경매 단독주택 투자기법(1) … ‘상업용 가치’ 지닌 집은 장기 투자에 적합

법원 경매시장에서 크게 관심을 끌지 못하는 종목이 바로 '단독주택'이다. 단독주택하면 흔히 권리관계가 복잡할 것이라 생각하거나, 혹은 낙찰 후 세입자와 ‘싸움질을 해야만’ 집을 넘겨받을 수 있는 것으로 지레 짐작하기도 한다. 또 단독주택은 돈이 안 될 것이란 착각을 하기도 한다. 그러나 모든 단독주택이 골치 아픈 것은 아니다. 또 모든 단독주택이 모두 다 돈이 안 되는 것도 역시 아니다. 단독주택 종류는 3가지 단독주택에는 세 가지 종류가 있다. 하나는 여러 세대가 모여 사는 임대 전용인 다가구 주택이다. 둘째는 1~2층 규모의 전용주거지역 내에서 한두 세대만 거주하는 단독주택이다. 셋째는 현재는 단독주택이지만 상가 또는 상가 주택으로 지을 수 있어 부동산 용도를 바꾸기만 하면, 활용성을 크게 높일 수 있는 것이다. 내가 수년째 경매 컨설팅을 하면서 경험적으로 느낀 점은 실제 거주 외에 투자를 고려한 장기 투자 목적이라면 단독주택은 경매시장의 틈새시장이라는 것이다. 아니 ‘알짜시장’이라고 해도 틀리지 않으리라. 이번 글에서는 대지가 딸린 단독주택 경매에 대해 한 번 자세하게 알아보자. 서울 동부지원에서 경매에 부쳐진 단독주택 물건을 공부해보자. 위치는 서울 광진구 화양동에 위치한 부동산이다. 대지 34평에 건평 5평의 지하 1층, 같은 크기의 단층 건물이 있고 건물 안에 방 1개와 거실이 있는 구조의 작은 규모의 집이었다. 감정사가 매긴 감정평가액은 1억8210만원인데 한 번 유찰되어 최저 경매가가 1억4568만원(감정가의 80%)으로 내려갔다. 그런데 6명이 입찰한 끝에 인근에서 장사를 하는 김모씨가 감정가를 훨씬 웃도는 2억1290만원(감정가의 117%)에 받아간 사건이다. 이 물건의 특징은 지하철 2호선 건대입구역과 7호선 어린이대공원역 중간지점 상가 밀집지 안의 도로변에 위치해 있다는 것이다. 이 집의 권리관계도 간단한 편이었다. 선순위 저당권 뒤에 소액의 가압류, 저당권 등이 몇 건 있었지만 낙찰 후에 깨끗하게 소멸하는 것이어서다. 이 물건이 낙찰될 때 눈길을 끈 것은 이런 점 때문이다. 이 주택이 감정가를 넘어 높은 값에 낙찰된 이유는 뭘까라는 것이다. 알고 보면 이유는 간단하다. 단독주택이 깔고 있는 땅의 가치가 상업지에 버금가는 3종 일반주거지역 안에 있기 때문이다. 이 주택은 상가 부지나 상가 주택으로 개조하기에 적당한 땅이다. 건대입구 상권의 상가 밀집지역 내에 위치해 있기 때문에 땅의 효용을 잘 아는 낙찰자 김씨가 가격을 높이 써내 낙찰을 받아간 것이다.
김씨는 낙찰받은 후 즉시 잔금을 납부했다. 법원에 잔금 내는 것을 서두르게 된 이유는 경매에 부친 채권자의 청구금액이 1170만원에 불과했기 때문이다. 대개 채권자의 청구금액이 부동산 가치보다 크게 적을 경우 경매가 취하될 수 있다는 것을 김씨는 잘 알고 있었다. 물론 이 경매물건의 경우 경매를 부친 채권자가 우리은행, 새로운 개인 채권자 등 총 3명이고, 경매사건 번호가 총 3개인 특이한 중복 사건이라서 취하될 가능성은 거의 없는 편이었기는 하다. 하지만 만약 경매사건 번호가 하나고 채권 청구액이 1000만원 정도에 불과하다면 취하될 확률이 높아 차라리 입찰에 참여하지 않는 게 더 나을 수 있다. 김씨는 경매 전에 꼼꼼한 권리분석을 통해 등기부상 하자가 없는 물건이란 것을 확인했고, 또 이 주택에 채무자 겸 집주인이 직접 살고 있다는 사실도 미리 확인했다. 잔금 납부와 함께 소유권 이전을 즉시 마친 김씨는 명도에 들어갔다. 의류 중소기업을 운영했던 소유자는 순순히 집을 비워주었다. 규모가 작은 주택이지만 사업을 운영했던 이 집 전 소유자의 이삿짐은 많아 보였다. 이사 가는 날 나는 김씨와 동행해서 이 집의 전 소유자가 이삿짐 정리하는 것을 도왔다. 경매물건 중에는 1회 유찰됐다가 갑자기 감정가를 훨씬 웃도는 높은 가격에 낙찰되는 단독주택들이 종종 있다. 이는 필시 물건에 투자의 장점이 숨어 있는 경우라고 보면 틀림없다. 이 화양동 단독주택도 마찬가지의 경우였다. 이 물건의 경우 주택의 가치를 반영하지 못해 턱없이 낮게 감정됐다. 비록 평수가 적은 단독주택이지만 나중에 상가 주택이나 근린시설로 신축할 때는 투자 가치를 극대화할 수 있는, 투자 가치가 높은 단독주택이었던 셈이다.
낙찰받자마자 수익률 100% 참고로 주변의 상가 부지 값은 평당 1300만~1500만원 이상을 호가한다. 게다가 적은 평수의 상가 부지는 1500만~1700만원을 호가한다. 이 경매물건의 경우 단순하게 땅값만 계산할 때 평당 626만원에 매입한 것이어서 시세의 절반값 이하에 매입한 셈이다. 거꾸로 얘기하면 낙찰받는 순간 얼추 100%의 수익률을 기록했다고 볼 수 있다. 이 단독주택을 인도받은 김씨는 몇 해 동안은 주택으로 활용하다 나중에 근린 주택으로 개조할 장기 계획을 갖고 있다. 이번에는 단독주택을 경매로 살 때 반드시 짚고 넘어가야 하는 투자 키포인트를 알아보자. 단독주택 투자의 핵심은 바로 물건분석이다. 권리분석이 부동산의 소유, 점유 또는 임차권 등 법적인 주체를 파악하기 위한 분석이라면, 물건분석은 경매에 나온 부동산의 개별 하자요인이나 특성을 파악해 부동산의 값어치를 따져보는 넓은 의미의 분석이다. 이 물건분석을 잘해야 경매로 돈을 벌 수 있다. 반대로 물건분석에 능하지 않으면 경매로 큰 돈을 버는 것은 쉽지 않다. 통상적으로 초보 투자자가 경매 부동산을 낙찰받고자 할 때 가장 먼저 신경쓰는 권리분석은 좁은 의미의 조사일 뿐이다. 만일 실제 경매 부동산 투자를 통해 부를 축적하고자 한다면 정확한 물건분석을 통해 낙찰받고자 하는 부동산의 가치를 찾는 연구를 게을리해서는 안 된다. 경매 부동산 투자가 어렵고 부동산의 전반적인 투자 지식을 쌓은 후 투자하는 것이 좋다는 이유가 바로 여기에 있다. 이번엔 법원 경매의 꽃이라 할 수 있는 ‘재벌 집’ 경매 낙찰기(記)를 소개해 본다. 재벌들이 사는 넓은 평수 고급 단독주택을 경매로 사면 흔히 말하는 대박을 맛볼 수도 있다. 원래 전문가라고 하는 경매 고수들은 경매물건을 고를 때 중대형 물건을 위주로 고른다. 이유는 단 하나. 바로 저감률 때문이다. 경매는 한 번에 20%씩 가격이 떨어지는데, 만일 1억원짜리가 ‘한 번 구르면(유찰되면)’ 2000만원이 내려간다. 하지만 5억원짜리가 한 번 구르면 한 번에 1억원이나 뚝 떨어진다. 즉 가격이 높을수록 경매 투자의 가격 메리트가 높아진다는 얘기다. 따라서 원룸, 소형 아파트는 경매 투자에서 별 메리트가 없다. 경쟁률만 높은 데다 또 시세와 비교해 많이 싼 것도 아니기 때문이다. 하지만 중대형 경매물건은 수요자가 한정돼 낙찰가가 낮고 경쟁률도 몇 명에 불과하다. 이는 다시 말해 기회만 닿으면 고급 단독주택을 값싸게 살 수 있다는 말과도 같다. 특히 경매로 나온 고급 단독주택이 제법 이름있는 사업가가 살았거나, 혹은 파산한 재벌이 살았던 경우라고 하면 고수들은 입맛을 더 다신다. 이런 집은 주택의 가치가 높은 게 특징이기 때문이다. 주택 내부가 호화찬란하게 잘 갖춰져 있고 명도가 손쉬워 속 썩을 필요가 없다는 게 장점이다. 호시절에 살았던 주택이라 고가의 정원수, 정원석은 물론이고 내부에는 최고급 인테리어까지 갖춰져 있기에 값싸게 낙찰받은 투자자는 희색이 만면해질 수밖에 없다. 이는 당연한 세상 이치다. 메트로컨설팅(www.metro21c.com) 대표


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