서울 강서구 발산동에 사는 전업주부 김OO씨의 실전 사례를 통해 틈새 성공 재테크의 방법을 알아보자. 적금 깬 돈 5천만원과 남편의 은행대출금 5천만원으로 저가매입 시장이라는 경매와 공매물건을 물색하기 시작한 김씨. 처음에는 5번이나 아파트 경매에 도전했으나 번번이 고배를 마셨다. 이른바 묻지마 낙찰에는 달리 방법이 없었기 때문. 경(공)매에 지쳐가던 김씨는 전문가의 조언을 받으면서 투자방향을 바꾸었다. 이른바 ‘틈새시장’ 공략이었다.

틈새시장은 수용이 예정된 공유지분 토지물건에 대한 투자였다. 상대적으로 경쟁이 덜 심하고 수용예정으로 환금성이 보장된 물건에 투자하는 방법이었다. 비교적 소자본으로 시작한 만큼 단기차익에 따른 고율의 양도세(50%)가 부담이 되었지만 환금성을 생각하면 크게 문제가 되지는 않았다.

김씨는 현재 부채를 정리하고도 2억 원을 은행에 예치하고 있고, 약 1억 원 보상금을 받을 것으로 예상되는 부동산의 소유자이다. 모두 8건을 낙찰 받아 2년 만에 자산가(?)의 반열에 올라선 경우이다.

김씨가 얼마전 투자했던 물건은 인천 중구 운서동 소재 농지 274㎡이다. 이 물건은 토지공사 및 인천도시개발공사가 공동 시행하는 인천영종 택지개발지구(인천경제자유구역) 1900만㎡에 편입된 물건이다. 어느 날, 온비드 공매물건을 검색하던 김씨는 자신에게 딱 맞고 물건을 발견하고 쾌재를 불렀다. 감정가 6500만원짜리 농지 공매물건이었다. 공유지분 물건이었지만 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 투자가치도 있었고 무엇보다 이 물건이 얼마 후 연말께 보상실시를 앞두고 있어 환금성도 그만이었다. 첫 입찰에 감정가 수준에서 낙찰 받는다 해도 전문가에게 문의한 결과 모든 세금과 비용을 공제하고도 1천만원 정도의 투자수익이 예상 되었다.

김씨는 즉시 땅을 찾아 생애 처음으로 영종도를 방문했다. 그런데 땅을 찾고 보니 농지로 경작중인 것이 아니라 고물집하장으로 이용하고 있었다. 탐문을 거듭한 결과 관청의 허가를 받은 것이 아니라 농지를 불법으로 훼손한 상태임을 알게 된 김씨. 실망 할 수밖에 없었다. 본 건을 낙찰 받는다 해도 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야만 소유권이전이 가능한데 불법으로 훼손된 상태라 해당관청에서 농지취득자격증명을 순순히 발급해줄 리가 만무했기 때문이다.

결국, 고민만 거듭하던 김씨는 첫 입찰을 포기하고 말았다. 그런데 이게 웬일인가. 첫 입찰에 응찰자가 없어 유찰이 된 것이다. 상대적으로 투자메리트가 있는 지역인 관계로 이 지역의 낙찰사례를 보면 신건에 모두 낙찰이 되는데 아마도 농지취득자격증명의 문제 때문에 응찰자가 없었던 모양 이었다.

두 번째 입찰일이 다가왔다. 김씨는 평소 자문을 받는 전문가를 방문했다. 자문결과 결코 쉬운 일도 아니었지만 방법이 아주 없는 것도 아니었다. 원상복구계획서. 낙찰을 받는다면 농지취득자격증명을 신청할 때 불법으로 훼손된 농지를 소유권 취득 후 즉시 농지상태로 원상복구 한다는 이행계획서를 제출하면 된다는 것이었다.

하지만 그리 간단한 문제가 아니었다. 불법으로 훼손된 면적이 전체면적(1,917㎡)이기 때문이었다. 관청에서는 본인이 낙찰 받게 될 274㎡뿐만 아니라 다른 공유자의 지분에 대해서도 원상복구를 한다는 서약서를 요구 할 수도 있기 때문이었다.

자칫하면 입찰보증금만 날릴 수가 있었기에 용기가 필요했다. 결국 김씨는 전문가의 도움을 받기로 하고 두 번째 입찰에 최저가 수준인 5970만원에 응찰했다. 걱정 반 기대 반으로 결과를 기다린 김씨. 결과는 단독응찰, 낙찰 되었다.

다소간의 우여곡절은 있었지만 전문가의 도움을 받아 농지취득자격증명을 발급받고 잔금납부 및 소유권이전 등기까지 마쳤다. 그로부터 2달이 지나자 토지공사에서 한통의 등기우편물이 도착했다. 수용보상금을 받아가라고. 보상가는 9천여만원. 양도소득세 및 취득시의 제세공과금을 공제 하고나니 약 1700만원의 순이익이 실현되었다. 비용을 포함한 총 투자액 6200만원으로 2개월 만에 27.4%의 순수익이 발생한 것이다.

부동산 투자, 참여정부의 각종 부동산 규제책 여파로 이른바 돈이 되는 마땅한 투자처를 찾기가 힘든 것이 현실이다. 하지만 틈새시장을 공략한다면 상황은 달라질 수 있다. 특히 저가매입 시장의 대표격인 경매와 공매를 잘만 활용하면 적은 돈으로 운용할 틈새투자처는 얼마든지 있다. 다만 틈새시장을 공략할 때는 '장기투자'가 원칙임을 잊지 말아야 한다.


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