이번 칼럼은 경매 초보자가 법원경매투자를 할 때 고려해야 할 4가지 사항 중 네번째 이야기 입니다.경매로 낙찰을 받고 명도를 한 후 바로 매매로 진행해야 할까요? 아니면 몇 년 보유하다가 파는 것이 좋을까요? 어느 시점에 파는 것이 좋을 것인지에 대해 얘기해보겠습니다.

1.경매투자에서 주관적이고 까다로운 입맛은 버려라.
2.경매투자의 목적을 분명히 하라.
3.물건마다 장단점이 다르고, 이용법도 분명히 다르다.
4.어느 시점에 파는 것이 좋을 것인가.

언제 팔 것인가? 이 문제는 많은 분들이 궁금해 하는 부분입니다. 결론부터 말씀드리죠. 판매 시기는 언제가 좋다는 이론은 쉽게 말할 수 있지만, 구체적으로 1년 이내에 파는 게 좋은지, 몇 년 이후에 파는 것이 좋은지는 각 물건과 지역 그리고 상황에 따라서 달라진다는 것입니다.

각 물건이 가진 환경과 조건이 다른데 언제 팔라는 것을 획일적으로 정할 수 없는 것이죠. 저의 경우에는 부동산 판매를 다양한 시기에 해봤습니다. 어떤 물건은 등기 후 몇 일내에 어떤물건은 6개월이나 8개월 이내, 어떤 물건은 5년 후, 딱히 특별한 규칙없이 그때 그때 달랐습니다. 돌이켜 보면 자금이 적을수록 판매를 서두르거나, 가진 돈이 크다고 판매에 급급하지는 않은 것 같습니다. 팔아야 할 이유가 없는 한 지속적으로 보유하는 것이죠. 바로 이겁니다.

보통은 가진 돈이 적을수록 추가적인 투자를 하고 싶은 욕구가 있다면 결국 현재 가지고 있는 것을 팔아야 가능한 것인데요, 이는 대체로 잘못된 방식입니다. 돈이 없다보니 고육지택으로 떠오른 생각이라고 보는 것이죠. 물론, 100% 잘못된 방식이라고 볼수도 없습니다. 저 또한 단기간에 팔기도 했으니까요.

제가 단기간에 판매한 물건에는 몇 가지 특징이 있습니다. 첫째, 투자 당시 특별히 추가적으로 투자할 자금이 없는 관계로 현재 있는 물건을 팔아서라도 시세차익이 큰 물건을 잡고 싶었습니다. 둘째, 단기간에 판매함으로써 세금 50%를 내고도 최소 1억 이상 남을 때였습니다. 단기간에 팔고도 1억 이상 남는다면 그 정도 이익에 만족하고 다른 물건에 투자하는 것도 나쁘지 않겠다는 판단을 한 것이죠.

그러나, 만일 단기간 팔고 남은 수익금으로 돈을 벌지 못하는 물건에 소비해버린다면 빨리 파는 행동 자체가 돈을 낭비하는 행위가 되는 것입니다. 그래서, 재테크는 겨울철에 대비해서 창고에 곡식을 모으는 행동과 같다고 하는 것입니다. 즉, 돈 낭비없이 지속적인 경매투자를 하는 전제하에서만 단기매매는 의미를 갖는다는 것입니다. 매우 중요한 논리입니다. 명심하세요.

그리고, 재산이 충분히 커졌다고 판매에 연연하지는 않아야 합니다.사람들은 가진 재산이 적거나 부동산 수가 적을때는 못 팔아서 안달입니다. 매우 아둔한 행위입니다. 부동산은 증권과 달라서 세금이 매우 큽니다.또 물건을 팔고 나서 남은 수익금으로 시세차익이 큰 다른 물건을 또 다시 잡을 수 있다는 어떤 보장도 없습니다. 그래서 보유하고 있으면서 지속적으로 오르는 돈과 현재 팔아서 챙기는 이익 중 어느 것이 큰 것인지를 잘 판단할 필요가 있다는 것입니다.

그럼, 장기투자라고 하면 현실적으로 얼마동안을 말하는 것일까요?

이에 구체적으로 답하는 사람은 없습니다. 단기투자니 장기투자니 여러가지 말이 나오는 이유는 또 무엇일까요? 간단합니다. 그것은 어떤 방식이 돈을 더 벌 수 있는가에 달린 것입니다. 다시말하면, 장기투자를 하라고 하는 말의 의미는 돈을 더 벌 수 있도록 느긋하게 투자하라는 말고 같은 뜻이라고 판단하면 정답인 것이죠.

판매시점에 대해 다시 한 번 정리 해 보겠습니다. 도대체 언제 팔아야 잘 팔았다는 말을 들을 수 있고, 후회하지 않을 수 있을 것인가? 주식과 마찬가지로, 내릴 때 사고, 오를 때 팔면 됩니다. 경매투자는 시세보다 저렴하게 사기 때문에 경매투자 자체가 내릴 때 사는 조건을 충족하는 것입니다. 그렇다면, 오를 때는 언제일까요? 그것은 더 이상 오르지 않을 것으로 판단되는 시점을 말합니다.

경매투자자 본인이 스스로 판단하기에 또는 전문가에게 조언을 구해서라도 가격이 더 이사 오르지 않을 것으로 판단되거나, 명확하진 않지만 몇 년 사이에는 가격의 큰 변화가 없겠다고 보여 지는 시점이 바로 장기 투자의 매매시점이라고 할 수 있습니다.

그런데, 많은 분들이 "여태 보유하다가 내가 팔면 오르더라, 나는 돈 복이 없거나 부동산과는 잘 안 맞는 사람 인가봐" 라는 한탄을 합니다. 스스로 진중하게 가격이 더 오를지 말지를 고민하는 시간이 없었기 때문이죠. 민간의 개발현황과 정부 정책 방향을 잘 안다면 판매시기를 쉽게 알 수 있습니다. 물론 경기침체로 거래가 어렵다면 팔고 싶어도 쉽지 않을 것입니다. 이런 변수도 있을 수 있다는 것을 잘 알고 스스로 잘 판단해야 하는 것입니다. 절대로 섣부르게 팔아서 더 큰 이익을 쉽게 버리고 나서 후회하면 안되는 것이죠.

결론적으로, 판매시기는 투자자 스스로의 판단이 중요한 것입니다. 각 물건과 지역 그리고 상황에 따라서 판매시기는 달라질 수 있다는 것을 알아야 하고, 느긋하게 지속적으로 투자에 임해야 합니다. 단기에 판매했다 하더라도 돈의 낭비없이 재투자가 이루어져야 성공적인 경매투자라고 말 할 수 있는 것입니다.


대한공경매사협회 신문사 : kobidnews.com
도기안의 경매왕!(팟캐스트) : tokian.com
도기안의 CUBE(고품격 법원경매학습지) : 문의/02.888.5704

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com