세입자 분석은 중요한 체크사항!
경매에서 믿지 못할 내용 중 대표적인 것이 ‘세입자’ 관련 법원의 매각 서류이다. 집행관이 경매에 부쳐진 주택이나 상가에 방문해 매각물건명세서 상의 임대차관계 조사서를 작성하지만 세입자를 만나지 못했거나 집을 비웠으면 부재 중이어서 만나지 못했다는 내용으로 기술한다. 이럴 경우 조사서에도 똑 같이 기재되기 일쑤다. 특히 세입자가 선순위 세입자이지만 배당요구를 하지 않았을 경우 ‘임대차관계 미상(未詳)’이라고 표기된다.
매각서류와 현재 점유상태가 불명확하다고 판단될 때는 반드시 경매주택에 방문해 세입자나 채무자 등을 만나봐야 한다. 세입자가 어떤 처지에 있는지, 어떤 사람들이 살고 있는지 등을 조사해봐야 한다. 그래야 낙찰 후 혹시 떠안아야 할 다른 문제점은 없는지를 체크할 수 있어서다.
주택이나 상가의 경우 예외 없이 세입자들이 살고 있다. 이들이 어떤 사람인지를 알아야 하는 이유는 혹시나 있을 명도저항을 예상하고 사전에 미리 대처하기 위해서다. 간혹 경매신청등기일 이후에 점유를 시작했거나 입찰일 얼마 전에 이사를 했다면 부동산 소유주와 짜고 명도를 방해할 목적으로 살고 있을 수 있다. 세입자 탐문을 하지 않고 법원의 매각서류만 믿고 입찰했다면 거의 황당한 일을 당할 수 있다.
특히 입찰 전 개략적인 임대차 상황을 확인하지 않고 입찰했다가 ‘핵폭탄’ 물건을 만나기도 한다. 법원의 매각서류 상 임대차 관계가 명확하지 않아 ‘임대차 관계 미상’인 주택에는 가끔 선순위 세입자가 고액의 전세금이 있는데 법원에 권리신고를 하지 않은 주택이 있는 경우도 있다. 이럴 경우 낙찰자는 기존 세입자의 보증금 전액을 물어줘야 한다.
일부의 주택 중에는 세입자들이 ‘세입자 대책위원회(?)’라는 걸 만들어 낙찰자에게 명도를 거부하거나 거액의 이사비를 요구하는 경우도 있다. 특히 다가구주택, 상가주택과 같이 임차인들이 많은 경우 비일비재하게 발생한다. 입찰 전에 미리 이들을 만나보고 이야기들 들어보는 것도 현장조사에서 중요한 체크사항임을 두말할 나위가 없다.
다만 대항력 없는 세입자들이 똘똘 뭉쳐 있다면 가장 먼저 대책위원장부터 내보내는 게 수월하다. 명도에서 세입자들의 기(氣)를 꺾기 가장 좋은 상대는 다른 세입자보다 앞서서 대책을 세우는 사람부터 내보내는 게 말썽을 줄이는 수순이자 명도 전략인 셈이다.




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