주택연금 망설이는 이유 1순위는 연 보증료...부담은 얼마? [신용훈의 일확연금]

중년 기자의 중년을 위한 연금 이야기

주택연금을 가입하려는 사람도 이미 가입한 사람도 주택연금의 수수료 부담은 고민거리다.

주택연금 관련 문의 가운데 '한 달에 얼마나 받느냐'와 함께 가장 많이 이뤄지는 문의가 바로 '한 달에 얼마나 수수료를 내느냐'인 것만 보더라도 주택연금 가입에 있서 수수료 부담은 적지 않은 걸림돌이다.

그렇다면 실제로 주택연금의 수수료 구조는 어떻게 돼 있고 가입자의 부담은 어느 정도나 되는 것일까?

초기 등록비용은 주택금융공사가 지원

주택연금 가입자가 부담하는 수수료는 크게 3가지이다.

담보 취득 비용과 초기 보증료, 연 보증료이다.

이중 가입을 준비할 때 가장 먼저 필요한 담보 취득 비용부터 살펴보자.

이 비용은 연금 가입 시 초기에 담보를 설정할 때 들어가는 법무사 수수료와 등기 신청 수수료. 제 증명 발급비용, 등록 면허세, 지방교육세 등의 비용을 말하는데 한국주택금융공사에서 지원을 해주고 있다.

다만, 주택 소유권을 가입자가 갖는 저당권 방식은 세금(등록 면허세, 지방교육세)을 가입자가 직접 부담해야 한다.

등록 면허세 등 세금은 담보의 대상이 되는 주택을 제공하는 자가 부담하기 때문이다.

신탁 방식의 경우 소유권이 주택금융공사로 넘어가기 때문에 공사가 세금까지 부담할 수 있지만 저당권 방식은 가입자가 주택 소유자인 만큼 담보 제공자로서 세금 부담의 의무를 진다고 보면 된다.

첫 달만 내는 보증료, 매달 내는 보증료

담보 설정과 등기 등을 마친 후 연금을 받기 위한 준비가 끝나게 되면 보증료를 내게 된다.

이 보증료는 가입 후 첫 달에 한 번만 내는 초기 보증료와 매달 내야 하는 연 보증료가 있는데 각각 주택연금 종류에 따라 보증료율이 다르다.

일반 주택연금과 우대형(기초연금 수급자용)의 경우 초기 보증료율 1.5%, 연 보증료율은 0.75%이다.

주택 담보대출 상환용 주택연금은 초기 보증료와 연 보증료율이 모두 1%이다.

초기 보증료는 가입 당시 주택 가격을 기준으로 내는데, 일반 주택연금 가입자이고 집값이 10억 원이면 그의 1.5%인 1,500만 원을 내게 되는 것이다.

그리고 연 보증료는 가입 시부터 부과되는데 저번달 대출잔액과 그에 대한 대출이자 및 이번달 월지급금의 0.75%를 낸다.

매달 받는 연금액이 200만 원이고 전월말 대출잔액과 그에 대한 대출이자의 합계가 400만원이라고 하면 두 번째 달 연 보증료는 400만원에 이번달 월지급금인 200만원을 더한 값인 600만원의 0.75%인 4만 5천원을 12개월로 나눈 3.750원이 되는 것이다.

여기서 주의할 것은 매달 부담하는 수수료성 금액에는 연 보증료 외에 대출금리가 있고 이들 이자율이 적용되는 기준도 단순히 매달 받은 연금액이 아닌 대출이자에 누적 월지급금 등을 합한 대출 잔액이라는 것이다.

먼저 대출금리는 코픽스(신규취급액 기준/6개월 변동)와 CD(91일 물/3개월 변동) 금리 가운데 선택할 수 있는데 여기에 코픽스는 0.85% CD는 1.1%의 가산금리가 붙는다.

연 보증료율과 대출이자의 적용 기준이 되는 대출 잔액은 누적 월지급금에 개별 인출금, 보증료와 대출이자를 합한 금액을 말한다.

즉 첫 번째 달에는 월지급금과 개별 인출금, 초기 보증료를 합한 금액에 연 보증료율을 곱한 것이 대출 잔액이 되고 두 번째 달에는 첫 번째 대출 잔액에 대한 대출이자에 두 번째 받은 월지급금, 연 보증료, 개별 인출금을 더한 것이 대출 잔액이 된다.

또 세 번째 달에는 위의 두 번째 달의 대출 잔액에 대한 대출이자율을 적용하고 여기에 월지급금, 연 보증료, 개별 인출금을 더한 것이 대출 잔액으로 남는다.

다소 복잡한 구조의 수수료를 아래 조건을 대입해 계산식으로 풀어보면 다음과 같다.

<주택연금 가입 조건>

-주택가 : 10억원

-가입상품 : 일반 주택연금(초기보증료율 1.5% / 연보증료율 0.75%)

-월 지급금: 200만원

-일시인출금 : 없음

-대출금리 : 3.0%(코픽스)+가산금리(0.85%)=3.85%

<가입 시점>

(보증료는 가입 시 수취)

보증료 : 초기보증료 1500만원 + 연보증료 10,625원

(초기보증료 1500만원 + 월지급금 200만원 에 대한 연보증료)

대출이자 없음

대출잔액=17,010,625원

<가입 2개월 차>

대출이자 = 17,010,625×3.85%/12 = 54,576원ㆍ

연보증료 = (17,010,625+월지급금 200만원+ 54,576원)×0.75%/12 = 19,065,201× 0.75% /12 = 11,916원

대출잔액 = 17,010,625 + 54,576 + 2,000,000 + 11,916 = 19,077,117

<가입 3개월 차>

대출이자 = 19,077,117×3.85%/12 = 61,205원

연보증료 = (19,077,117 + 월지급금 200만원 + 61,205원) × 0.75%/12 = 21,138,322 × 0.75% /12 = 13,211원

대출잔액 = 19,077,117 + 61,205 + 2,000,000 + 13,211 = 21,151,533

전 달의 대출잔액에 이번 달의 대출이자와 월지급금, 연보증료가 가산돼 이달의 대출잔액이 되는 구조여서 가입자가 이를 제대로 이해하지 못하고 가입했다면 수년 후 생각과 달리 크게 불어난 이자 때문에 해지 고민을 하게 될 수도 있다.

다만 이들 이자는 매달 내가 받는 연금에서 제외하는 것이 아니라 회계상 매달 적립됐다가 가입자 사후에 주택 처분과 함께 정산을 하는 구조여서 월 지급금이 줄어들거나 당장에 갚아야 하는 문제는 없다.

또 불어나는 이자가 부담이라면 중간에 대출 잔액의 일부나 전부를 상환하는 선택지도 있다는 점을 알아두자.


신용훈기자 syh@wowtv.co.kr