틈새 ‘임대 상품’ 고르면 실속

수익성 경매물건에 투자를 할 때 고정관념을 벗고 다양한 투자 대상을 찾다보면 임대수익이 짭짤한 알짜 우량 투자처를 찾을 수 있다. 수익형 경매 부동산 = 상가, 오피스텔이라는 고정관념부터 버릴 필요가 있다.
한 발짝 물러나 시야를 넓게 하다보면 여러 고수익 투자대상을 찾는 데 도움이 된다. 기존의 수익형 경매 부동산은 임대수익이 지속적으로 떨어지고 누구나 입찰에 나서 경쟁이 치열하기 때문에 고수익을 얻기 어렵게 바뀌고 있다.
고수익 '틈새' 임대상품을 찾으려면 지역특성에 맞게 아이디어를 발굴해야 한다. 상가나 오피스는 창고나 소호텔, 지하상가는 구분 사무실로 개조하면 고수익을 거둘 수 있다.
펜션, 아파트형 공장과 지하 매물 등은 초기 투자금을 낮춰 수익을 극대화할 수 있다. 남들이 기피하는 비대중적인 상품의 용도변경ㆍ리모델링 과정을 거치거나 자투리땅 개발 후 수익을 얻는 등 값싸게 낙찰 받아 짭짤한 수익을 거둘 수 있는 틈새 수익형 상품이다.
최근 수익성 경매 부동산의 낙찰가율이 계속 높아지는 추세이므로 입찰장 분위기에 휩쓸려 고가에 낙찰 받는 사례가 늘고 있다. 수익성 부동산은 부동산상품 중 경기의 영향을 가장 많이 받는 투자종목이다.
따라서 무턱대고󰡐사두고 보자󰡑식으로 수회 유찰된 경매물건에 터무니없는 입찰가격을 써 내는 경우가 늘고 있다. 투자보다는 충분한 수익성 분석과 향후 수급동향과 경쟁시설 출현 여부 등을 종합적으로 따져보고 투자해야 실수를 줄일 수 있다.
가격 싼 맛에 상가나 오피스텔을 낙찰 받았다가 임차인을 찾지 못해 수개월을 놀려 놓은 경우도 있고 또 낙찰 받은 금액보다 터무니없이 낮은 임대료 수준에 실망하는 경매투자자들이 의외로 많다.
경매에 부쳐진 부동산은 대체로 상권 형성이 안 돼 임차인 찾기가 어렵거나 낮은 값에 세를 줘야 하는 경매물건인 경우도 많다. 따라서 수회 유찰해 가격의 거품이 충분히 빠진 다음에 입찰에 나서야 수익률을 높일 수 있는 게 경매 수익성 부동산이다.
경매를 통해 임대 수익형 부동산을 노릴 때는 ‘수익성 분석’이 생명이다. 보통 수익률의 마지노선은 정기예금 금리인 4~5%보다 높은 8~9% 정도가 적당하다.
시세차익을 기대하기 어려운 수익형 부동산 투자의 필요조건이라는 점에서 철저하게 주변 임대가 수준과 공실률 등을 따져본 후 보수적으로 입찰가를 산정해야 한다. 특히 시설이 노후화됐거나 입지 여건과 상권이 떨어지는 부동산은 가격만 보고 묻지마 식으로 투자했다가 낭패를 볼 수 있다.



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