정부가 3기 신도시를 확정 발표하면서 건설주에 대한 기대가 높아지고 있다. 특히 직접적인 수혜 대상으로 꼽히는 일부 건설주는 최근 1분기 ‘깜짝 실적’ 효과까지 더해져 코스피지수 하락세에도 주가가 상승했다.
8일 유가증권시장 건설업 지수는 전날보다 0.29% 상승한 110.08에 장을 마쳤다. 종목별로는 HDC현대산업개발과 태영건설 등 3기 신도시 발표의 수혜주로 꼽히는 종목들이 지수 상승을 이끌었다. HDC현대산업개발은 전날보다 700원(1.57%) 오른 4만5200원에 거래를 마쳤고, 현대건설도 100원(0.20%) 상승한 5만700원에 마감됐다. 삼호 태영건설 남광토건 등 주택사업 비중이 높은 중소형 건설주들도 1~2% 안팎의 오름세를 나타냈다.
1분기 호실적도 이 같은 상승세를 뒷받침했다는 평가다. HDC현대산업개발은 1분기 매출 8800억원, 영업이익 1020억원으로 영업이익 컨센서스(시장 예상치)를 8.2% 웃돌았다. 현대건설도 매출 3조8777억원, 영업이익 2052억원의 양호한 실적을 냈다.
이 같은 실적에다 건설사에 우호적인 정부 정책까지 더해지면서 주가가 추가 상승할 것이란 전망이 나온다. 채상욱 하나금융투자 연구원은 “2기 신도시와 세종시 개발 당시에도 수혜를 본 국내 건설사들이 이번에도 직접적인 혜택을 받게 될 것”이라고 설명했다. 그는 “지난 3년간 고가 재건축 중심의 강세장에서는 GS건설이 가장 유리했지만 신도시와 같은 중저가 주택 공급 사업에서는 HDC현대산업개발, 태영건설과 같은 (땅 매입부터 기획 설계 마케팅 사후관리까지 총괄하는) ‘디벨로퍼’가 빛을 볼 것”이라고 예상했다.
송유림 한화투자증권 연구원도 “집값을 잡기 위한 정부 정책이 더 이상 수요 억제가 아니라 공급 확대로 가닥을 잡았다는 점에서 건설주 주가에 긍정적인 영향을 미칠 것”이라며 “수도권은 미분양이나 미입주에 대한 리스크가 상대적으로 작기 때문에 주택 수급 전망도 양호한 편”이라고 말했다.
정부는 지난해 말 3기 신도시를 발표할 때 경기 과천을 포함한 하남 교산, 남양주 왕숙, 인천 계양 등 4개 지역을 신도시(대규모 택지)라고 밝혔다. 그러나 지난 7일 부천 대장지구와 고양 창릉지구 등 추가 3기 신도시 발표 때는 앞서 발표한 과천을 신도시 명단에서 삭제했다. 서울 강남을 대체할 만한 입지가 없다 보니 은근슬쩍 과천을 신도시에 끼워넣었다가 뒤늦게 바로잡은 것이다.국토교통부가 발표한 ‘제3차 신규택지 추진계획’에서 과천지구(155만㎡)는 중규모 지구로 분류됐다. 지난해 12월 2차 수도권 주택공급계획 발표 때 정부는 과천을 대규모 택지라고 밝혔다. 기자들이 과천도 신도시냐고 묻자 국토부 고위 관계자는 “그렇다”고 답했다. 그래서 대부분 언론이 3기 신도시 네 개를 조성한다고 썼다.법으로 신도시의 개념을 명확하게 정의하고 있지는 않다. 다만 국토부는 면적 330만㎡ 이상 택지를 신도시로 부르고 있다.2005년 수립된 국토부 내부 법규인 ‘지속가능한 신도시 계획 기준’을 적용한 것이다. 이 기준에 따르면 신도시는 330만㎡ 이상 규모로 시행되는 개발사업으로 자족성 쾌적성 편리성 안전성 등을 확보하기 위해 국가 차원의 계획에 따라 국책사업으로 추진하는 도시를 말한다.이에 따르면 과천은 신도시가 아니다. 이번 3차 발표 때 276만㎡의 용인 구성역지구와 221만㎡의 안산 장상지구가 중규모 택지로 분류된 것도 같은 이유에서다. 이들 지구의 공급량은 과천지구(7000가구)보다 4000~6000가구 더 많다.국토부는 개발 면적 100만㎡ 이상, 수용인구 2만 명 이상 택지에 대해선 광역교통개선대책을 수립하도록 하고 있다. 이에 따라 과천도 교통대책 수립 대상에 포함됐다는 게 국토부의 설명이다.부동산 전문가들은 정부가 강남 대체 신도시가 없다는 지적을 피하기 위해 과천을 신도시라고 주장했을 가능성이 높다고 보고 있다. 지난해 2차 발표 때 3기 신도시로 공개된 하남 교산, 남양주 왕숙, 인천 계양 등은 강남권 수요를 흡수할 수 있는 곳이 아니란 평가를 받고 있다. 한 부동산 전문가는 “강남권 수요를 끌어들일 만한 입지가 없다”며 “3기 신도시가 서울 외곽 수요를 일부 분산시키는 정도의 효과를 낼 것”이라고 말했다.국토부 관계자는 “과천이 신도시 기준보다는 작지만 교통대책과 자족 기능을 확충하는 데 집중했다”고 말했다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
8일 찾은 경기 고양시 창릉동과 부천시 대장동 일대 중개업소는 전화와 방문 문의로 종일 분주했다. 주로 자신의 땅이 3기 신도시에 포함됐는지에 대한 문의가 주를 이뤘다. 신도시 안에 있느냐 밖에 있느냐에 따라 희비가 크게 갈리는 까닭이다. 신도시에 포함되면 보상을 받는 데 그치지만 밖에 있으면 대규모 개발이익을 기대할 수 있다.이와 달리 1·2기 신도시와 수도권 서부 옛도심지역 중개업소들은 한목소리로 정부의 3기 신도시 지정을 비판했다. 주민들이 입지 여건이 더 뛰어난 3기 신도시 지역으로 대거 이탈하면서 부동산가격이 약세를 보일 가능성을 배제할 수 없기 때문이다.신도시 주변 주민 “한 풀었다”창릉지구 일대 공인중개업소는 몰려오는 상담 문의에 바쁜 하루를 보냈다. 창릉동 H공인 관계자는 “신도시 발표가 나자마자 자신의 땅이 신도시 부지에 포함되느냐는 문의가 쏟아졌다”고 현장 분위기를 전했다.현지에서 만난 주민들은 기대와 우려를 동시에 나타냈다. 2009년 귀농한 김모씨(70)는 “근처에 군부대(30사단)가 있어 개발이 어려웠던 곳”이라며 “이제야 발전 궤도에 올랐다”고 환영했다. 다른 한 주민은 “창릉동 일대가 대부분 논과 밭이어서 토지보상금이 많지 않다”며 “보상금으로는 어디 다른 곳으로 갈 데도 없어 당장 생계를 걱정해야 할 판”이라고 말했다.인근 삼송 화정 향동지구 주민들은 신도시 지정을 크게 환영했다. 813만㎡ 면적에 3만8000가구가 공급되는 창릉지구와 연결돼 시너지 효과를 낼 것으로 기대했다.김포공항 바로 옆에 있어 부천시에서 가장 낙후한 지역으로 꼽히던 대장동 주민들의 얼굴도 상기됐다. 20년 넘게 거주한 김모씨는 “교통이 좋아지고 병원도 쉽게 갈 수 있다고 하니 반가울 수밖에 없다”고 말했다.수용 예정지 밖 부동산 소유주들은 매물을 회수하는 분위기였다. 대장동 M공인 관계자는 “발표 직후 매물 여덟 개 가운데 네 개를 소유자가 회수했다”며 “어떻게 해서든 매수하려는 외부 전화는 수도 없이 왔다”고 말했다.검단·운정 ‘미분양 무덤’ 우려1기 신도시인 일산과 2기 신도시인 인천 검단, 파주 운정 등의 주민들은 일제히 정부를 비난했다. 일산 주민들은 서울과 1㎞ 떨어진 곳에 일산의 절반 규모 신도시가 들어서면 일산이 슬럼화될 가능성이 있다고 우려했다. 마두동 H공인 관계자는 “3기 신도시 완공 즈음에 일산신도시는 준공 40년을 넘긴다”며 “주민들이 입지 여건이 더 뛰어난 새 아파트로 대거 이주할 가능성이 높다”고 지적했다.김현미 국토교통부 장관의 지역구인 일산 주민들은 “3기 신도시 지정은 일산신도시 사망선고와 다름없다”는 청와대 국민청원을 올리며 김 장관 성토에 나섰다. 김 장관 블로그에도 “10년 동안 민주당을 뽑았더니 교통지옥에 ‘거지동네’가 됐다” “다음 총선 때는 절대 (민주당을) 찍지 않겠다”는 등의 비난 댓글이 달렸다.검단신도시 일대 중개업소들은 미분양을 우려했다. B공인 관계자는 “3년 전매 제한으로 분양경기가 이미 악화될 대로 악화된 상황인데 계양에 이어 대장에 3기 신도시를 건설한다는 뉴스가 나왔다”며 “대규모 미분양과 집값 하락이 불 보듯 뻔하다”고 목소리를 높였다.운정신도시 주민 반응도 비슷했다. 이승철 운정신도시연합회 위원장은 “제대로 된 자족기능과 광역교통망이 없는 경기 북부 2기 신도시는 베드타운으로 전락한 지 오래”라며 “서울 접근성이 더 좋은 곳에 3기 신도시를 지정하면 2기 신도시는 미분양 무덤이 될 것”이라고 주장했다.경기 안산 주민들도 공급 과잉을 들어 불만의 목소리를 높였다. 2018~2020년 안산에 공급되는 아파트가 2만1000여 가구에 이르는데 정부가 다시 2만 가구를 추가 공급하겠다고 해서다. 안산 장상동 S공인 관계자는 “작년 청와대 청원까지 하며 겨우 택지 지정 철회를 이끌었는데 또다시 지정하다니 이해가 가지 않는다”며 “인공호흡기마저 떼버린 꼴”이라고 했다.고양·안산·인천=배정철/양길성/배태웅/구민기 기자 bjc@hankyung.com
3년내 고양·파주·인천 등 6만2천가구 입주…연내 4만가구 신규 분양일부는 "교통개선 호재" 기대감…전문가 "광역교통계획 차질없어야 수요 분산"정부의 3기 신도시 발표 계획으로 기존 1, 2기 신도시 입주 예정자들의 불만의 목소리가 커지고 있다.교통 여건 개선 등 신도시 개발에 따른 긍정적인 측면보다는 공급 과잉에 대한 우려가 부각되는 형국이다.◇ 1, 2기 신도시 집값 하락, 새 아파트 분양·입주도 줄줄이일산, 파주, 인천, 김포 등지의 주민들은 고양 창릉지구에 3만8천가구, 부천 장대지구에 2만가구의 새 아파트가 신규 공급된다는 소식에 당혹함을 감추지 못하고 있다.가뜩이나 집값이 약세인데 추가 공급 계획까지 나오면서 시장 침체가 지속할 수 있다는 것이다.8일 한국감정원에 따르면 지난해 9·13대책 이후 지난달까지 서울 아파트값이 0.04% 하락하는 동안 경기 파주시 아파트값은 1.25% 떨어졌다.같은 기간 일산신도시 권역인 일산 동구는 0.54%, 일산 서구는 0.71% 각각 하락했다.이 지역은 경기도 평균 하락률(-0.03%)보다도 더 많이 내렸다.정부의 다주택자를 향한 강도높은 규제가 대부분 서울을 겨냥했지만 실제 경기 외곽의 아파트값이 더 많이 떨어진 것이다.이 곳 주민들이 3기 신도시 건설을 우려하는 이유는 집값이 약세인데 당장 추가 입주, 분양물량도 쏟아질 예정이기 때문이다.부동산114 조사에 따르면 올해부터 2021년까지 경기 고양·김포·부천·파주·인천 부평·서·계양구 일대에서 입주 예정인 새 아파트 물량은 총 6만1천870가구에 이른다.김포시가 1만8천가구로 가장 많고 고양시가 1만7천가구로 두 번째다.이들 지역에서 올해 중에 신규 분양될 물량도 4만3천여가구에 달한다.이 가운데 인천 검단지구가 1만2천여가구를 차지한다.2기 신도시인 검단지구와 파주 운정3지구는 그동안 분양이 수년간 지연되다가 올해부터 분양이 본격화될 상황이었다.인천 검단의 한 중개업소 대표는 "검단은 인접한 인천 계양 테크노밸리가 3기 신도시로 지정되면서 미분양이 급격히 늘었는데 어제 발표로 또 한번 찬물을 끼얹은 것"이라며 "서울과 훨씬 가까운 고양 창릉 등지로 수요가 분산되면 2기 신도시 분양은 더욱 어렵게 될 것"이라고 예상했다.김포시의 한 중개업소 대표도 "인천 검단은 이제 막 분양이 시작되는데 직격탄을 맞은 것으로 보인다"면서 "검단 신도시 청약을 고려했던 사람들이 지금 3기 신도시 쪽으로 눈을 돌리고 있다"고 말했다.이 때문에 청와대 게시판, 부동산 관련 카페 등에는 1, 2기 신도시 주민들의 불만이 쏟아지고 있다.청와대 게시판의 한 청원인은 "강남 급매물이 조금 거래됐다고 경기도가 (새 아파트) 몇만 가구를 떠안아야 하느냐"며 "고양시, 특히 서구는 역전세난으로 고통받고 있는데 이런 곳에 새 아파트를 퍼붓는다는 것은 과도하다"는 내용의 글을 올렸다.또 다른 청원인은 "현재 부동산이 활황(과열)도 아니고 거래 절벽으로 관련 산업도 어려워진 상황에 왜 신도시 지정을 서두르는지 모르겠다"며 "서울 집값을 잡으려면 경기도에 과다 공급을 할 것이 아니라 2기 신도시 등 기존 신도시의 교통망 등을 확충해 도시 경쟁력을 높여야 한다"고 지적했다.일산동구 식사동의 한 중개업소 대표는 "구체적으로 도시계획이 나오는 것을 봐야겠지만 (3기 신도시가) 일산 신도시로서는 좋지 않은 뉴스임이 분명하다"며 "가뜩이나 베드타운인데 아파트만 계속 들어오다 보니 주민들의 걱정이 많다"고 전했다.화성 동탄2 신도시에 거주하는 한 주민은 "수도권, 특히 서울 인근의 분양물량이 너무 많아서 서울과 25km 이상 떨어진 2기 신도시는 집값 하락이 우려된다"고 하소연했다.◇ 일부 "교통 개선 수혜 기대감"…광역교통계획 제 때 가능한가 우려도이와 달리 신도시 건설 계획으로 수혜를 기대하는 의견도 적진 않다.당장 고양 삼송·원흥지구는 대중교통 여건 개선만큼은 호재로 받아들이고 있다.고양시의 한 중개업소 대표는 "새절역(서부선)부터 고양시청까지 지하철 '고양선'이 신설되고 경의중앙선 화전역과 지하철 신설역이 BRT로 연결되면 향동, 원흥지구 인근 주민들의 지하철 이용이 편리해진다.공급과잉 우려 속에서도 교통 여건 개선에 대한 기대감도 크다"고 현지 분위기를 전했다.또 다른 중개업소 사장도 "신도시 건설로 이 일대 도로교통이 더 악화할 수 있지만 정부 계획대로 일산 백석동과 서울문산고속도로를 연결하는 자동차전용도로, 창릉지구와 제2자유로를 연결하는 도로가 제대로 건설되면 기존 자유로 이용 차량을 일부 분산시킬 수 있을 것"이라고 기대감을 표했다.그러나 정부 계획대로 광역교통망이 제때 확보될지는 미지수다.당장 새절역이 들어설 서부선은 서울시가 추진하는 것으로 민자적격성 심사를 통과해야 한다.업계는 서부선 건설을 빨라야 2028년으로 보고 있지만 신도시 입주에 맞춰 완공될지는 불투명하다.부천 대장지구는 김포공항역과 부천종합운동장역을 잇는 S(슈퍼)-BRT 설치가 핵심인데 정부 계획대로 서울역까지 30분, 여의도까지 25분에 가기 위해선 광역급행철도(GTX) B노선 완공이 돼야 그림이 짜진다.전문가들은 이번 부천 대장지구 등 3기 신도시 건설로 아직 예비타당성이 진행중인 GTX-B노선의 경제성이 높아지면서 예타 통과 가능성도 커진 것으로 보고 있지만 신도시 입주 시기에 맞춰 완공될지는 미지수다.내외주건 김신조 대표는 "어차피 3기 신도시가 강남 대체지로는 역부족이고 서울 외곽, 비강남권의 수요라도 분산하기 위해서는 수도권 광역교통망 확보가 관건"이라며 "집값 하락을 우려한 기존 주민들의 반대도 넘어야 할 산"이라고 진단했다./연합뉴스
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