임대주택 먼저 팔면, 거주주택 비과세 혜택 못받아

송지용의 절세노트

장기임대주택과 그 밖의 주택 한 채를 소유한 1가구가 거주 중인 집을 팔 때 ‘1가구 1주택 비과세’ 혜택을 받을 수 있다. 단 해당 주택이 2년 이상 거주를 포함한 1주택 요건을 충족해야 하고, 생애 최초로 양도하는 경우여야 한다.

민간임대주택법이 개정되면서 2018년 3월 31일 이전에 단기임대주택으로 등록한 주택임대사업자나 임대주택이 재개발·재건축되고 있는 임대사업자는 비과세 혜택을 받기 어려워졌다. 거주 주택 비과세를 적용받기 위한 임대의무기간 5년을 충족할 수 없게 됐기 때문이다.

그래도 특정한 경우에는 비과세 특례를 받을 수 있다. 민간임대주택법상 임대의무기간이 끝나 임대주택 등록이 자동 말소됐거나, 의무기간의 2분의 1 이상 임대 요건을 충족하고 임대주택 등록을 자진 말소했다면 말소일부터 5년 이내에 거주 주택을 양도할 땐 비과세 적용이 가능하다. 의무기간 5년을 채우지 못했지만 임대기간 요건을 충족한 것으로 본다. 이미 거주 주택 비과세를 적용받은 상태에서 임대주택 등록을 자진 말소(의무기간 2분의 1 이상 충족)하거나 자동 말소된 경우에도 이미 받은 혜택이 추징되지 않는다.

민간임대주택법에 따라 임대 등록이 자동 말소된 임대주택을 먼저 팔고 그다음에 거주 주택을 양도하는 경우엔 거주 주택 비과세를 적용받을 수 없다. 1가구 1주택 특례 규정은 요건을 갖춘 장기임대주택과 거주 주택 한 채를 소유한 1가구가 지금 살고 있는 집을 파는 경우에 한해 적용된다.

따라서 거주 주택을 양도하기에 앞서 장기임대주택을 먼저 양도한다면 1가구 1주택 특례 규정에 따른 비과세를 적용받지 못한다는 점을 유의해야 한다.

송지용 하나은행 자산관리사업단 세무팀장