최근 몇 년 사이 전세난이 심화되고 집값이 크게 오르자 부동산 경매를 통해 시세보다 저렴한 가격으로 내 집을 마련하려는 사람들이 경매법정으로 모여들고 있다. 새해 들어 부동산경기가 움츠러들고 있지만 내 집 마련을 목적으로 경매시장을 찾는 사람들의 발걸음은 바빠 보인다. 다만 경매를 통해 내 집 마련하려는 사람들 중 상당수가 아파트 입찰에 몰리고 있는데, 이는 아파트라는 상품이 주택시장에서 차지하는 대중적 인기 때문으로 풀이된다.


경매법정에 등장하는 주거용 부동산은 2~3천여 건의 아파트를 포함해 매달 전국적으로 5~6천여 건에 달한다. 다만 부동산경기가 침체기를 보일 땐 경매법정에 등장하는 매물이 증가하는 반면, 부동산경기가 호황기일 땐 경매법정에 등장하는 매물이 감소하는 상반된 모습을 보일뿐이다.


부동산 경매의 장점은 무엇보다 시세보다 값싸게 부동산을 매입하는 것이다. 하지만 현실 속에서는 그리 녹록치가 않다. 때로는 과열된 분위기 때문에 시세보다 비싸게 낙찰을 받는 경우가 있고, 때로는 권리분석을 제대로 하지 않아 뜻하지 못한 손해를 보는 경우도 있으며, 때로는 입찰금액을 잘 못 표기해 입찰보증금을 허무하게 날리는 경우도 적지 않기 때문이다. 이와 관련, 부동산 경매로 내 집 마련을 원하는 사람들이 알아두어야 할 몇 가지 유의사항들을 살펴보자.

첫째, 입찰에 참여하기전 반드시 적정시세를 찾아본다. 우선 국토교통부에서 제공하는 실거래가 공개시스템을 이용한다. 여기에서는 전국을 아파트, 연립/다세대, 단독/다가구, 오피스텔, 분양/입주권 등 총 5개의 하부섹터로 구분해 매매정보를 제공하고 있다. 이를 통해 매입코자 하는 주택의 실거래 금액은 물론, 계약일자, 전용면적, 대지권면적, 거래된 아파트의 층 등을 확인할 수 있어 적정시세를 파악하는데 적지 않은 도움이 될 것이다. 만일 입찰코자하는 부동산이 아파트라면 ‘KB국민은행’ 또는 ‘부동산114’ 홈페이지에서 제공하는 시세정보를 함께 이용하면 된다. 하지만 보다 정확한 시세파악을 위해선 인근 중개업소를 방문해 때론 매수자인 것처럼, 때론 매도자인 것처럼 시세를 문의해볼 필요가 있다. 만일 인터넷을 통해 파악한 시세와 부동산 중개업소에서 제시하는 가격이 크게 다를 경우 반드시 그 이유를 꼼꼼히 묻고 따져봐야 할 것이다.

둘째, 경매대상 목적물의 감정평가시점(법원감정가)과 현시점(시세)간의 시간적 괴리를 감안해 적정입찰가격을 결정한다. 경매사건이 접수되고 입찰이 시작되기까지 짧게는 6개월에서 많게는 1년 정도의 시간이 소요된다. 따라서 감정평가시점과 입찰시점의 시간적 괴리로 인해 시세가 변동할 가능성이 크다. 즉 부동산시장 하락기라면 감정평가가격은 단기고점일 가능성이 큰 반면, 부동산시장 상승기라면 감정평가가격은 단기저점일 가능성이 농후하다. 입찰가격을 결정할 때 이러한 정황을 간과해서는 안 될 것이다.

셋째, 권리분석과 임차인분석에 만전을 기해야 한다. 입찰에 앞서 낙찰자가 인수해야 할 권리(특히 소유권과 관련된 선순위 가등기, 가처분, 예고등기 등)의 유무, 대항력 있는 선순위 임차인 유무를 파악함은 물론, 현장답사를 통해 인테리어 공사 등으로 인해 발생한 유치권의 존재 여부 등을 확인함으로써 예상치 못한 손해를 미연에 방지해야 한다. 만일 말소기준이 되는 근저당권보다 먼저 입주한 선순위 임차인이 존재한다면 그가 배당신청기간에 배당요구를 했는지 여부를 확인해야 한다. 선순위 임차인이 배당신청기간에 배당요구를 하지 않았다면 추후 낙찰자가 별도로 전세금을 물어줘야 하기 때문이다. 아울러 임차인이 존재할 경우 주변 탐문조사를 통해 위장임차인 여부도 알아본다.

끝으로, 부동산 경매물의 속성상 명도라는 과정을 거쳐야 하기에 최종 입주 때까지 충분한 시간적 여유를 가지고 있어야 함은 물론, 경매대상 목적물에 남겨진 관리비와 점유자에게 내어줄 약간의 이사비 등을 감안해 입찰에 앞서 꼼꼼한 자금지출계획까지 세워둬야 할 것이다.


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