자기에게 맞는 옷을 입자

어른의 옷을 아이에게 입히거나 아이의 옷을 어른에게 입힌다고 생각해 보자. 옷이 작거나 크기 마련이다. 요컨대 자기 몸에 딱 맞는 옷을 입어야 하는 것이다. 부동산도 마찬가지다. 사람에 따라 각자의 경제상황과 주어진 여건에 딱 맞는 부동산이 있다. 문제는 이러한 부동산을 어떻게 찾는가 하는 것이다.

수익성을 찾는 투자자에게 맞는 부동산과, 안전성을 찾는 투자자에게 맞는 부동산, 수익성과 안전성을 고려한 부동산 등 투자자의 성향에 따라 각각 다르다. 이 밖에 경제상황이나 부동산의 흐름에 따라 부동산의 가치도 각각 변하게 된다. 때문에 투자자들은 저마다 자기에게 맞는 매물을 찾아 나서고 있다.

최근에는 부동산 중개업자를 통해서가 아닌 생활정보지나 인터넷을 보고 직접 거래하는 성향이 높아졌다. 주요 부동산 인터넷 포털 사이트마다 직거래 공간을 두고 있어 중개사의 중개절차가 없이도 거래가 이루어지고 있다. 게다가 앞으로는 집값 잡기 전면전에 나선 국세청이 집값 상승을 부추기는 다(多)주택자등을 집중 압박하게 될 전망이어서 시세차익을 목적으로 사두었던 아파트와 소형 주택, 토지까지 대거 직거래 시장에 나올 가능성이 높아졌다. 대체로 이런 매물들은 값싼 급매형태로 나오게 되는데 중개업소 보다는 인터넷과 생활정보지 등에서 급매형태로 거래가 되는데 관행처럼 되어있다.

그러나 이 같은 투자방법에 대해 필자는 부정적인 견해를 갖고 있다. 부동산 직거래는 수수료를 아끼는 장점은 있지만 까딱 잘못하면 시세조작으로 비싸게 매입할 우려도 있기 때문이다. 무엇보다 초보 투자자일수록 직거래보다는 중개업자를 통하는 게 안전한 투자방법이다. 물론 직거래를 하면 적지 않은 부담이 되는 중개수수료를 절약할 수 있고 거래가 빠르다는 장점이 있는 것은 사실이다. 그러나 그만큼 위험도 크다는 것을 간과해서는 안 된다.

투자자들이 직거래를 하기 시작한 것은 부동산 직거래의 대상범위가 늘어나면서부터이다. 종전에는 금액이 크지 않은 전세나 월세 거래에서 이용되던 것이 지금은 부동산 매매와 교환, 그리고 아파트 분양권 전매까지 직거래시장 통용의 폭이 눈에 띄게 넓어졌다.

과거에는 길거리에 붙은 벽보나 생활정보지, 일간신문의 부동산 매물란을 이용한 직거래가 대부분이었으나 요즘에는 인터넷 ․ 부동산정보 카페동호회 등 사이버공간에서 부동산 직거래장터를 이용하는 빈도수도 늘어났다. 부동산정보 서비스업체들이 양방향 접속이 가능한 사이버 공간의 특성을 살려 운영하기 때문에 누구나 손쉽게 거래가 가능해 진 것이다.

직거래인 경우 모든 책임은 매수자가 져야

정보화 시대와 인터넷 사용인구 증가 등의 요인을 살펴볼 때 사이버거래와 부동산 전자상거래 시장은 앞으로 크게 늘어날 전망이다. 그러나 부동산을 직거래로 계약할 경우 여러 가지 문제점이 발생할 수 있기 때문에 초보자들에게는 위험하기 짝이 없다.

아파트 분양권, 전 ․ 월세 등 초보자라도 시세 파악이 가능한 부동산은 별 문제가 없지만, 덩어리가 큰 물건일수록 투자 안전에 주의해야 한다. 이중매매나 권리 상 하자, 시세조작 등 위험요소들이 도사리고 있기 때문이다. 직거래 물건으로 나온 경우 환금성이 떨어지는 불량물건이거나 미분양 등 찌꺼기 물건일 가능성이 높다.

직거래를 통한 부동산 투자가 일반화․대중화하면서 부동산 거래사고가 크고 늘고 있는 추세이다. 강남 일대 중개업소에서는 거래사기가 자주 일어나 중개업자를 긴장시키고 있다. 월세로 사는 사기꾼 세입자가 주인의 인감도장을 도용해 가짜 인감증명서를 만든 다음 주인인 양 행세하며 생활정보지에 값싼 매물로 처분했다가 사기혐의로 구속됐는가 하면 집주인의 정상적인 대리권(代理權) 없이 매각의 위임을 받은 것처럼 서류를 조작해 인터넷 매물로 내놓았다가 그 사실을 모르는 내 집 마련 실수요자가 싼 맛(?)에 계약했다가 계약금만을 날리는 사기행위도 빈발하고 있는 실정이다.

따라서 반드시 매도자가 소유권을 지닌 본인인지, 매물의 권리관계상 하자는 없는지 이중 삼중으로 확인하는 노력이 필요하다. 중개업소를 이용하면 거래상의 책임은 중개업소 대표가 책임을 지거나 부동산 관련단체로부터 일정금액의 보상을 받을 수 있지만, 직거래인 경우 모든 책임은 매수자에게 떨어지게 된다.

권리 상 하자 외에도 물건 상 하자를 안고 사는 경우 직거래 매물에서 많이 발생한다. 아파트의 경우 대지권 미등기 아파트를 매도자가 매수자에게 알리지 않고 급매형태로 파는 신도시와 택지개발 지역의 아파트가 있는가하면 타인의 대지 위에 있는 건물을 전체 매물로 잘 못 알 고 샀다가 지상권 때문에 매수자가 애를 먹는 경우도 종종 있다.

아파트보다는 땅에서 직거래 매매의 함정이 많이 발생한다. 토지의 이중매매에서부터 주택을 지을 목적으로 토지를 매입했으나 토지의 일부가 도로부지로 수용될 것을 모르고 사거나 공부상 경계와 실제상의 경계가 달라 계약한 면적에 비해 턱없이 부족해 법적 소송에 휩쓸리는 경우가 비일비재하다. 직거래로 나온 값싼 부동산일수록 이러한 부동산 자체가 갖고 있는 함정을 매도자가 숨기기 때문에 부동산매입 초보자는 사기를 당하기도 하고 매매의 함정에 빠져 법정을 찾는 투자자들이 부지기수이다.

부동산 거래는 필요한 부동산을 돈을 치르고 팔고 사는 단순한 행위가 아니다. 모든 과정에 있어 법적인 책임이 뒤따를 뿐 아니라, 경우에 따라서는 민 ․ 형법에 저촉이 되는 수도 발생하므로 부동산 직거래는 중개수수료를 아끼려는 수단보다는 다양한 매물을 취합하면서 얻은 부산물로 생각해야 한다.

“한 냥짜리 굿하다가 백 냥짜리 징 깬다”는 속담처럼 조그만 이익을 얻으려다 도리어 큰 손해를 얻을 수 있는 직거래는 조심해야 한다. 특히 초보자는 복잡하고 어려운 부동산 거래과정을 이해하기 어려우므로 최종거래는 되도록 법률전문가나 신뢰성 있는 부동산 컨설턴트에게 자문을 구하는 것이 안전한 길이다. 또 하나 매매는 부동산 중개업자를 통해 이뤄져야 만일의 피해를 방지하고, 손해를 입었을 경우 보상도 받을 수 있다.


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