은평 뉴타운과 청라지구, 김포한강신도시의 분양 가치는?

은평 뉴타운은 1지구 분양당시 뜨거웠던 열기에 비해 높은 경쟁률을 보이지 않았던 가장 큰 이유는 은평 뉴타운의 교통 문제 때문이다. 은평 뉴타운은 친환경적인 구조로 실 거주 만족도는 높을 것으로 보이나, 실질적으로 외부지역 및 도심권의 접근성이 떨어지는 것은 사실이다.

입주를 시작한 1지구 주민들도 교통문제가 가장 시급하다고 여기고 있다. 현재 3호선 구파발역 한 곳만 이용할 수 있으며, 앞으로 추가적인 지하철 노선이 없어 개선책이 마련되지 않은 상황이다.

은평 뉴타운과 맞닿아 있는 고양시 지축지구와 삼송지구 역시 3호선을 이용해야 서울권으로 진입이 가능하기 때문에 이들 인구수까지 고려했을 경우 향후 위 노선의 과중이 예상된다.

올 은평 뉴타운 2지구의 청약물량은 지하철과의 연접거리가 가까운 곳으로써, 1지구 보다 높은 청약경쟁률을 기록할 것으로 보인다. 또한 이미 조합원 분양을 받은 원주민들도 대부분 이곳을 선호했기 때문에 일반분양 물량이 적을 것으로 보아 더욱 경쟁률이 높아질 것으로 본다.

2지구는 은평 뉴타운 내 가장 좋은 위치를 나타내고 있으며, 지하철도 걸어서 이용이 가능해 은평 뉴타운의 선호도가 가장 우수해 청약경쟁률이 높을 것으로 판단된다. 단기적으로 교통문제가 해결되지 않은 이상, 은평 뉴타운의 투자가치가 높다고 할 수 없겠으나, 고층아파트가 지속적으로 건설되고 있는 상황에서 10년 이상의 장기적인 관점에서 볼 때 희소성이 있어 상승세를 나타낼 가능성이 있다.

청라지구 역시 높은 경쟁률이 보일 것으로 예상된다. 주변 지역인 송도, 인천서구 일대 단지에 비해 가격이 저렴해 가격경쟁력을 갖추고 있을 뿐 아니라 서울과도 연계되는 노선이 건설됨으로 인해 투자가치가 높다.

현재까지 대형건설사가 아닌 비교적 중견기업체에서 분양했음에도 불구하고, 청약률이 높았던 이유는 저렴한 분양가격으로 가격경쟁력을 갖고 있기 때문으로 분석된다.

그러나 청라지구는 송도신도시에 비해 선호도가 낮으며 개발 기간의 장기화가 우려되고, 주거중심 택지가 아닌 레저시설 중심 개발로 인해 개발이 완료됐을 시 주거 선호도가 낮을 가능성도 있다.

본 택지지구의 가장 큰 약점은 10년간 전매가 불가능하다는 점이다. 거래가 장기간 묶여 있다 보니 환금성이 상당히 떨어지고 매도시점에는 노후화가 진행 중이기 때문에 단순한 투자를 목적으로 접근하려는 청약자 보다는 실 거주를 희망하는 청약자들에게 더 적합한 청약지로 판단된다.

실 거주를 기본적으로 염두 해 둔 청약자라면 적극 청약을 권할 수 있는 사업지로 분명하며, 경기권에서 가장 강세를 나타낼 사업지로 판단된다. 은평 뉴타운은 서울 지역의 청약자들이 몰릴 것으로 예상되며, 청라지구는 인천, 경기권 청약자들이 몰릴 것으로 예상된다

김포한강신도시는 은평 뉴타운과 청라지구와 달리 약세를 나타내며 미분양을 쏟아낼 것으로 판단된다.

서울 도심과 약 26km 거리에 위치해 있으며, 인천공항, 김포공항 등에 인접한 서북부 지역에서 무난한 청약지이기는 하나, 본 신도시는 베드타운으로 전략할 가능성이 높다. 베드타운의 경우 서울 도심권의 주거지역이 제대로 갖춰지지 않을 경우에 유용하게 이용되지만 서울권 재개발, 재건축이 활발히 추진되고 있는 상황에서 베드타운의 이용 빈도가 낮아지게 된다.

그렇다면 신도시 자체적으로 추가인구를 흡수할만한 요인을 갖추고 있어야 하는데, 주거지역을 중심으로 한 사업지인 만큼 공급대비 수요가 한정돼 있어 미분양이 나타날 수밖에 없다. 김포한강신도시는 특히 실 거주 목적이 아니라면 접근을 권하지 않는다.

세 지역 중에는 은평 뉴타운 2지구 청약물량이 가장 투자가치가 높을 것으로 판단된다. 은평 뉴타운 내 가장 유리한 입지를 나타내고 있는 곳으로 3호선 구파발 이용이 가깝고 친환경적인 요소를 갖추고 있어 청약률이 뜨거울 것으로 판단된다. 또한 주변시세 대비 저렴한 분양가로 유의미한 시세차익을 확보할 수 있어 투자가치가 높다.

단, 3호선의 이용객수가 증가하게 됨으로 인한 불편함을 감수해야한다는 점이 투자가치를 다소 상쇄시킬 수 있는 부분이다.

스태그플래이션 위기가 대두되는 상황에서 하반기 분양전략은?

대출금리 9%를 넘어서고 있는 상황에서 무리한 자금계획을 동반한 청약은 권하지 않는다. 대부분 전매제한 기간이 있어 환금성이 좋지 않은데다, 청약가점제로 인해 자기에게 맞는 최상의 청약지를 고르는 것이 우선이다.

본인의 가용자금 및 생활수급권을 벗어나, 단순한 시세차익을 쫒기보다는 본인의 조건들을 살펴보고 무리하지 않은 자금 수준에서 청약하는 것이 유리하다.



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