현재 토지 시장은 두 갈래로 나뉘어져 있다. 개발 호재가 있는 지역엔 다시 투자자들의 발길이 이어지고 있는 반면 토지거래허가구역과 지방 중소도시 등 개발여력이 없는 규제지역은 찬 바람이 불고 있다. 모름지기 토지는 확실한 개발재료가 있는 곳에 돈을 묻어야 한다. 장기적으로 돈 되는 땅을 고를 때 고려해야 할 체크포인트를 알아보자.
개발지역 정보를 선점하라
1급 개발 정보를 얻는 건 어렵지만 이미 계획되고 발표 난 정보를 얻는 건 초보자도 그리 어렵지 않다. 지자체 홈페이지 입법․고시․공고란을 꾸준히 열람하거나 정부의 수도권 광역도시계획 정보를 얻어 개발방향과 발전계획을 터득하면 충분히 확인할 수 있다. 그런 다음 최종적으로 담당 공무원으로부터 재확인 절차를 밟아야 한다. 다만 공무원은 묻지 않으면(?) 지역개발 정보를 알려주지 않으므로 투자자가 직접 개발지 조사를 마친 연후에 최종적으로 공무원을 만나 확인해야 한다. 개발 정보 중에는 업자가 임의대로(?) 그린 인쇄물도 많고 예산 등의 변수에 따라 취소되는 사례도 있어 주의해야 한다.
시행주체를 미리 파악하라
개발지역 토지에 돈을 묻을 때 시행주체에 따라 옥석이 가려질 수 있어 중요한 체크포인트다. 자칫 자금력 없는 민간회사의 민자개발 방식으로 개발하는 경우 개발계획이 수포로 돌아가거나 사업이 장기 지연돼 투자의 위험을 고스란히 안는 경우가 생길 수 있기 때문이다. 그러나 국토해양부나 토지공사, 주택공사라면 일단 믿을 수 있다. 지자체 시행사업은 예산 등의 문제로 사업이 무기한 연기되는 사례도 빈발한다. 되도록 철저한 개발계획 아래 인구유발 효과를 기대할 수 있는 국가개발 사업이나 택지개발 사업지역 일대 투자가 위험을 줄일 수 있는 최선책이다.
저평가된 토지를 찾아내라
개발계획 예정지 안의 토지는 미리 정보를 선점한 투자자들이 한번 휩쓸고 간 경우가 대부분이어서 가격 급등현상이 나타난다. 개발계획 초기 투자가 아니라면 개발지역 안의 토지를 비싼 값에 투자하면 초기 투자비가 높고 가격이 비싸 투자 메리트를 상실한다. 따라서 저평가된 인근 지역 토지를 노리는 게 실속 있다. 신도시나 개발지역과 개별적인 연계개발이나 인프라 개발이 가능한 인근 지역 토지를 고르면 개발지 못지않은 투자 파급효과를 얻어 수익을 극대화할 수 있다.
현장은 본인이 직접 확인하라
개발지역 답사에 나설 때 전문가나 중개사와 함께 큰 밑그림을 먼저 그린 다음에는 본인이 재차 현장 확인을 해야 한다. 직접 답사할 지역과 범위를 정해 본인이 몇 차례 다녀보는 과정을 거치는 게 좋다. 개발지 토지이용계획이나 도시계획 정보를 수집해보고 규제사항을 꼼꼼히 짚어봐야 한다. 인구유발 효과와 지역발전 가능성도 따져야 한다. 그런 연후에 토지가격도 직접 알아봐야 바가지를 쓰지 않는다. 본인이 직접 현지 유지나 현지 중개업소 몇 군데를 들러 매매조건을 맞춰 보면 거래가격과 시세파악도 쉬워진다.
장․단기 투자 포트폴리오를 구축하라
토지 투자는 인내심이 필수다. 지역개발이 확정돼 기정사실화 됐더라도 사업진행이 늦춰지거나 변경, 취소되는 경우도 허다하다. 단기 투자를 목적으로 은행융자 등 타인자본을 동원해 올인 투자했다가 빌린 돈을 갚지 못하거나 세금을 못내 경매나 공매에 부쳐지기도 한다. 소액 여유자금을 활용해 최소 3년 이후를 바라보고 장기적으로 투자해야 한다. 실제 거주해 농사를 짓거나 주말영농체험용 농지로 매입하거나 또는 농가를 지어 개발목적으로 접근하면 세금 중과와 규제를 피할 수 있고 향후 거래가 활성화되면 높은 수익을 얻을 수 있다.
경매 물건을 찾아내 분석하라
개발지역으로 입소문을 타는 지역이나 개발 예정지로 예고된 곳의 경매 대상물건을 샘플삼아 분석해보면 매물정보와 함께 지역정보도 비교적 정확히 알아낼 수 있다. 경매 사이트에서 개발지 예정물건 메뉴를 찾아보면 어김없이 개발지 경매물건을 손쉽게 찾아낼 수 있다. 물건을 찾아내 토지이용계획과 도시기본계획 등 관련서류를 발급받으면 개략적인 개발정보를 얻을 수 있고 낙찰가율과 경쟁률을 통해 추이도 파악할 수 있다. 몇 차례 모의투자를 한 다음 직접 입찰에 참가해보면 값싼 땅과 주택을 매입할 수 있어 일거양득이다.
토지 규제사항을 체크하라
토지에 대한 세금중과와 거래제한이 대폭 해제됐지만 여전히 토지 거래과정에는 규제가 만만치 않다. 수도권 개발지역은 더 규제가 심한 편이다. 미리 사업진행 상태에 따라 거래허가제도에 따른 허가 여부를 살펴보고 구입 자격, 토지의 용도 변경과 건축물 허가여부, 개발예정지 경계선 행위제한 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 특히 개발예정지 안쪽 땅은 행위제한구역으로 묶여 일정기간 재산권 행사가 불가능하다. 따라서 개발지 땅도 “기다리며 푹 익혀야 한다”는 마음으로 장기투자하면 실패를 줄일 수 있고 추후 개발에 따른 시세차익도 충분히 챙길 수 있다.


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