[한경 BIZ School] 부동산 규제… 우습게 본 투자자는 큰코다쳤다

Let"s Master (5) '부동산시장 분석기법'

언론에서는 부동산 가격이 노무현 정부 시절 가장 많이 올랐다고 주장한다. 논문이나 연구기관 보고서에도 항상 나오는 이야기다. 특히 임기 5년간 서울 아파트 가격이 56%나 상승했다고 주장하는 것은 단골 메뉴다. 아울러 규제가 있어도 부동산 가격은 상승한다고 한다. 그 근거로 노무현 정부 재임 기간의 부동산시장 가격 상승률을 제시했다. 2003년 3월부터 2008년 2월까지 노무현 대통령 재임 기간 전국 부동산시장 가격 상승률을 보면 맞는 말이다. 그러나 노무현 정부가 2003년 10월29일 발표한 주택시장안정종합대책이 시행되면서 2003년 11월부터 2005년 7월까지의 상승률은 오히려 마이너스를 기록했다. 노무현 정부 전체 재임 기간에는 다른 정권에 비해 가격 상승률이 높지만 강력한 규제정책을 실행한 초기에는 상당 폭의 조정을 보였다.

이런 사실은 주택매매종합지수 그래프를 보면 확연히 드러난다. 그림은 1986~2017년 1월 주택매매가격 종합지수 그래프다. 표시된 부분과 같이 2003~2005년 약 21개월간 급격한 조정을 보였음을 알 수 있다. 노무현 대통령 재임 초기 무차별적으로 규제정책을 시행한 뒤 일정 기간은 큰 조정을 보였다. 이전의 상승국면에서 과도한 투자를 한 사람이라면 이런 조정국면에 투자 손실을 봤을 가능성이 크다. 정부 정책을 무시한 투자행동은 대가를 톡톡히 치르게 된다. 이런 사실을 기반으로 우리가 잘못 알고 있는 한 가지 오류를 바로잡아야 한다.

# 시장은 규제하면 일정 기간 냉각

언론과 각종 보고서는 노무현 정부가 부동산 규제정책을 남발하고도 부동산시장 가격을 대폭 상승시켰다고 주장하면서, 규제를 아무리 해도 부동산시장의 활황세를 꺾을 수 없는 것처럼 얘기한다. 특히 규제정책에 비판적 시각을 지닌 사람들이 이런 주장을 강하게 한다. 물론 장기적 측면에서 바라보면 틀린 주장은 아니다. 또 부동산시장 가격이 부동산정책 한 가지만의 영향으로 상승과 조정이 일어나는 건 아니며 수요와 공급, 대내외적 시장 상황 등이 복합적으로 작동하기 때문이다. 하지만 정부가 부동산 규제 정책을 강력하게 시행하면 부동산시장은 일정 기간 냉각될 수밖에 없다. 이런 반복된 결과로 올해 부동산시장은 서울 일부를 제외하고 전국적으로 조정국면에 진입했다.

부동산시장은 기본적으로 상승곡선을 그리겠지만, 규제로 인한 침체 시기에 우리는 어떻게 대응할 것인가. 시간을 좀 더 거슬러 올라가 김대중 정부 땐 외환위기를 맞아 부동산시장 침체와 함께 급격하고도 심각한 부동산 가격 하락을 겪었다. 수요는 크게 위축됐다. 부동산시장은 거의 절명 상태였다. 외환위기가 한창일 때 신문 사설을 보면 ‘부동산으로 수익을 볼 수 있는 시대는 끝났다’며 ‘주택은 더 이상 사는 곳(거주 공간)이지 사는 것(투자 물건)이 아니다’고 쓰고 있다. 국민 대부분이 이 의견에 동조하는 분위기였다. 부동산 투자에 관심을 두는 사람이 드물었다. 굴지의 건설회사와 은행이 무너지고 실업자가 넘쳐났으며 가처분 소득이 줄어 삶이 팍팍한 사람이 많던 시절이었다. 따라서 정부 부동산 정책의 주요 방향은 침체된 건설경기를 살리고 이를 바탕으로 내수경기를 회복하고자 하는 의지가 강했다. 어떤 정부가 집권했더라도 국가 전체의 경기부양을 위해 부동산 정책은 규제 완화에 주안점을 둘 수밖에 없었다.

# 부동산 규제와 부양은 반복될 것

김대중 대통령은 취임 후 1998년 5월2일 주택경기 활성화대책을 발표했다. 부동산 거래 활성화를 위해 분양권 전매와 양도소득세 면제를 한시적으로 허용하고, 분양가를 자율화하고, 토지거래 허가를 폐지했다. 필자가 일관되게 주장하는 사실 중 한 가지가 바로 정부에서 부동산시장을 부양하거나 규제를 가할 때 분양권부터 건드린다는 것이다. 부양하려 한다면 분양권 전매를 허용하고, 규제하려면 분양권 전매를 금지한다. 한 차례 부양책으로 시장이 활성화되지 않자 1998년 12월12일 건설 및 부동산경기 활성화 대책을 추가로 발표해 민영주택의 분양가를 자율화하고 양도소득세 감면 범위를 확대했다. 1999년 10월7일에는 주택건설촉진대책을, 2000년 1월10일에는 건설산업 활성화 및 구조개편 촉진대책을 시행했다. 건설산업 활성화 대책에는 비수도권 신축 주택의 양도소득세를 면제하고 부동산 거래 시 취득·등록세를 감면하는 등 규제 완화 강도를 확대했다. 김대중 정부에서는 1998년 이후 주택경기 활성화 및 부동산시장 부양정책을 35차례나 펼친다. 이런 규제완화 정책으로 2001년 말부터 서울 강남을 중심으로 부동산시장 가격이 급등하게 된다. 김대중 정부의 부동산 규제완화 정책의 아이템들을 보면 분양권 전매 허용, 청약자격 완화, 재당첨제한 폐지, 양도소득세 면제, 취득·등록세 감면, 분양가 자율화, 토지거래 허가 폐지, 재건축사업의 지원 등 박근혜 정부의 규제완화 정책과 비슷하다.

일부 학자가 규제와 완화를 반복하는 부동산 정책을 비판하지만 시장에서 작동하는 메커니즘은 그렇게 간단하게 지적할 문제가 아니다. 부동산 문제의 근본 원인은 수요를 여유 있게 커버할 수 있는 공급인데, 수요자가 살고 싶고 갖고 싶어 하는 지역은 물리적으로 공급을 늘릴 수 없고 대체재가 존재하지 않는다는 것이다. 대규모 신도시를 건설하려 해도 시차로 인한 비탄력성이 부동산시장의 냉탕과 온탕 문제 해결을 어렵게 한다. 앞으로의 부동산시장 정책도 규제와 부양을 반복하는 패턴으로 이뤄질 것이다. 규제 시기에는 보수적으로, 부양 시기에는 공격적으로 투자해야 한다.

구만수 < 국토도시계획기술사사무소 대표 >