[부동산건설 法테크] 외국인, 영주권자, 재외국민의 토지취득방법

한경닷컴 더 라이피스트

■ 신고만으로 취득할 수 있음이 원칙
국내 토지를 취득하고자 하는 외국인은 계약체결 후 토지 소재지 시장·군수·구청장에게 그 사실을 신고하면 되지만, 예외로 군사시설보호구역, 문화재보호구역, 생태계보전지역 등의 토지는 계약체결 전에 허가를 받아야 한다.
1998년 5월 종전의 외국인의토지취득및관리에관한법률이 외국인토지법으로 전문이 개정되고, 명칭이 바뀌면서 외국인 투자활성화를 위해 허가제 원칙을 신고제 원칙으로 바꾸었다. 즉 실수요범위 내에서 허가받아 취득할 수 있던 것을 용도와 무관하게 신고만으로 취득할 수 있게 하였다.

■ 적용대상 외국인(외국인토지법 제2조)
o 대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 개인
o 외국의 법령에 의하여 설립된 법인이나 단체
o 사원·구성원 또는 업무를 집행하는 사원 및 이사 등 임원의 반수이상이 외국인인 법인이나 단체
o 자본금의 반이상 또는 의결권의 반수이상이 외국인 또는 외국법령에 의해 설립된 법인 또는 단체가 소유하는 법인 및 단체

■ 외국인 토지취득에 적용되는 법령
외국인이 국내 토지를 취득할 경우 적용되는 관련 법규정은 크게 세가지가 있다.

법령	주요내용
외국인토지법	외국인의 국내 토지취득에 관한 일반적인 사항을 규정
외국인투자 촉진법	외국인투자촉진법상의 외국인투자기업으로 등록 이후 국내 토지를 매입할 경우 외국인투자신고절차 및 조세감면, 국유재산매각 등에 있어서 혜택 부여에 관한 내용
외국환거래법	외국인의 국내부동산매입과 관련된 외국환의 유출입에 관한 사항을 규정

따라서, 외국인이 토지를 취급하는 목적 및 국내거주 여부에 따라 적용되는 법률이 서로 상이할 수 있다.
예를 들면, 거주 외국인이 주거목적으로 국내에서 주택을 구입할 경우는 외국인토지법에 규정된 토지취득신고만 하면 될 것이나, 비거주 외국인이 국내에서 부동산을 취득할 경우에는 외국인토지법상의 토지취득신고 뿐만 아니라 외국환 유입에 따른 외국환거래법상의 부동산취득신고를 하여야 하고, 영리목적으로 국내에 법인을 설립한 후 토지를 취득하는 경우라면, 외국인투자촉진법에 규정된 외국인투자신고 및 외국인투자기업등록를 마치고 토지취득신고를 한 후 국내 토지를 취득하여야 한다.

	외국인토지법	외국인투자촉진법	외국환거래법
대상	외국인 (외국국적개인,외국법인, 외국인이 지분의 50%이상을 소유한 국내법인) ※ 영주권자 제외	외국인 (외국국적개인, 외국법인) ※ 영주권자 포함	비거주자 ※ 영주권자의 경우 비거주자이지만 부동산취득신고대상에선 제외
신고 방법	외국인이 국내에서 토지를 취득할 경우 일정한절차에 따라 신고를 하여야 함 (토지취득신고)	동법에 규정된 외국인투자에 해당되는 경우 일정한 절차에 따라 투자신고를 하여야 함 (외국인투자신고)	비거주자가 국내부동산 또는 이에 관한 권리를 취득할 경우 일정한 절차에 따라 신고를 하여야 함 (부동산취득신고)
신고 기관	토지소재지 시군 구청 지적과	외국환은행본·지점, KISC	외국환은행 본·지점
신고 시기	계약체결일부터 60일 이내	투자자금 반입이전	부동산 취득자금 인출시

■ 신고절차
외국인, 외국정부 또는 대통령령으로 정하는 국제기구(이하 "외국인등"이라 한다)가 대한민국 안의 토지를 취득하는 계약을 체결하였을 때에는 계약체결일부터 60일 이내에 토지취득신고서에 일정한 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고하여야 하고, 신고하면 시장 등은 즉시 처리하여야 한다.
다만, 공인중개사업에 따른 부동산거래신고, 주택법에 따른 주택거래신고를 한 때에는 따로 신고할 필요가 없다. (외국인토지법 제4조)
외국인 등은 상속ㆍ경매, 공익사업법 기타 관계 법률에 따른 환매권의 행사, 법원의 확정판결, 법인의 합병 등 계약 외의 원인으로 대한민국 안의 토지를 취득한 때에는 토지를 취득한 날부터 6개월 이내에 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고하면 된다.(외국인토지법 제5조)
계약에 의한 토지 취득신고를 않거나 허위신고를 하면 300만 원 이하의 과태료, 계약외의 원인으로 인한 토지취득 신고를 않거나 허위신고, 토지의 계속보유신고를 않거나 허위신고한 경우에는 100만 원 이하의 과태료를 부과한다.

■ 예외로 일정한 토지는 허가 필요
외국인 등이 취득하려는 토지가 아래와 같이 예외로 군사기지 및 군사시설 보호구역, 문화재보호구역, 생태ㆍ경관보전지역, 야생생물 특별보호구역의 토지는 계약체결 전에 토지취득허가 신청서에 일정 서류를 첨부하여허가를 받아야 한다(외국인토지법 제4조). 대한민국국민 등이 외국인 등으로 변경된 경우에도 토지를 계속 보유하려면 외국인 등으로 변경된 날부터 6개월 이내에 신고하여야 한다. 다만 국토계획법상 토지거래허가를 받은 경우에는 따로 허가받을 필요가 없다.

토지취득의 허가신청을 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 허가신청을 받은 날부터 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 하여야 하는데, 해당 토지취득이 해당 구역ㆍ지역 등의 지정목적 달성에 지장을 주지 아니한다고 인정하는 경우에는 허가를 하여야 한다. 상호주의 원칙에 따라 대한민국국민에게 토지취득을 제한하는 국가의 개인 등에 대해서는 토지취득을 제한할 경우가 있다.

이러한 허가를 받지 아니한 토지취득계약은 무효이고, 허가없이, 또는 부정한 방법으로 허가받아 토지취득계약을 체결한 외국인 등은 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처한다.

■ 외국인 유형별 부동산취득절차

외국인이 국내에서 토지를 취득할 경우 그 취득 목적, 국내 거주 여부, 개인인지 법인인지에 따라 적용되는 법령 및 절차가 상이하므로, 외국인이 국내의 부동산을 취득하는 유형을 다음과 같이 4가지로 나누어 살펴본다.

● 외국인 투자기업
외국인이 국내에서 영리활동을 하기 위하여 외국인투자촉진법에 따라 국내법인(외국인투자기업)을 설립하고 해당 법인 명의로 부동산을 취득하는 경우 (예컨대, 업무용빌딩 매입, 공장용지 취득 등), 외국인토지법, 외국인투자촉진법, 부동산등기법이 적용된다. 외국인 투자기업은 외국인 토지법이 외국인으로 규정하는 기준인 외국인 투자비율이 50%이상인 경우만 해당된다.
국내에 지점을 설립할 경우에는 외국환은행에 지점설립신고를 하고 지점 등기후 지점 명의로 부동산을 매입하면 되는데, 이 때에는 외국인투자촉진법은 적용되지 않는다.

외국인 투자기업의 부동산 취득절차를 보면, “부동산 계약체결 - 토지취득 신고 - 소유권 이전등기” 순서로 진행된다.

먼저 토지취득신고절차를 보면, 계약체결일부터 60 일이내, 토지소재지 시·군 ·구청 지적과에 신고하면 되고, 구비서류는 부동산 취득계약서, 부동산등기부등본이다.

다음으로 부동산등기절차를 보면, 계약체결일 (잔금지급일)부터 60 일내에 토지소재지 관할 등기소에 등기신청을 하면 되는데, 구비서류는 법인등기부등본(개인인 경우 외국인등록증사본), 등기신청서, 등기원인 증명서류 (검인계약서 등), 등기권리증, 부동산등기부등본 등이다.

● 거주 외국인
거주 외국인이 주거용 아파트를 구입하거나, 외국법인의 국내지점이 부동산을 취득하는 경우, 외국환거래법상의 신고절차 없이 매매계약 후 60일 이내 관할 시 ·군 ·구청에 신고(토지취득신고)하고 소유권이전 등기를 하면 된다.
신고절차에는 외국인토지법, 부동산등기법만 적용된다.

거주 외국인의 부동산취득절차를 보면, “부동산 계약체결 - 토지취득 신고 - 소유권 이전등기”의 순서로 이뤄진다.

먼저 토지취득신고절차를 보면, 계약체결일부터 60 일 이내에, 토지소재지 시·군 ·구청 지적과 에 신고하면 되고, 구비서류는 부동산 취득계약서, 부동산등기부등본이다.

다음으로 부동산등기절차를 보면, 계약체결일(잔금지급일)부터 60 일 이내에 토지소재지 관할 등기소에 등기신청을 하면 되고, 구비서류로는 외국인등록증사본(지점인경우 지점등기부등본), 등기신청서, 등기원인 증명서류 (검인계약서 등), 등기권리증, 부동산등기부등본 등이 있다.

● 비거주 외국인
비거주 외국인의 경우 원칙적으로 부동산 취득자금을 반입하는 단계에서 먼저 외국환거래법에 따라 외국환은행장에게 ‘부동산취득신고’를 하여야 하는 점이 특징이다. 이후 취득 부동산이 토지라면 관할 시 · 군 · 구청에 외국인토지법에 따른 ‘토지취득신고’를 한 뒤, 소유권이전 등기절차에 들어가면 된다. 비거주 외국인이 토지취득시에는 외국인토지법, 외국환거래법, 부동산등기법이 적용된다.

비거주 외국인의 부동산 취득절차를 보면, “부동산 계약체결 - 부동산취득신고(외국환 거래법) - 부동산취득 대금지급 - 토지취득신고(외국인 토지법) - 부동산등기용 등록번호신청 - 소유권 이전등기”의 순서로 진행된다.

먼저 비거주 외국인이 부동산 계약체결을 하려면 대한민국에 입국하기 전에, 개인이면 본국 관공서에서 발급하는 거주사실증명서 또는 본국의 공증기관에서 공증한 주소 증명서를, 법인이면 법인을 증명할 수 있는 서류 (본국에서 발행, 주소기재) 또는 본국 공증기관에서 공증을 받은 주소 증명서를 준비하여야 한다.

비거주 외국인이 외국환거래법에 따른 부동산취득신고를 하는 절차를 보면,부동산취득자금 인출시점에 외국환은행 본 ·지점에 신고해야 하는데, 구비서류는 부동산취득계약서, 부동산감정서 또는 공시지가 확인서, 부동산등기부등본이다. 유의할 점은 부동산뿐만 아니라 이에 관한 권리(물권, 임차권 등)를 취득하는 경우에도 신고해야 하고, 부동산처분대금을 해외로 송금시 부동산취득신고서를 송금은행에 제출하여야만 처분대금의 송금이 가능하다는 점이다.

다음으로 비거주 외국인이 외국인 토지법에 의해 토지취득신고를 하는 절차를 보면, 계약체결일부터 60 일이내에 토지소재지 시·군 ·구청 지적과에 부동산 취득계약서, 부동산등기부등본을 구비하여 신고하면 된다.

부동산등기용 등록번호의 신청절차를 보면, 비거주 외국인 개인은 토지취득신고필증, 여권사본을 구비하여 서울 출입국관리사무소에서 신청하고, 비거주 외국인 법인은 토지취득신고필증, 당해 국가(주한 대사관 포함)에서 발급한 법인등록 · 대표자 · 대표자주소지 증명 서류 등을 구비하여 토지소재지 시·군 ·구청 지적과에 신청하면 된다. 이 때 대리인이 신청하려면 대리인의 국적확인용 신분증, 본국 공증기관에서 공증받은 위임장이 필요하다.

마지막으로 부동산등기절차를 보면, 계약체결일(잔금지금일)부터 60 일이내 토지소재지관할 등기소에 등기신청을 하면 되는데, 구비서류로 주소증명서 및 부동산 등기용등록증명서, 등기신청서, 등기원인 증명서류(검인계약서 등), 등기권리증, 부동산등기부등본이 필요하다. 역시 대리인이라면 본국 공증기관에서 공증받은 위임장이 있어야 한다.

● 영주권자
영주권자는 대한민국 국적을 보유하고 있으므로 국내 부동산 취득시 토지취득신고대상에서 제외되고, 또한 국내 거주와 관계없이 외국환거래법상의 부동산취득신고 대상에서도 제외된다.
영주권자의 주민등록이 존치할 경우에는 국내인과 동일하게 부동산을 등기할 수 있으나 말소된 경우에는 주소지 증명서 또는 거주사실증명서(재외국민등록증으로 대체 가능)를 구비하여 서울지방법원 등기과로부터 부동산등기용 등록번호를 별도로 발급받아야 한다. 영주권자에게는 부동산등기법만 적용된다.

영주권자의 부동산등기절차를 보면, 계약체결일 (잔금지급일)부터 60 일내
토지소재지 관할 등기소에 등기신청을 하면 되는데, 구비서류로는 주소지 증명서 또는 거주사실증명서, 등기 신청서, 등기원인 증명서류 (검인계약서 등), 등기권리증, 부동산등기부등본 등이 있다.

● 재외동포
재외동포 중 외국 시민권자는 영주권자와는 달리 외국인토지법상 외국인에 해당되므로 토지취득신고를 하여야 한다.
또한 시민권자가 비거주자에 해당되면 외국환거래법에 의한 신고를 하여야 국내부동산을 취득할 수 있다.



"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com