Q : 지금이 아파트 갈아타기의 적당한 시점이라고 볼 수 있을까? 그렇다면 그 이유가 뭘까?Ａ : 부동산 침체의 장기화로 아파트가격이 하향 평준화되면서 소형과 중대형 아파트 사이의 가격 폭이 점점 줄어들어 ‘갈아타기’에 적당한 시점이라고 판단한다. 같은 단지 안에서 평수가 작은 아파트가 큰 아파트 값을 앞서는 가격역전 현상이 등장했다. 최근 서울 시내 신주거 단지로 인기를 끌고 있는 은평 뉴타운에서 41평형 아파트 값이 53평형 아파트 값을 추월한 경우도 한 예이다.
Q : 현재 서울 전 지역이 집값이 떨어지는 상황인데, 이런 하락세 언제까지 이어질 것으로 예상하는가?Ａ : 현재 전반적 거래 침체 및 가격 하락세가 지속되고 있다. 하지만 매매가는 대세하락기라고 결론짓기에는 무리가 따른다. 아직은 약세 또는 혼조세로 봐야 할 것이다. 다만 완만한 하락세는 올 연말에서 내년 상반기까지 유지할 것으로 예상된다. 올 하반기 이사철의 매매 상황과 거래, 가격조정 양상을 눈 여겨 볼 필요가 있다.
Q : 집값이 이렇게 하락세를 이어가는 이유가 뭘까?Ａ : 서울 수도권에서 공급되는 보금자리주택, Sift와 같은 저가주택의 출현과 DTI 등 금융규제 이후 돈을 빌려 부동산 사기가 어려워지면서 집값 하향세를 주도하는 것으로 보인다. 또 부동산 실수요자들은 이런 저가주택 위주로 찾다보니 가격 하락세를 이어가고 있다. 요즘은 부동산을 사고 싶어도 가격이 비싸 살만한 곳이 없고, 다주택 보유자와 시세차익을 목적으로 부동산에 돈을 묻은 투자자들은 양도세 등 세금 부담으로 주택시장을 예의 주시하고 있어 거래가 줄고 가격이 하락하고 있는 것이다.
Q : 얼마 전부터 소형아파트는 앞으로도 쭉 강세일 것이라는 예상들이 많다. 앞으로도 소형아파트 강세가 쭉 이어질까?, 그렇지 않다면 이유가 뭘까?Ａ : 덩치 큰 아파트는 경기영향을 많이 타지만 소형 아파트는 수요가 넉넉해 대표적인 수익성·안정형 부동산으로 꼽힌다. 인구 지형도와 사회·환경 변화는 소형 아파트를 불황에 강한 실속형부동산의 대표격으로 부각시키고 있다. 최근 베이비붐 세대들이 자산 규모를 줄여 작은 부동산으로 갈아타려 시도하는 것이 자산 리모델링의 최신 유행처럼 변하고 있는 점도 시사 하는 바가 크다.
Q: 예전에는 큰집을 선호하는 경향이 많았고, 소형에 비해 중대형의 상승폭이 컸던 것이 사실이다. 그러나 현재는 상황이 뒤바뀌어 있는데, 더 큰집으로 넓히고 싶어도 집값 떨어지지 않을까 하는 부담이 적지 않다. 앞으로 중형과 대형 아파트는 어떻게 될 것으로 보는지?Ａ : DTI 등 대출규제에다 경기 불확실성으로 위축된 수요심리로 대형 아파트값이 일시적으로 약세를 보이고 있으며 앞으로도 당분간 완만한 하락세가 예상된다. 그러나 현재의 이런 현상이 앞으로도 계속 ‘대형 평형의 폭락’ 현상이 오랫동안 유지될 것이라는 전망은 성급한 추측일 것으로 본다.
Q: 집을 살 때 대출을 끼고 사는 건 이제 보편화된 사실이다. 하지만 대출까지 받아 집을 샀지만 집값이 오르지 않는다면 낭패일 텐데, 대출 받아 집사는 것 위험하지 않을까?A : 이자 싼 맛에 돈 빌려 주택을 구입하는 건 위험천만한 일이다. 시중금리가 상승기를 맞은 데다 반값아파트로 불리는 보금자리 주택의 등장으로 앞으로 기존 주택시장 진입 유보 및 분양가 끌어내리기 등의 효과를 통해 기존 주택시장을 안정시키는 요인이 될 것이기 때문이다. 꼭 대출을 받아 집을 장만해야 할 경우라면 집값의 30% 이내에서만 대출받고 매월 대출이자 부담액도 월수입의 30% 이내가 적당하다. 또 낮은 금리의 ‘생애최초주택구입자금’ 등 정책자금을 활용하거나 향후 금리변동과 무관한 고정금리 대출이 유리할 것이다.
Q : 내 집 마련을 꼭 하려는 사람들은 비교적 저렴한 경기도 인근이나 생활권에서 멀어지는 곳도 생각을 하는데, 도심에서 먼 곳에 있는 집, 과연 장기적으로 가치가 있을까?Ａ : 가격이 저렴한 수도권과 외곽에 위치한 곳의 집값은 앞으로 완만하게 조정을 받거나 가격이 안정화할 가능성이 있다. 도심이나 생활권에서 떨어진 주택을 구입할 경우 집 값 상승을 기대하기 보다는 내 집 마련 실수요 차원에서 구입하는 것이 바람직하다.
Q : 일반적으로 우리가 아는 좋은 지역들, 예를 들면 학군이 좋다거나 주변 입지가 좋다거나 이런 곳들은 앞으로도 꾸준히 가치가 상승할까? 그렇다면 현재 지역 갈아타기도 한번 고민을 해보는 건 어떨까?Ａ : 전통적인 부촌이라고 하는 강남 등 인기지역은 주거만족도가 높고 여유계층이 많이 모여 사는 곳이기 때문에 앞으로도 주택가격의 꾸준한 가치 상승이 예상된다. 집값은 오르는 지역을 중심으로 오르기 때문에 집값 격차는 날이 갈수록 커질 가능성이 높다. 교통여건과 주거환경, 주거 만족도가 높은 인기지역 등을 중심으로 집값이 꾸준히 오를 것으로 예상되는 지역으로 갈아타기를 시도하는 것이 유리하다.
Q : 아파트 외에 다세대 주택이나 일반 주택은 그동안 아파트에 비해 저평가 됐던 것이 사실인데 향후에는 어떨까?Ａ : 아파트에 비해 가격 탄력성이 적은 상품이어서 이들 주택들은 앞으로도 가격변동이 크지 않을 것으로 본다. 다만 재개발 뉴타운 지역 호재나 임대 수익용으로 개발할 경우에는 상황이 다를 것이다. 개발호재가 없다면 충분한 가격상승세는 이어지지 않으리라 판단한다.
Q : 집을 살 때 중요한 곳이 지역과 입지라고 한다. 살기도 좋아야겠지만 집값도 안 떨어져야 할 텐데 탄탄한 입지 고르는 요령은 어떤 게 있을까?Ａ : 주거지가 갖추어야할 대표적인 입지조건으로는 쾌적성, 편리성 등이 있다. 쾌적성은 사람이 살기 좋은 곳으로 한강변이나 자연환경이 양호한 곳이라고 할 수 있다. 또 편리성 있는 주택지는 주거지 인근에 학교, 공원, 병원 등이 잘 배치돼 있고 주변에 편의시설 들이 계속 들어선다면 주택 가격의 형성대가 높아 꾸준히 집값이 올라간다고 볼 수 있다.
Q : 지금 시점에 집 갈아타기를 고민하는 사람들은 어떤 점에 유의해서 준비를 해야 할까?Ａ : 집 갈아타기’는 쉬운 일이 아니다. 최소한 3개월 이상 준비기간을 가져야 한다. 성급하게 갈아타기를 시도하다 여러 변수를 만나 곤욕을 치룰 가능성도 있다. 급한 마음에 싼 집을 골라 계약했다가 기존의 살던 집이 팔리지 않아 애를 먹거나 또는 살던 집을 싼값에 팔아 금전적 손해를 입기도 한다. 한 번 갈아탄 뒤에는 다시 되돌리기 쉽지 않으므로 넉넉한 시간적 여유를 가지고 자금계획을 세우고 갈아 탈 아파트를 미리 알아둬야 한다.
- ‘MBC 경제매거진’ 방송대본 질문답변


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