지난 달 법원 경매 건수가 역대 최저치를 경신했다. 요즘 경매를 하고 싶어도 물건이 없어서 하지 못한다고 한다. 그러다보니 응찰자 간의 경쟁이 치열해져서 낙찰가율은 고공행진을 하고 있다. 앞으로 경매시장 동향은 어떻게 변할까?
1. 경매 물건이 자취를 감추고 있다. 어느 정도일까?
전국의 법원 경매 물건수가 크게 줄고 있다. 올 상반기의 경우 지난해에 비해서 약 23% 정도 줄어서 1년 만에 사상 최저치를 기록했다. 지난 해 매달 평균 1만1400건이 입찰에 부쳐졌는데, 올해 들어 전국 경매 진행 건수는 8800건 남짓으로 집계됐다. 물건 수가 2001년 이후 16년여 만에 가장 적은 수치라고 할 수 있다.
올 1/4분기 서울 아파트 경매는 총 544건 중 283건이 낙찰됐다. 지난해 같은 기간 진행 850건, 낙찰 420건과 비교하면 3분의 2수준에 그쳤다. 이렇게 경매 물건이 줄어드는 큰 이유는 ‘저금리 상황’이 장기화되면서이다, 빚을 진 채무자들의 이자상환 부담이 줄면서 채무자 부동산이 경매시장으로 넘어가는 물건이 점차 귀해지고 있어서다.
2. 그런데 수익형 부동산 중 인기 상종가를 치는 수도권과 광역시 일대 등의 물건에는 묻지마 투자도 나타나고 있다. 실제 시장에 실속 없는 물건들도 산재하고 있다던데?
입찰 물건이 크게 줄어들다보니 반면에 경매에 참여하는 응찰자 숫자는 증가세를 보이고 있다. 올 들어 전국 경매 평균 응찰자는 1월 3.9명에서 지난달 4.3명으로 늘었다. 초저금리가 이어지면서 수익형 부동산이 경매에 부쳐지는 물건은 줄어드는데 상가, 상가주택과 같은 수익형 부동산이나 소형 아파트나 다세대와 같은 소형 주택을 싸게 사려는 수요자는 증가하고 있다.
‘실속이 없다는 것’은 시세보다 싸게 사야하는 것이 경매인데, 경매시장으로 넘어가는 물건이 점차 귀해지면서 너무 비싸게 낙찰 받는 게 문제이다. 금리가 쌀 때 대출을 받아 저렴하게 경매 시장을 이용해 ‘저가 매입’을 원하는 수요자들이 몰리고 있다.
3. 물건이 귀하니까 고가에 낙찰되는 경우가 늘고 있나?
서울 수도권에는 한 물건에 최고 40~50명이 입찰해 감정가 130%까지 치솟는 과열 경매물건이 속출하고 있다. 경매로 싸게 집을 마련해 시세 하락 위험을 피하려는 실수요자도 많아졌지만 크게 실속이 없다.
고가낙찰의 통계는 낙찰가율을 보면 확인할 수 있는데, 서울 아파트 경매시장의 상반기 평균 낙찰가율은 94%로 지난해 같은 기간(93%)보다 1.5%p 상승했다. 월별로도 1월 93%, 2월 97%, 3월 92%, 4월 94% 등 높은 수준을 지켰다.) 경매에 대한 관심도를 보여주는 평균 응찰자 수 역시 평균 8.8명으로 전년 동기(8.0명) 대비 10% 증가했다.
4. 그런데 새 정부 출범 이후에 낙찰가율이 지난달보다 더 올랐다. 왜 그럴까?
새 정부 출범 이후 법원 경매 시장이 더 뜨거워지고 있다. 6월 이후 전국 법원의 경매 낙찰가율 평균은 82를 기록했다. 지난달 전국 평균인 74%보다 7%포인트 높은 수치다. 경매 투자자들이 정권 교체 여부와 상관없이 부동산 시장 전망을 전체적으로 낙관적으로 보고 있는 탓이 가장 크다. 다만 문재인 대통령의 핵심공약에 따라 일부 수혜를 보이는 종목은 크게 오를 것으로 보인다.
예를 들면 대북관계 개선에 대한 기대로 인해 경기 북부지역에 관심이 높고, 도시재생 뉴딜정책(=전면 철거 방식을 통한 대규모 아파트 공급이 아닌 노후 주택지에 마을주차장, 어린이집, 무인택배센터 등을 지원해 생활환경을 개선하는 사업)으로 기존 노후주택에 대한 낙찰가율의 상승 조짐이 뚜렷하다.
5. 이렇게 고가에 낙찰을 받으면 경매를 하는 게 별의미가 없어 보이는데, 지금 이런 고가 낙찰 물건들에 대해 어떻게 봐야 하나?
법원 경매가 대중화해 경매시장에 뛰어드는 투자자와 실수요자들이 늘고 있어 고가 낙찰이 이어지고 있다. 경매에 나오는 물건이 줄어들면 입찰 경쟁도 치열해 지는 게 경매 시장의 특성이다. 경쟁이 치열해지면서 수십 명의 응찰자가 몰리거나 낙찰가율이 감정가를 훌쩍 넘는 경우도 속출하고 있다.
응찰 기준과 가격 마지노선을 정해 놓고 물건을 선별해 접근해야 한다. 그런데 경매는 철저히 수익률에 근거해 입찰가를 써야 한다. 시세차익용 물건은 처분수익률을, 임대수익용 물건은 임대수익률을 분석해 입찰가를 산정하는 것을 원칙으로 삼아야 한다. 감정가 수준에 낙찰 받는다면 차라리 일반 매물을 사는 것이 훨씬 유리하다. 경매 낙찰 후 추가비용이 들기 때문에 오히려 비싸게 사는 격이 될 수 있다.
6. 싸게 낙찰 받는 것 외에도 입찰 경쟁을 피해 낙찰 받는 것이 중요하다고 한다. 지금 이런 경쟁을 피해 입찰할 수 있는 게 있을까?
고가 낙찰을 피하려면 최근 낙찰가율을 잘 살펴보고 과열경쟁 기미가 있다면 당분간 입찰을 자제하는 것이 좋다, 예를 들어 낙찰가율이 90%를 넘거나 입찰경쟁률이 10대 1에 육박하다면 당분간 입찰을 자제하는 게 바람직하다. 경매 시장도 ‘바람이 거셀 땐 잠시 쉬어가는’ 게 주효한 전략이 될 수 있다.
남들이 봐서 완벽하게 좋은 부동산은 비싸게 낙찰되고 경쟁률이 치열한 게 통례이다. 경매는 싸게 낙찰 받아야 하는 만큼 최고 인기지역, 중소형, 신축아파트 등 인기 높은 부동산은 투자를 자제하고 남들이 투자를 고려할만한 대형이나 외곽지역, 허름한 건물을 싸게 낙찰 받는 전략이 필요하다. 일종의 아파트 경매의 틈새 투자처인 셈이다.
7. 경매 시장에서도 앞으로 정부의 대출 강화 여부, 또 보유세 문제가 큰 변수로 작용하고 있다는데 앞으로 어떻게 될까?
경매와 대출은 관련이 깊다. 경매 시장 투자자는 대부분 대출을 받아 잔금을 치루기 때문이다. 경매로 아파트를 낙찰 받으면 낙찰가의 60~80%를 대출받을 수 있다. 오피스텔에 투자할 경우엔 낙찰가의 80%까지 빌리는 것도 가능하다. 따라서 대출 규제를 완화하면 경매 활성화 여지 높고, 규제를 강화하면 경매 투자는 위축되기 마련이다.
대출 규제가 강화되면 경매물건이 줄어 응찰자 간 경쟁이 치열해지는 추세는 계속될 것으로 보인다. 또 부동산 보유세(재산세, 종합부동산세) 인상 여부도 경매 투자자들의 관심거리다. 대출과 마찬가지로 투자나 수익을 목적으로 부동산을 여러 건 보유하게 되면 보유세 인상에 민감하게 반응하는 게 경매시장의 동향이라고 할 수 있습니다.
8. 앞으로의 전망과 이러한 경매시장 상황에 어떻게 대응하는 게 좋을까?
금리 인상 여부에 따라 경매 물량이 달라지겠지만 경매 물건이 줄어드는 추세는 당분간 이어질 것으로 보인다. 그러면 물건 입찰 경쟁도 높아져 낙찰가율이 상승할 가능성이 높다. 금융권 대출 금리 인상, 미국 기준금리 인상 전망 등으로 하반기 이후 경매물건이 다소 늘어날 것으로 보이나 증가 폭은 그리 크지 않을 것 같다.
하반기 이후 경매 물건은 조금씩 늘겠지만 한꺼번에 시장에 쏟아지기보다는 서서히 풀릴 것으로 예상된다. 부동산 경매 개시가 결정된 후 실제 법정에 경매 물건이 나오기까지는 평균 6개월 이상 걸리기 때문이다.
올 상반기 이어지는 경매 물건 감소 현상은 올 하반기부터 소폭 증가할 것으로 보인다. 특히 하반기 이후에는 대출 규제 강화로 자금 마련이 어려워질 가능성이 높기 때문에 경매 시장 수요도 소폭 위축될 수 있다는 전망도 있다. 경쟁은 치열해지고 낙찰의 기회가 줄어드는 시점이기 때문에 단순 낙찰보다는 본인만의 수익률 개선 방안을 찾고 경쟁률이 낮은 물건에 도전하는 등 새로운 경매 접근 방법이 필요한 시점이다.
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