실수요자들이 노릴만한 틈새물건은?
최근 경매 시장에는 저평가된 경매 아파트 물량이 풍부하다. 인근 지역보다 가격이 낮게 평가돼 있고 장래 투자여건이 좋은 아파트 경매 물건을 찾다보면 얼마든지 찾아낼 수 있는 게 요즘 경매시장이다. 아파트 물건의 경우 '물 반 고기반'일 정도로 물량이 많고 낙찰가율 70~80%에 낙찰되는 경우가 비일비재하다.
최근 감정가가 시세보다 턱없이 낮게 감정됐다가 값싸게 낙찰된 사례이다. 경기 시흥시 정왕동 Y아파트 134㎡가 당시 시세(4억 원) 보다 3000만원 낮은 3억7000만원의 감정가에서 입찰에 부쳐진 후 1회 유찰해 최저가 2억9600만원의 입찰에 부쳐졌다가 3명이 입찰 경쟁을 벌여 3억1200만 원에 값싸게 낙찰됐다. 이렇듯 감정가가 시세보다 낮게 잡혔다가 1회 유찰한 경매 아파트는 시세보다 20~30% 정도 값싸게 낙찰 받을 수 있다.
저평가된 경매 아파트 물건이란 감정가가 시세보다 턱없이 낮게 감정됐거나 지역에 따라 수익률이 낮게 평가된 부동산을 말한다. 저평가된 부동산은 감정시점, 지역 간 오차, 개발 시차에 따라 들쭉날쭉하기 때문에 꾸준히 경매물건을 검색하고 추적하다보면 내 집 마련용으로 저평가된 아파트나 다세대 등 공동주택 주거용 물건을 쉽게 찾아낼 수 있다.
경매에 나오는 저평가 틈새물건들은 주로 남들이 잘 찾지 않는 비선호 종목이거나 입찰을 꺼려 저가에 낙찰되는 물건에 투자하는 방식이다. 경매는 공개경쟁입찰 방식으로 진행되다보니 많은 사람이 입찰하는 종목이나 권리관계가 단순한 물건은 고가낙찰로 인해 차익을 거의 남기지 못한다. 반면 비선호 종목은 통상 낙찰가 대비 5~10% 정도 낮은 값에 낙찰된다.
틈새 아파트의 낙찰가율은 대체로 낮은 편이다. 예를 들어 올해 하반기 이후 서울지역 아파트 경매물건의 경우 낙찰가율 80%선, 수도권의 경우 78%대, 지방의 경우 75% 선을 보인다. 통상 대단지, 브랜드, 중소형 아파트의 경우에는 80%선을 넘어서며 시세 대비 큰 차익을 거두지 못하는 실정이다. 입찰경쟁률도 5대 1 수준이어서 최저가만 써내면 떨어지기 십상이다.
같은 아파트라도 비인기지역에서 저가에 낙찰되는 물건들은 따로 있다. 부동산 경기가 침체국면을 맞고 있는 요즘이라도 여전히 인기지역은 낙찰가율이 높다. 특히 강남권과 버블세븐지역 등 인기지역 아파트 경매물건이라도 낙찰가율 80%를 넘지 않는 틈새 경매물건으로는 빌라형, 고가 대형아파트, 오피스텔(아파텔) 또는 주상복합형아파트, 맨션형과 타워형, 복합빌딩 아파트, 나홀로 아파트 등은 낙찰가율이 낮은 편이다.
약간 흠집(?)이 있거나 덩치가 커서 입찰자가 없는 이들 틈새 경매 아파트들은 일단 가격이 싸 투자메리트가 많기 때문에 시간적 여유를 갖고 충분한 대처능력을 갖춘 후에 입찰을 준비해야 한다. 만약 흠집이 있어 보이는 물건(대지권 없는 아파트나 비인기지역 나홀로 아파트의 경우 등)은 대처방안이 있거나 낙찰 후 실 거주목적으로 입찰한다면 값싸게 내 집 마련은 물론 추후 시세차익도 예상할 수 있다. 다만 문제를 풀어나가겠다는 생각을 갖고 입찰 전 미리 입찰 준비를 해야 한다.
저평가됐거나 미등기, 나홀로 아파트에 입찰할 때는 충분한 탐문과 조사를 통해 입주 후 문제소지가 없는지 살펴야 한다. 예를 들어 대지권 미등기 아파트의 경우 ‘토지저당 낙찰자 인수’라거나 ‘낙찰 후 소멸되지 않는 권리’ 등의 문제가 있는지 입찰 전 전문가로부터 자문을 받아 입찰하는 것이 바람직하다. 또 이들 경매물건은 낙찰 후 은행으로부터 경락잔금대출을 받을 때 불이익을 받거나 대출제한이 있을 수 있으므로 입찰 전 대출 가능여부를 확인해 자금조달 여부를 체크해 봐야 한다.


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