지난 5일 반값 보금자리주택 공급을 제한하는 내용을 담은 ‘보금자리주택건설특별법’ 개정안이 여당 의원이 대표 발의했다고 국토해양부가 밝힌 이후 보금자리주택에 대해 설왕설래 말들이 많다.


개정안에는 그린벨트 내 택지 공급가격을 높여 보금자리 분양가를 주변 시세의 80~85% 수준으로 유지하고, 보금자리지구에 건설하는 전용 60~85㎡ 중형 아파트 일부를 민간건설사가 지어 분양할 수 있도록 하는 등의 내용이 담겨져 있다.


이로 인해 ‘반값 로또 아파트가 사라진다’, ‘반값 아파트 사실상 폐기’, ‘MB 공약 또 뒤집기’, ‘보금자리주택 실패’ 등 현실적 문제에서부터 정치적 문제까지 광범위하게 확대 해석되면서 한동안 지면을 도배했다. MB정부 부동산정책 중 최대 치적으로 꼽았던 보금자리주택 공급 정책이 출범 1년 반 만에 닻을 내리게 생겼으니 그럴 만도 하다.


그러나 결론부터 말하면 보금자리주택의 반값 공급은 시작부터 어느 정도 한계성을 지니고 있었다. 강남권에서 공급되는 보금자리주택으로 인해 반값이라는 말이 나왔던 것이지 사실 강남권을 제외한 나머지 보금자리주택의 분양가는 시범지구(고양원흥, 하남미사) 사전예약 때부터 이미 주변 시세의 70%대를 형성하고 있었다.


이후 보금자리 분양가의 지속적 상승, 주택시장 침체 여파로 2차 보금자리주택 사전예약 최고 분양가가 주변 시세의 90%(남양주진건 87.9%, 부천옥길 87.3%)까지 올랐고, 3차 역시 주변 시세의 85%(인천구월 83.7%, 하남감일 84.7%) 수준에서 분양됐다. 개정안이 발의되기 전에 벌써 비강남권 보금자리주택 분양가가 80%를 넘어선 상황이다.


강남권도 정도의 차이는 있지만 반값이라는 의미가 무색해진지 이미 오래다. 시범지구 분양 당시 사전예약 분양가는 주변 시세의 50~60%로 반값 수준을 형성하고 있었지만 이후 위례신도시 보금자리 사전예약 분양가가 주변 시세의 65% 내외 수준까지 올랐다. 2차 보금자리지구 분양 당시에는 70%(서초내곡지구 72.4%)를 넘어서기도 했다.


강남권에서나 비강남권에서나 이미 반값 보금자리주택이 사라졌는데 개정안 발의 내용에 주변 시세의 80~85% 수준으로 분양가를 유지하겠다고 하는 게 전혀 새로운 것인 양 대대적으로 이슈화되는 모양새가 참으로 우습다는 얘기다. 더군다나 반값 아파트를 포기한다는 현상만 다뤄지고 반값 아파트 포기 이면에 숨어있는 의도를 적시하지 못하는 점이 더욱 아쉽다.

그렇다면 여론의 뭇매를 맞으면서까지 MB정부의 핵심 정책 중 하나였던 보금자리주택 정책을 선회한 이유 내지 의도는 무엇일까? 우선 개정안 발의 발표 과정에서도 드러났듯 LH의 재정난을 보전하기 위함이다. 보금자리 분양가를 올리고, 민간건설 분양을 허용하고, 보금자리지구 조성 사업에 민간 참여가 가능하도록 하겠다는 것 모두가 그런 차원이다. 오래전부터 LH의 재정난이 도마에 오르고 있었던 터라 일면 수긍이 가는 문제이기도 하다.


발표 내용에서 드러난 표면적인 또 하나의 이유는 보금자리주택 분양가가 민간 아파트보다 훨씬 낮다는 인식이 퍼지면서 대기 수요자가 늘어 전셋값을 밀어 올리고, 민간주택 기피 현상까지 심화된 데다 소수 당첨자에게 과도한 혜택을 준다는 지적을 해소하기 위함이다.


그러나 이는 이미 보금자리주택 공급 계획을 발표했을 때부터 주야장천 제기됐던 문제이다. 그동안 보금자리로 인해 주택시장이 침체되고 보금자리 대기수요 급증으로 인해 전세시장만 불안해진다고 전문가들이 숱하게 문제제기를 했음에도 전혀 문제될 게 없음으로 일관해왔는데 이제 와서 그 지적을 수긍한 듯한 자세는 누가 봐도 이해가 가지 않는 행동이다.


이 같은 두 가지 이유 외에도 드러나지 않은 이유가 더 있다. 기술했듯 반값 아파트 공급 포기는 강남권에서나 의미를 둘 수 있는 것이지만 이미 사전예약이 진행된 시범지구나 위례신도시 및 2차 보금자리지구에서는 기존 방침(반값 아파트 공급)이 바뀌지 않는다.


따라서 아직 사전예약이 진행되지 않은 3차지구 일부(광명시흥, 성남고등) 및 4차지구부터 개정안이 적용된다. 그러나 3차지구나 4차지구나 그간의 비강남권 사전예약 분양가를 보면 개정안에서 발의된 주변 시세의 80~85% 분양가 수준에 이미 도달하고도 넘었다. 상황이 이러한데 굳이 80~85% 수준 공급으로 반값 아파트 공급을 포기하겠다는 것을 공론화한데에는 나름의 숨은 이유가 있지 않느냐는 해석이 그래서 나올 수밖에 없는 것이다.


그 숨은 의도 중 하나가 바로 보금자리 공급을 지속하겠다는 의지의 천명이고, 또 하나는 강남권 또는 강남권으로 봐도 손색이 없을 만한 곳에 기존 보금자리주택 공급과는 차원을 달리하는 고급 보금자리주택을 짓겠다는 의도로 풀이할 수 있다.


보금자리주택은 MB정부 최대 치적이라고 할 수 있는 핵심 사안이라는 점에서 쉽게 포기할 수 없는 정책이자 이미 지난 10일 국토해양부가 5월 중 5차 보금자리주택지구 2~3곳을 지정하겠다고 발표했다는 사실에서 알 수 있다.


후자의 고급 보금자리주택은 시세의 80~85%로 공급해도 여전히 강남권에서는 상당한 가격 경쟁력을 갖는 것이기에 결코 미분양이 발생할 수 없다는 자신감의 발로이자 보금자리지구 지정으로 인한 강남권 또는 준강남권 지역 주민의 반발을 무마하기 위한 차원으로 해석할 수 있다.


보금자리지구의 경우 기존 정착민 이주문제, 토지보상문제 등으로 거의 예외 없이 지역 주민의 반발을 불러일으켰다. 특히 강남권에서는 강남권 남부 전역을 저가주택의 발원지인 보금자리지구로 지정하냐는 인근지역 주민의 반발이 거셌던 터다.

그래서 이번 반값 보금자리주택 정책 선회는 기존 보금자리주택과는 차원을 달리하는 새로운 형태(가격, 마감재, 단지구성 등)의 보금자리주택 유형을 선보이면서 지역 주민의 반발을 무마시키겠다는 취지도 아울러 담겨 있다. 더불어 5차 보금자리주택지구는 민간건설사 참여를 독려할 수 있고, 반값에서 벗어나 주변시세의 80~85% 수준 공급이라는 개정안에 부합되는 강남권(준강남권)이나 과천 등에서 나올 가능성이 많을 것으로 추정되는 이유다. 닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장


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