 위해 권리산정기준일의 다음날 아래 행위는 현금청산 대상이다. 단, 모아타운의 경우에는 권리산정기준일까지 건축허가를 받아 착공신고를 득했을 경우 분양대상으로 인정한다(신속통합기획은 예외) 1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우 2. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우 3. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지 및 주택 등 건축물을 토지 및 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우 4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우 아울러, 권리산정기준일까지 착공신고를 득하였을 경우라도 개별 소규모주택정비사업 조합설립인가 전까지 소유권을 확보하고 관련 법률과 서울시 조례규정에 충족되어야 분양대상이 될 수 있
2023-02-15 10:54 -
주민등록이 임차인 몰래 말소된 경우의 대항력
1. 세입자 주소 몰래 옮기고 담보대출 2022. 11. 2. 연합뉴스 내용이다. “경기 안산시에서 세대주인 집주인(임대인)이 전세 세입자(임차인)의 주소지를 자신의 집으로 몰래 옮긴 뒤 주택담보대출을 받은 사건이 잇따라 발생해 주의가 요망된다. 안산시가 유사 피해사례가 잇따르자 전입신고시 전입자 신분증을 확인하도록 행정안전부에 제도개선을 제안했고, 행안부가 이를 받아들여 전국 읍면동 행정복지센터에 개선안이 적용됐다. (중략) 자신도 모르게 주소지가 옮겨진 A씨는 확정일자 효력이 상실돼 집이 경매라도 넘어가면 재산권 행사에 심각한 피해를 보게 된다. 또 전세계약 시 전세금 보증을 위해 체결한 주택보증보험의 효력도 없어져 전세금도 떼일 수 있다.” 이처럼 임차인이 모르는 사이에 허위 전입신고(퇴거신고)가 되거나, 주민등록이 직권말소된 경우, 임차인의 대항력이 유지되는지가 문제이다. 2. 문제의 해결 전입신고(퇴거신고)된 경우, 대법원은 주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고, 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우, 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다고 한다. 직권말소된 경우, 대법원은 주민등록이 대항력의 존속요건이라고 보는 이상, 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 동법 시행령에 따라 시장 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 구 주민등록법상의 직권말소제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악
2023-01-13 13:31 -
정비회사 서면결의서 징구 업무, 제3에게 대행시키면 '형사 처벌'
1. 쟁점 사안 조합의 정관 개정내용이 법령 개정을 반영한 것이거나 관리처분계획 내용이 이미 조합원들에게 안내된 것이더라도, 정관의 변경뿐 아니라 분양신청 철회자 현금청산, 관리처분계획의 수립, 자금의 차입과 상환방법, 보증약정 체결, 이주비 지급, 철거동의 및 이주지연 조합원의 손해액 부담, 기부채납 협의 등 권리귀속 및 비용부담에 관한 사항을 확정하는 내용이 포함되어 있는 2018년 정기총회 서면참석 및 결의서 안건에 관한 서면결의서 징구 등 업무를 대행하게 하였을 경우 정비사업전문관리업자가 도시정비법 제138조제1항제5호에 따라 처벌되는지 여부가 쟁점이다. 2. 도시정비법 *제138조(벌칙) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. 5. 제102조제1항 각 호에 따른 업무를 다른 용역업체 및 그 직원에게 수행하도록 한 정비사업전문관리업자 *제102조(정비사업전문관리업의 등록) ① 다음 각 호의 사항을 추진위원회 또는 사업시행자로부터 위탁받거나 이와 관련한 자문을 하려는 자는 대통령령으로 정하는 자본ㆍ기술인력 등의 기준을 갖춰 시ㆍ도지사에게 등록 또는 변경(대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 제외한다)등록하여야 한다. 다만, 주택의 건설 등 정비사업 관련 업무를 하는 공공기관 등으로 대통령령으로 정하는 기관의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 조합설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행 2. 조합설립인가의 신청에 관한 업무의 대행 3. 사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성 4. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원 5. 사업시행계획인가의 신청에 관한 업무의 대행 6. 관
2023-01-11 17:19 -
잔금 납부 후 소유권 이전등기를 해주지 않는 경우
1. 쟁점 상가건물의 점포를 분양하면서 분양대금을 완납하고 건물 준공 후 공부정리가 완료되는 즉시 소유권을 이전하기로 약정하였지만 잔금을 모두 납부한 후에도 1년 이상 소유권이전등기를 해 주지 않고 있는 상황이다. 재개발·재건축사업에서 잔금을 모두 납부하였는데도 입주지정기간만료일로부터 1년이 지나도록 소유권이전등기를 해 주지 않고 있는 상황이다. 이런 경우 수분양자는 소유권이전등기 지체를 이유로 손해배상을 청구할 수 있는지가 쟁점이다. 2. 판례의 검토 판례를 검토해보면 결론적으로 손해배상청구가 가능하다. 대법원은 “상가건물의 점포를 분양하면서 분양대금을 완납하고 건물 준공 후 공부정리가 완료되는 즉시 소유권을 이전하기로 약정한 경우, 그 점포에 관한 소유권이전등기에 관하여 확정기한이 아니라 불확정기한을 이행기로 정하는 합의가 이루어진 것으로 보아야 할 것이며, 건설공사의 진척상황 및 사회경제적 상황에 비추어 분양대금이 완납되고 분양자가 건물을 준공한 날로부터 사용승인검사 및 소유권보존등기를 하는 데 소요될 것으로 예상할 수 있는 합리적이고 상당한 기간이 경과한 때 그 이행기가 도래한다고 보아야 한다. 분양자의 수분양자에 대한 소유권이전등기절차의 이행이 장기간 지연된 경우, 수분양자에게는 그 재산권을 완전히 행사하지 못하는 손해가 발생하였다고 할 것이고, 주위 부동산들의 거래상황 등에 비추어 볼 때 등기절차가 이행되지 않음으로써 수분양자 등이 활용기회의 상실 등의 손해를 입었을 개연성이 인정된다면, 등기절차 지연으로 인한 통상손해가 발생하였다고 할 것이며, 이 손해가 특별한 사정으로 인한 손해
2022-12-20 17:59 -
공공공지와 공개공지 경매시 주의사항
1. 공공공지 공공공지는 시 · 군내의 주요 시설물이나 환경의 보호, 경관의 유지, 재해대책, 보행자의 통행과 주민의 일시적 휴식 공간을 확보하기 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 설치하는 기반시설 중 하나이다. 공공공지는 도시계획시설의 범주 중 광장, 공원, 녹지, 유원지 등과 함께 공간시설에 속한다. 일반적으로 기반시설은 도시계획시설로 결정하여야 하지만 공공공지는 반드시 도시계획시설로 결정하여야 하는 시설은 아니다. 따라서 공공공지가 경매나 공매에 나올 경우에는 도시계획시설로 결정된 것인지 여부를 반드시 확인하여야 한다. 공공공지의 구조 및 설치기준은 다음 각호와 같다. 1. 지역의 경관을 높일 수 있도록 할 것 2. 지역 주민의 요구를 고려하여 긴의자, 등나무ㆍ담쟁이 등의 조경물, 조형물, 옥외에 설치하는 생활체육시설(「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」 제6조의 규정에 의한 생활체육시설중 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 수반하지 아니하는 것을 말한다) 등 공중이 이용할 수 있는 시설을 설치할 것 3. 주민의 접근이 쉬운 개방된 구조로 설치하고 일상생활에 있어 쾌적성과 안전성을 확보할 것 4. 주변지역의 개발사업으로 증가하는 빗물유출량을 줄일 수 있도록 식생도랑, 저류ㆍ침투조, 식생대, 빗물정원 등의 빗물관리시설을 설치할 것 5. 바닥은 녹지로 조성하는 것을 원칙으로 하되, 불가피한 경우 투수성 포장을 하거나 블록 및 석재 등의 자재를 사용하여 이용자에게 편안함을 주고 미관을 높일 수 있도록 할 것 2. 공개공지 공개공지는 공공공지와는 달리 기반시설이 아니다. 따라서 당연히 도시계획시설도 아니다. 공개공지는
2022-12-08 15:40
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기반시설 중 도시계획시설로 하지 않아도 되는 임의시설, 경매 참가자 주의사항
기반시설중에는 반드시 도시계획시설로 결정하여야 하는 시설과 도시계획시설로 결정하지 않아도 설치할 수 있는 임의시설로 나뉜다. 국토계획법 제43조제1항단서, 동법시행령 제35조제1항과 동법시행규칙 제6조에 도시계획시설로 결정하지 않아도 되는 임의시설이 나열되어 있다. 예를 들면, 주차장, 차량 검사 및 면허시설, 공공공지, 열공급설비, 방송ㆍ통신시설, 시장ㆍ공공청사ㆍ문화시설ㆍ공공필요성이 인정되는 체육시설ㆍ연구시설ㆍ사회복지시설ㆍ공공직업 훈련시설ㆍ청소년수련시설ㆍ저수지ㆍ방화설비ㆍ방풍설비ㆍ방수설비ㆍ사방설비ㆍ방조설비ㆍ장사시설ㆍ종합의료시설ㆍ빗물저장 및 이용시설ㆍ폐차장 등이 임의시설의 예이다. 임의시설이라고 해서 도시계획시설로 결정하지 못하는 것은 아니며, 반대로 임의시설을 도시계획시설로 결정해달라는 민간 제안을 행정청에서 거부할 수도 있다. 국토계획법시행령 제83조제1항은 “용도지역ㆍ용도지구안에서의 도시ㆍ군계획시설에 대하여는 제71조 내지 제82조의 규정을 적용하지 아니한다.”라고 규정하고 있다. 즉, 도시계획시설의 특징은 「국토계획법시행령」 제83조에 의거 용도지역별 건축제한 사항이 없는 것이다. 예를들어 자연녹지지역에서 업무시설(공공청사) 같은 경우 건축이 불가하나 도시계획시설(공공청사등)은 설치가 가능한 것이다. 또한 도시계획시설은 토지수용권이 있다. 따라서 토지수용이나 용도지역별 건축제한과 관련하여 유리하다면 굳이 도시계획시설로 결정하지 않을 수도 있다. 따라서 경매나 공매에 참여하는 자는 기반시설 중 임의시설들이 도시계획시설로 결정되어 있는지 여부를 확인하여야 한다. [도
2022-12-07 14:45 -
공인중개사의 권리금 계약과 행정사법 위반 여부
1. 문제의 제기 공인중개사가 권리금계약서를 작성하면 행정사법으로 처벌되는가? 행정사법시행령 제2조제2호가목은 개인 간의 각종계약을 행정사의 업무로 규정하고 있고, 행정사가 아닌 자가 이를 업으로 할 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다. 2. 판례 수원지방법원 성남지원 2022. 11. 11. 선고 2022고단577 판결 공인중개사가 행정사의 자격 없이 어린이집 부동산임대차계약을 중개하면서 종전임차인 000와 신규임차인 000 사이의 권리금계약서인“컨설팅(인가용역, 시설·관리)계약서”를 작성하고, 해당 수수료 명목으로 250만원을 받은 사안에서, 행정사법으로 벌금 100만원의 선고유예를 받았다. 3. 유권해석 행정자치부 답변일 2015-06-01 16:19:34 처리결과(답변내용) 1. 행정사 제도에 많은 관심을 가져 주신데 대하여 감사의 말씀을 드립니다. 2. 귀하께서 질의하신 공인중개사의 상가권리금 계약서 작성업무 가능 여부에 대해 답변드립니다. 3. 공인중개사의 상가권리금 계약서 작성은 공인중개사의 업무영역이 아니라는 국토교통부의 유권해석에 따라 공인중개사는 상가권리금 계약서작성 업무를 할 수 없습니다. 상가권리금 계약서 작성업무는 행정사법 제2조 제1항 제2호 및 동법시행령 제2조2호 가목 및 나목에 의거 행정사의 업무에 속합니다. 공인중개사가 상가권리금 계약서 작성업무를 수행할 경우에는 행정사법 위반에 해당되며 행정사가 아닌 사람은 다른 법률에 따라 허용되는 경우를 제외하고는 행정사법 제2조(업무)에 따른 업무를 업으로 하지 못하도록 행정사법 제3조 1항에 규정되어 있습니다. 4. 위 회신내용과 관련하여 궁금하신
2022-12-06 16:45 -
상가 매매 시 임차인의 계약 해지권 인정 여부
1. 대항력이 있는 경우 가. 원칙적으로 일단 승계 상가건물임대차보호법이 제정되기 전에, 대법원은 “임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.”라고 판시하였다(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정). 이는 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결과 결론이 유사하다. 그런데 ｢상가건물임대차보호법｣이 2001. 12. 29. 제정되어, 2002. 11. 1.부터 시행되었는데, 동법 제3조제2항은 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정하여, 주택임대차보호법 제3조제4항과 같다. 따라서 ｢상가건물임대차보호법｣이 시행된 이후에는 대법원은 다음과 같이 일단 임대인의 지위는 당연히 승계된다고 보고 있다. [[ 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의
2022-11-21 11:12 -
골목길 상수도·가스관 설치 사용승낙 분쟁 해결법
주택가 골목길은 대부분은 행정청 소유이다. 그런데 가끔 개인 사유지가 있다. 이러한 개인 사유지 골목길을 소유하고 있는 사람들 입장에서는 당연히 자신이 소유권자이므로 임료상당의 부당이득금을 청구하거나 골목길에 접한 토지소유자가 주택을 건축하는 경우에 상·하수도, 도시가스관 등을 인입하기 위한 공사 시에 돈을 받고 사용승낙을 해 주고 싶어 한다. 즉, 어떤 토지 소유자가 주택을 건축하고 상수도 급수공사(하수도, 전기, 가스관 등)를 위해 타인 토지를 굴착하여 급수공사를 하여야 하는 경우가 있다. 이러한 경우 급수공사를 신청하면 해당 지자체는 수도 급수 조례를 근거로 토지소유자의 사용승낙서를 받아오라고 요구하는 경우가 있다. 상수도나 가스관 공사를 위해서 과연 골목길 소유자의 토지사용승낙을 받아야 하는지에 대해 알아보자. 이에 대해서는 민법 제218조의 수도등시설권으로 해결하는 방법, 배타적 사용수익권 포기 법리로 해결하는 방법, 도시가스사업법으로 해결하는 방법등이 있다. 각각의 상세내용은 법무법인강산의 저서인 “도로·공원 경매 및 골목길·진입도로 해결법”을 참고하면 된다. 골목길이 문제가 되는 것은 행정청이나 가스회사들이 골목길 소유자의 사용승낙을 요구하는 것에서 비롯된다. 그러나 배타적 사용수익권 포기 법리에 따르면 포기는 지하에도 미치므로 사용승낙을 요구할 이유가 없는 것이다. 그리고 사실 지방자치단체나 국가는 도로등 기반시설을 제공할 의무가 있는 것이다. 즉, 자신들의 의무를 다하지 않고 사용승낙을 요구하는 것이다. 그런데 문제는 누가 배타적 사용수익권 포기 토지라고 판단할 것인가이다. 사견은 도시시역
2022-11-14 18:04 -
서울시 표준선거관리규정에 따른 조합임원 연임 방법
1. 쟁점사항 『도시 및 주거환경정비법』 제77조의4 및 『서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례』 제47조에 따라 조합임원의 민주적인 선출 방법 및 절차에 관한 사항을 정하여 부정선거를 방지하고 공정하고 투명한 정비사업 추진을 목적으로 서울특별시 정비사업 표준선거관리규정을 제정하였다. 그런데 위 서울시 표준선거관리규정과 같은 선거관리규정을 두고 있는 조합에서 조합 임원의 연임을 함에 있어서 대법원 2009다89337 판결을 근거로 새로운 입후보자가 등록하는 것이 아니므로 선거관리위원회 구성없이 조합장이 주관하는 총회를 통해 연임을 하는 것이 타당한지가 문제된다. 2. 의견대립 가. 갑설 : 선거관리위원회를 구성하여야 한다는 견해선거관리규정 제7조(선거관리위원회 구성) 및 동 규정 제13조 및 제15조, 제28조 등 공정한 선거를 위해서는 선거관리위원회를 구성하여야 한다. 나. 을설 : 선거관리위원회를 구성하지 않아도 된다는 견해선거관리위원회는 선거절차가 존재하는 경우를 전제로 한 것으로 선거절차를 거치지 않는 연임의 경우에 당연히 적용된다고 볼 수 없으며, 연임의 경우 다른 조합원들에게 입후보 및 선거운동의 기회가 부여되어야 하는 선임 절차와는 차이가 있어 임원의 연임하는 경우에는 필요적으로 선거관리위원회가 구성되어야 한다고 볼 수 없다. 연임 결의시 임원에 대한 경력 등은 최초 선임될 당시 검토가 되었기에 조합원에게 추가로 고지할 필요 없으며, 여러 입후보자의 경력 등을 비교해야 할 필요성이 없으며, 각 임원에 대한 연임 찬반 여부 표시로 총회에서 반대의사를 부결 시킬 수 있는 기회가 있으며, 안건이 가결되더라도
2022-10-13 10:11
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이른바 '가계약금'은 돌려받지 못하나
1. 사례 건물소유자가(임대인)가 공인중개사에게 자신 소유 주택에 대한 임대차에 대하여 보증금, 월 임료를 정하여 준 상태에서, 임차를 하고자 하는 자가 중개사사무실을 방문하여 임대차 조건에 대해서 설명을 듣고, 마음에 들어 내일 와서 계약을 하겠다고 하였다. 그러자 중개사가 그럼 조금이라도 돈을 맡겨 놓고 가라고 해서, 일단 중개사에게 100만원을 지불하고 정식계약은 내일 체결하기로 하였다. 그런데 다음 날 임차인이 마음이 변하여 중개사를 찾아오지 않은 경우, 임대인은 중개사를 통해 미리 받은 100만원을 몰수할 수 있을까? 2. 사례의 해결 이 사안에 대해서는 당사자 간에 명확히 계약하지 않았으므로(즉, 만일 다음날 오지 않으면 100만원은 어떻게 할 것인지에 대해서 합의를 해 두어야 하는데, 그렇지 못한 경우), 100만원의 몰수여부에 대해서는 해석에 달린 것이다. 이에 대해 일부 하급심은 몰수가 가능하다는 취지였다. ▶대구지방법원 서부지원 2018. 12. 11. 선고 2018가소21928 판결 가계약의 법률적인 의미와 구속력의 정도는 계약 당사자들의 의사해석의 문제이다. 일반적인 매매에 관한 가계약은 매수인에게 다른 사람에 우선하여 본계약을 체결할 수 있는 선택권을 부여하고 매도인으로 하여금 이를 수인하게 하는 것으로, 매수인이 매매계약 체결을 포기하는 경우 가계약금의 반환 역시 포기하여야 하고, 가계약금은 매도인의 법률적인 지위의 불안정성에 대한 보상의 의미를 지닌다. 그러나 이에 대해서, 최근 대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결은 “가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계
2022-10-11 15:55 -
상가 3기 차임 연체와 계약 해지
상가임대차보호법 제10조의8은 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 규정하고, 이 규정은 2015. 5. 13. 신설된 것이다. 즉, 본조 신설 전에는 2기 차임 연체로 해지가 가능하였다. 대법원은 “임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 대해서 '임차인이 임대료를 3월 이상 연체'한 경우를 임대차계약의 해지 또는 갱신거절의 사유의 하나로 규정하고 있지만, 임차인이 임대료를 3월 이상 연체한 경우라도 임대인이 위와 같은 권리를 행사하지 아니하고 당해 임대료를 이의 없이 수령하였다면 그 이후에 있어서는 임대인은 이를 이유로 하여 임대차 계약의 해지나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다.”라고 판시하고 있다(대법원 1991. 10. 22. 선고 91다22902 판결). 즉, 앞서 갱신거절은 3기의 차임을 연체한 ‘사실’이 있는 경우이므로, 과거에 차임연체 사실이 존재하면, 현재 연체액 존부에 상관없이 임대인은 갱신을 거절할 수 있지만, 그러나 차임연체로 인한 계약해지는 “3기의 차임액에 ‘달하는’ 때”라서 3기에 달하는 상황이 해소가 되면 유보되었던 해지권도 소멸된다. 대법원은 “갱신 전후 상가건물 임대차계약의 내용과 성질, 임대인과 임차인 사이의 형평, 상가건물 임대차보호법 제10조와 민법 제640조의 입법 취지 등을 종합하여 보면, 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우에도 임대차계약의 해지사유인 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 해당하므로, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인은 2기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차
2022-09-29 10:28 -
이주대책기준일 1년 소급에 대한 비판 및 제언
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’이라고만 함)시행령 제40조제2항단서는 “다만, 사업시행자가 「택지개발촉진법」 또는 「주택법」 등 관계 법령에 따라 이주대책대상자에게 택지 또는 주택을 공급한 경우(사업시행자의 알선에 의하여 공급한 경우를 포함한다)에는 이주대책을 수립ㆍ실시한 것으로 본다.”고 규정하고 있고, 동조제5항제2호는 “해당 건축물에 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 날부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있지 아니한 건축물의 소유자”는 이주대책대상자에서 제외한다고 규정하고 있다. 즉, 이주대책의 기준일은 ‘관계법령에 의한 고시 등이 있은 날’이다. 즉, ‘공익사업을 위한 관계 법령에 의한 고시 등이 있은 날’은 이주대책대상자와 아닌 자를 정하는 기준이라고 할 것이다(대법원 2009. 6. 11. 선고 2009두3323 판결). 헌법재판소는 “… ‘관계법령에 의한 고시 등이 있은 날’에는 지구지정 고시일 뿐만 아니라 고시를 하기 위한 전제로서의 공람공고일도 포함될 수 있다고 보아야 한다.”라고 한다(2005. 05. 26. 결정 2004헌마62). 대법원은 ① ‘공익사업을 위한 관계 법령에 의한 고시 등이 있은 날’에는 관계 법률에서 사업인정의 고시 외에 주민 등에 대한 공람공고를 예정하고 있는 경우에는 사업인정의 고시일뿐만 아니라 공람공고일도 포함될 수 있고(2009. 2. 26. 선고 2007두13340), ② ‘보상계획 공고일’을 기준으로 하기도 하고(2009. 6. 11. 선고 2009두3323), ➂ “도시개발사업에서 ‘공익사업을 위한 관계 법령에 의한 고시 등이 있은 날’에 해당하는 법정 이주대책기준일은 도시개
2022-08-31 17:24 -
신탁회사와 계약 시 주의사항
분양형 호텔이나 상가 분양 사업이 관리형신탁사업 등의 방식으로 진행되어 신탁회사가 직접 분양계약의 당사자가 되는 경우가 있다. 이 경우 수분양자들은 신탁회사와 계약을 함으로써 안전하다고 믿고 계약을 쉽게 하는 경향이 있다. 그러나 신탁회사는 바보가 아니다. 신탁회사는 앞서서 실질적인 시행사가 분양광고에서 내세운 화려한 사항들에 대하여 신탁회사는 아무 관련이 없고, 그러한 사유들의 준수 여부는 계약해제 사유가 될 수 없다는 점을 계약서에 명시하고, 그 내용이 기재된 확약서를 수분양자들로부터 징구한다. 그러면 오히려 계약해제가 더 어려워진 것이다. 즉, 이전 시행사가 과장광고를 하여 그것을 믿고 실제는 계약을 하지만 이후부터는 실질적인 시행사의 광고는 다 의미가 없는 말의 잔치에 불과한 것이다. 따라서 신탁회사와 계약 시는 더 계약서를 상세히 살피고 도장을 찍어야 한다. 제발 급하지 말자. 그렇게 진짜로 좋은 상가와 분양형 호텔이나 지역주택조합아파트는 당신까지 차례가 오지 않는다. 역지사지를 해보자. 돈이 되는 것이라면 차라리 친인척이나 친구에게 주지 왜 당신에게 분양을 하겠는가. 신탁회사와 계약! 더 조심하자. [부동산계약과 중개사고 예방노하우] 책<한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
2022-08-19 10:50 -
계약 체결 후 해제·해지된 경우 중개보수 줘야하나
1. 문제의 제기 개업공인중개사인 “갑”은 “을”의 의뢰를 받고 “을”이 임차·운영하는 식당의 시설과 영업권 등을 “병”에게 권리금 1억원에 양도하는 계약을 중개하였는데, “병”이 계약금만 지급한 상태에서 권리 및 시설 양도·양수계약이 해제된 경우, 중개수수료를 받을 수 있는지 여부가 문제되고, 만일 받을 수 있다면 중개보수 약정에 따른 약정보수를 감액할 수 있는지 여부가 문제된다. 여기서 “갑”의 입장을 살펴보면 “갑”의 노력으로 이미 계약이 체결되었는데, “갑”의 귀책사유 없이 계약이 해제되었다고 하여 중개보수를 받지 못한다면 그동안의 시간과 비용을 들인 것이 억울할 것이고, 반면 “을”의 입장에서 보면 계약이 완성되지 않아 결국 아무런 이득도 취하지 못하였는데 중개보수만 부담하라고 하면 억울해 보인다. 이 경우 과연 누가 구제를 받을 수 있는가. 정답은 중개계약 내용에 따라 승리를 하는 자가 달라질 수도 있다는 것이다. 그래서 계약은 중요하고, 아는 만큼 돈을 번다는 이야기를 하는 것이다. 2. 중개보수 지급의무 여부 공인중개사법에 의하면 중개보수에 관하여 다음과 같이 규정하고 있다. 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다(법 제32조제1항). 이 경우 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다(법 제32조제3항). 법 제32조제3항에 따른 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날
2022-08-18 16:02
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재개발, 재건축 조합 철회서 사본 제출 효력과 창립총회 동의율
1. 쟁점 재개발재건축 조합을 설립하려면 토지등소유자들로부터 동의를 받아야 하는데, 도시정비법 제27조제1항은 “추진위원회(법 제31조제4항 전단에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)는 법 제35조제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 동의를 받은 후 조합설립인가를 신청하기 전에 법 제32조제3항에 따라 창립총회를 개최하여야 한다.”라고 규정하고 있다. 따라서 조합 창립총회 개최 전에 조합설립 동의율을 갖추어야 하는지 실무적으로 쟁점이 되었다. 도시정비법 제36조제1항은 “동의(동의한 사항의 철회 또는 제26조제1항제8호 단서, 제31조제2항 단서 및 제47조제4항 단서에 따른 반대의 의사표시를 포함한다)는 서면동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장(指章)을 날인하는 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다.”라고 규정하고 있다. 이때 동의철회서의 원본이 아닌 사본을 제출한 경우에도 철회의 효력이 인정되는지가 쟁점이다. 이에 대해서 하급심 판결을 소개한다. 2. 철회서 사본 제출도 철회 효력이 있는지 서울고등법원 2020. 9. 16. 선고 2019누53763 판결 구 도시정비법 제17조 제1항 및 구 도시정비법 시행령 제28조 제6항은 ‘추진위원회 구성 또는 조합설립과 관련한 동의를 철회하거나 반대의 의사표시를 하려는 토지등소유자는, 철회서에 성명을 적고 지장을 날인한 후 주민등록증 및 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서 사본을 첨부하여 동의의 상대방 및 시장ㆍ군수등에게 내용증명의 방법으로 발송하여야 한다’는 취지로 규정되어 있다. 그런데 △ 위와 같이 동의 철회에 있
2022-08-01 16:40 -
부동산 매매시 계약금 안줘도 그만?
1. 부동산 매매 계약금 법리 부동산을 매매할 때 대부분은 계약금을 주고받는 것이 현실이다. 이러한 계약금에 대해 많은 사람들이 정확한 법리를 이해하지 못하고, 계약을 맺고 있어, 경우에 따라서는 낭패를 본다. 먼저 흔히 하는 오해가 계약금이 지급되지 않으면 부동산 매매계약이 성립하지 않는다는 오해이다. 그러나 매매계약은 양 당사자 간 의사의 합치로 성립하는 것이지, 계약금 수수와는 전혀 무관하다. 나아가 계약서를 작성하지 않았어도, 의사의 합치가 있다면, 계약은 성립하는 것이다. 다만 계약서가 없다면 이를 입증하기가 어려울 뿐이다. 또한 계약금이 지급된 경우에, 어느 한쪽이 잘못하여 계약이 해제되면, 계약금은 몰수하거나 2배를 물어주어야 한다는 것도 오해이다. 계약금은 위약금이 아니다. 위약금은 별도로 약정을 하여야만 되는 특약사항이다. 따라서 별도 위약금 약정이 없는 한 계약이 해제된 경우 무조건 계약금을 몰수하거나 2배를 지급하여야 하는 것이 아니다. 이는 해제 시에 위약금은 계약금으로 한다는 특약이 있어야만 가능하다. 대법원도 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니라고 판시하고 있다(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결). 자, 그럼 계약금은 왜 주고받는가. 계약금은 반드시 주고받아야 하는가. 답은 간단하다. 계약금은 양당사자간 부동산매매계약과는 다른 또 다른 ‘계약금계
2022-07-29 16:10 -
조합과 시공자가 추가 분담금을 요구하는 경우
1. 문제의 제기 최근 일부 재개발, 재건축사업에서 입주가 임박한 상황에서 조합과 시공자측이 정비사업비 증가를 이유로 조합원들에게 입주 전에 추가 분담금 납부를 요구하고, 이를 납부하지 않을 경우 입주를 시켜주지 않는다고 겁박하는 사례가 있다. 이런 경우 조합원들은 어떻게 대응하여야 하는가가 문제이다. 2. 추가분담금 납부 조건 재개발, 재건축사업에서 정비사업비, 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기를 변경하기 위해서는 관리처분계획 변경 인가가 있어야 하는 만큼 추가 분담금 납부의무가 확정적으로 발생하기 위해서는 관리처분계획 변경 인가가 있거나 적어도 조합원 총회에서 정비사업비의 조합원별 분담내역에 대한 의결이 명시적으로 있어야 하는 것이다. 그런데 조합과 시공사가 주장하는 ‘추가 분담금’에 대해 아직 관리처분계획 변경 인가도 이뤄지지 않았을 뿐더러 총회에서 의결되지도 않은 상태에서는 조합원들에게 추가 분담금 납부의무가 발생했다고 볼 수 없다고 본다. 나아가 조합 총회에서 정비사업비 추산액, 추정 비례율 등에 대한 의결이 이뤄졌고, 그에 따라 각 조합원별 추가 분담금을 산정할 수 있다고 하여도 이러한 총회결의만 가지고는 추가분담금이 발생한다고 볼 수 없다. 즉, 도시정비법 제45조 제1항 제8호는 ‘정비사업비의 조합원별 분담내역’을 총회 결의 사항으로 규정하고 있는데, 이는 정비사업비를 조합원별로 어떻게 분담하도록 할 것인지는 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 사항이기 때문에 조합원들의 의사결정 참여권 보장을 위해 조합원 총회에서 그에 관한 명시적인 의결이 이뤄져야 한
2022-07-01 17:49 -
이미 처분된 체비지 소유권 관련 채권자 보호방안
도시개발사업으로 인한 채비지 관련하여 2000. 1. 28. (구)토지구획정리사업법이 폐지되고 2000. 7. 1. 시행된 당시 도시개발법 제41조제5항, 현재는 제42조제5항은 “제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만, 제36조제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.”라고 규정하고 있다. 이 규정으로 인하여 아래 대법원 판례, 즉 체비지대장에 등재되면 제3자에게 대항력이 있다는 판례는 폐기되어야 할 운명을 맞이 하였다. 대법원 2011. 8. 18. 선고 2009다60077 판결[1] 소유권이전등기청구권의 압류나 가압류는 등기청구권의 목적물인 부동산 자체의 처분을 금지하는 대물적 효력은 없고 채무자가 제3채무자에게서 현실로 급부를 추심하는 것을 금지하는 것뿐이므로 채무자는 제3채무자를 상대로 이행을 구하는 소송을 제기할 수 있고 법원은 가압류가 되어 있음을 이유로 이를 배척할 수 없으나, 소유권이전등기를 명하는 판결은 의사의 진술을 명하는 판결이어서 이것이 확정되면 채무자는 일방적으로 이전등기를 신청할 수 있고 제3채무자는 이를 저지할 방법이 없으므로, 가압류의 해제를 조건으로 하지 않는 한 법원은 이를 인용하여서는 안 되며, 가처분이 있는 경우에도 이와 마찬가지이다. 그런데 체비지대장상 소유자명의변경을 명하는 판결은 의사의 진술을 명하는 판결이고, 구 토지구획정리사업법(2000. 1. 28. 법률 제6242호로 폐지, 이하 ‘구 토지구획정리사업법’이라 한다)이 적용되는 체비지에 대하여는 양도합의와 체비지
2022-06-20 09:21 -
‘감정평가 타당성 조사’라는 족쇄를 먼저 풀어라. 정당보상의 시작점, 사전표본기준가격조사
‘감정평가 타당성 조사’라는 족쇄를 먼저 풀어라. 정당보상의 시작점, 사전표본기준가격조사 대응 1. 관련 법률 ○ 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제8조제1항은 “국토교통부장관은 제6조에 따라 감정평가서가 발급된 후 해당 감정평가가 이 법 또는 다른 법률에서 정하는 절차와 방법 등에 따라 타당하게 이루어졌는지를 직권으로 또는 관계기관 등의 요청에 따라 조사할 수 있다.”라고 규정하고, 동법시행령 제8조제1항은 ‘국토교통부장관이 법 제47조에 따른 지도ㆍ감독을 위한 감정평가법인등의 사무소 출입ㆍ검사 결과나 그 밖의 사유에 따라 조사가 필요하다고 인정하는 경우’와 ‘관계 기관 또는 제3항에 따른 이해관계인이 조사를 요청하는 경우’에는 법 제8조제1항에 따른 타당성조사를 할 수 있고, 동조제3항은 "대통령령으로 정하는 이해관계인"이란 해당 감정평가를 의뢰한 자를 말한다고 규정하고 있다. ○ 그리고 동법 제46조는 국토보통부장관은 감정평가 타당성 조사 업무를 한국부동산원, 한국산업인력공단 또는 협회에 위탁할 수 있다고 규정하고 있다. 즉, 국토교통부 장관은 ① 그 밖의 사유와, ② 사업시행자의 요청이 있으면, 소위 감정평가 타당성 조사를 할 수 있는 것이다. ○ 나아가 감정평가법 제39조제1항은 징계사유를 열거하고 있는데, 타당성조사와 관련하여 문제되는 것은 제1호(제3조제1항을 위반하여 감정평가를 한 경우), 제2호(제3조제3항에 따른 원칙과 기준을 위반하여 감정평가를 한 경우), 제9호(제25조를 위반한 경우 : 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 잘못된 평
2022-04-18 16:07