수도권과 지방 동조화(coupling)현상으로 회귀하다
과거에는 전통적으로 부동산 또는 경매시장의 흐름을 수도권이 이끌어왔다. 즉 수도권 부동산시장이 호황이면 지방시장도 호황이었고, 수도권 부동산시장이 침체되면 이어 지방 부동산시장도 침체기를 겪었다. 그야말로 수도권과 지방이 같이 움직이는 동조화(coupling)현상이 일반적이고 지배적이었다.
그러나 2008년 하반기 금융위기는 이러한 일반화된 동조화 트렌드를 완전히 뒤엎었다. 금융위기 이후 수도권 주택시장은 급랭하기 시작한 반면 그간 침체기에서 벗어나지 못한 지방 부동산시장은 혁신도시 건설, 각종 세제 및 정책적 지원에 힘입어 미분양이 해소되고 거래가 증가하는 등 수도권과는 정반대의 양상을 보였다.
경매시장에서도 그런 트렌드는 그대로 반영됐다. 금융위기 이후 2013년까지 수도권 경매물건은 지속적으로 증가하였고, 평균 낙찰가율은 2007년을 정점으로 이후 2012년까지 5년 연속 하락하였다. 반면 지방 경매물건은 2009년을 정점으로 줄곧 감소하더니 2015년 현재까지 6년 연속 감소하였으며, 평균 낙찰가율은 금융위기 이후 2014년까지 줄곧 상승해왔다. 수도권 바람이 불어야 지방 부동산시장이 살아난다는 원칙이 뒤바뀐 셈이다.
수도권과 지방의 이러한 비동조화(decoupling)현상은 2014년 수도권 경매물건이 지방과 동반 감소하면서 희석되기 시작하다 2015년에는 수도권 평균 낙찰가율이 4년만에 지방을 앞지르면서 더욱 뚜렷해졌다. 즉 2015년 경매시장은 수도권과 지방이 모처럼 동반 회복세를 보이는 한해였다.
수도권 경매시장, 다시 전국을 리드하다
경매통계가 공식적으로 집계된 2000년 이래 10여년 동안 수도권 경매시장은 경매 3대 지표(낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률) 모든 면에서 지방에 선두자리를 내놓은 적이 없었다. 그러나 수도권 부동산시장 침체가 정점에 달했던 2012년부터 2014년까지 3년간 지방 평균 낙찰가율이 수도권을 추월했다.
특히 금융위기 이후 수도권 주택시장 침체가 극에 달함에 따라 지방지역 아파트(2011년~2014년), 연립ㆍ다세대(2011년~2014년), 단독주택(2011년~2015년) 등 주거용 부동산 강세가 한동안 이어졌다.
이후 새 정부가 출범하면서 상황이 역전됐다. 부동산시장을 활성화하기 위한 정부의 전방위적인 정책규제 완화, 치솟는 전세가, 초저금리기조 유지 등 영향으로 수도권 부동산시장이 살아나면서 2015년 수도권 평균 낙찰가율이 4년(아파트는 5년)만에 지방을 추월했다. 2015년 경매물건도 2014년 대비 지방은 17.1% 감소(아파트 26.6%↓)한 반면 수도권은 23.4%(아파트 35.8%↓) 감소한 면에서도 수도권 경매시장의 회복세가 완연했음을 알 수 있다. 지방 부동산시장이 정점을 치달은 후 내리막길을 걷거나 정체된 경향을 보이는 반면, 수도권시장은 저점을 찍고 올라가면서 반등하고 있는 모습이 경매시장에도 고스란히 반영된 결과이다.
주거용 부동산 초강세를 보이다
2008년 하반기 금융위기 이후 수도권 주택시장이 급랭하면서 2007년 84.21%를 보였던 전국 아파트 평균 낙찰가율은 2012년 76.72%까지 하락했다. 2007년~2008년 2년 연속 평균 낙찰가율이 90%대(수도권은 100%대)를 기록할 정도로 상종가를 쳤던 연립ㆍ다세대도 2013년에는 72.84%까지 급락했으며, 단독주택 역시 비슷한 경향을 보였다.
당시의 부동산시장 침체는 지방보다는 수도권에서 기인한 바가 컸으나 수도권 부동산시장, 특히 주택시장이 회복되기 시작하면서 아파트는 2012년, 연립ㆍ다세대 및 단독주택은 2013년을 저점으로 낙찰가율이 상승세로 접어들었다. 2015년 아파트 평균 낙찰가율은 2012년 저점 대비 13.18% 오른 89.90%를 기록했으며, 연립ㆍ다세대 및 단독주택은 2013년 저점 대비 각각 4.99%, 6.27% 상승하는 등 주거용 부동산의 상승세가 눈에 띄었다.
임대수익형 부동산 여전한 인기를 구가하다
금융위기 이후 인기가 급부상했던 오피스텔, 상가 등 임대수익형 부동산의 인기는 여전했다. 우선 경매물건이 2009년 정점 이후 6년 연속 감소했음은 물론 전국 평균 낙찰가율이 근린상가는 2010년 저점 이후 5년 연속, 오피스텔은 2012년 저점 이후 3년 연속 안정적인 상승세를 기록하고 있다.
최근 수년간 지속된 임대시장 호황을 틈타 아파트, 연립ㆍ다세대 등 대부분의 주거용 부동산마저 전세보다는 보증부월세를 선호하면서 임대수익형 부동산의 범위가 주거용 부동산으로까지 확대돼 그 인기를 실감하게 했다. 또한 지난 정부에 등장한 도시형 생활주택을 비롯하여 아파트형 공장, 원룸 및 다가구주택 등 거의 모든 종목이 월세 추구형 상품으로 재조명되면서 인기가 치솟았다. 이로 인해 헐고 신축할 수 있는 노후 단독주택이나 토지 낙찰가율도 급등했음은 물론이다.
이와 같은 임대수익형 부동산의 인기는 초저금리기조 유지, 실물경기 침체 장기화, 정책적 변수에 따라 들쑥날쑥한 주거용 부동산에 대한 신뢰 상실, 베이비부머 세대 은퇴로 인한 안정적 노후생활에 대한 니즈(Needs) 증가 등 여러 가지 요인들이 복합적으로 작용한 탓으로 풀이할 수 있다.
생계형 부동산 최근의 흐름에 역주행하다
대부분 종목에서 경매물건이 감소하고 낙찰가율이 상승하는 등 호황을 보였던 것과 달리 공장, 숙박시설 등 생계형 부동산은 장기화되고 있는 실물경기 침체 영향으로 경매물건수가 증가하고 낙찰가율도 오히려 하락했다.
지난해 공장 경매물건은 2014년 대비 두배 이상 증가해 10년래 가장 많은 물량(2005년 5098건)이 쏟아져 나왔고, 숙박시설 역시 동기 대비 64.2% 증가율을 보여 다른 종목과는 정반대의 경향을 보였다. 공장 및 숙박시설 낙찰가율도 동기 대비 각각 0.97%, 18.72% 하락하면서 실물경기 침체 영향을 비켜가지 못했다.
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