내 집 마련용은 경매 ‘틈새물건’ 노려야 실속
경매시장이 여전히 북적댄다. 아파트 등 부동산값이 하향 안정세를 보이고 있지만 시중에 저가매물 잡기가 쉽지 않고 청약가점제 시행 이후 내 집 마련에 불리한 젊은 층 실수요자들이 경매시장에 몰려들고 있기 때문이다. 그러나 아무리 입찰 경쟁이 치열하다 하더라도 적은 돈으로 부동산을 장만하려는 실수요자에게는 여전히 기회의 시장으로 꼽히는 곳이 법원경매임은 두 말할 나위없다.
각종 내 외부 어려운 경제 여건 탓에 투자 붐이 일 때 부동산에 잡혀진 각종 저당과 압류로 인해 불황조짐을 보이는 요즘에는 서서히 우량 경매물량이 늘고 있는 것이다. 투자대상 경매물건은 많아졌지만 입찰자들이 모여들다보니 가격을 높이 써낼 수 없는 실수요자들은 낙찰 받기가 쉽지 않은 것이 현실이다.
경매시장의 속설 중 하나가 ‘실수요자를 따라 잡기 어렵다’는 말이 있다. 즉 실수요자들은 내 집 마련 또는 임대수익을 목표로 하기 때문에 시세차익을 보고 값싸게 부동산을 사뒀다가 시세차익을 보려는 투자자와 달리 가격을 높여 낙찰 받는 다는 소문이다. 그러나 낙찰된 사례를 보면 실제로 실수요자들은 저가에 낙찰 받으려다보니 낙찰확률이 매우 낮은 편이다.
값싸게 사야 차익을 거두는 경매시장에서 실수요자들이 소신껏 입찰해 저가에 매입해야만 하지만 경매 입찰장의 과열분위기와 하루 빨리 내가 찾는 부동산을 낙찰 받으려는 조급함 때문에 일부 실수요자들 중에 고가에 낙찰 받는 경우도 발견되지만 대체로 실속파 투자자들이 거의 대부분이다.
정부의 각종 규제정책과 환금성이 떨어지는 중대형 물량이 늘어나면서 부동산값의 조정이 예상되는 만큼 실수요자들은 저가매입을 위한 소신지원을 목표로 전략을 짜두는 것이 필요하다. 실수요자들이 값싼 부동산을 장만하기 위해 경매시장을 찾을 때는 나름대로의 저가입찰 전략이 필요하다. 과열분위기가 식지 않고 있는 요즘 경매시장에서 어떤 전략을 짜야 값싸게 부동산을 낙찰 받을 수 있는지 살펴보자.
경매시장에서 최고 인기 종목은 아파트다. 아파트는 수요자가 많은 데다 환금성이 좋아 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 높다. 올 상반기 90%에서 감정가를 웃도는 낙찰가율을 보이던 아파트 경매시장이 올 하반기를 넘어서면서 서울 인기지역의 경우 89~92%의 낙찰가율을 보이고 있다. 평균 응찰자도 5명 안팎이다. 인기지역과 30평형대는 95%를 훨씬 상회하기 일쑤다. 투자자들이 인기 지역과 대 단지 아파트만을 고집하기 때문이다.
실수요자가 더 값싸게 낙찰 받으려면 다소 비인기지역과 틈새물건을 공략하는 게 중요하다. 싸게 낙찰 받는 방법 중 하나는 우선 투자자들로부터 관심이 높은 아파트, 즉 강남 ․ 서초, 버블세븐 등 인기지역이나 대단지, 한강변, 중소형 아파트, 입지여건이 뛰어난 아파트는 입찰을 자제하는 것이 상책이다. 이들 지역은 입찰경쟁률이 치열해 시세 수준에서 낙찰되는 경우가 허다하다. 단지수가 적거나, 주거 입지가 다소 떨어지는 지역, 수도권 일대는 통상 인기지역보다 10% 이상 낮은 값에 낙찰되는 게 통례이다.
감정가가 시세보다 현저히 낮은 아파트도 틈새 입찰전략으로 활용할 만하다. 아파트 값이 많이 오른 곳 중에 시세와 감정가 차이가 많이 나는 아파트를 골라 감정가만 써내 입찰하는 방법도 괜찮다. 경매물건은 보통 경매 6개월 전후에 감정평가가 이뤄져 시세와 차이가 많이 날 경우가 생기는 데 이런 아파트를 고르면 감정가에 입찰하더라도 10% 이상 낮은 값에 낙찰 받을 수 있다. 경쟁률이 거의 없어 최저가에 낙찰이 가능하다.
주상복합 아파트도 싼값에 경매로 잡을 수 있는 틈새종목이다. 대개 주상복합 아파트는 예전에 지어진 것이 많아 전용률이 낮고 주거환경이 다소 떨어지는 만큼 수요자들이 많지 않다. 일반아파트 경매물건보다 15~20% 정도 낮은 값에 낙찰된다. 아파트 대체종목도 내 집 마련용으로 적당하다. 연립 다세대 물건 중 제법 단지수를 갖췄거나 아파트 밀집지역과 가까운 곳에 위치한 경우 거래되는 시세보다 최소 20% 이상 저가에 낙찰 받을 수 있다.
메트로컨설팅(www.metro21c.co.kr) 대표


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