[빚테크 비상] 월세수입만 기대하기는 불안…은퇴세대 전략은

부동산·임대사업 규제 강화 가능성…"정부 대책 보며 신중히 대응"
연금·금융상품 등으로 다변화…역모기지론·농지연금

금융팀 = 정부가 발표한 가계부채 대책과 부동산 대책 등의 영향으로 은퇴세대의 노후 생활 보장 전략에도 변화가 불가피해 보인다.

전문가들은 퇴직금에 은행 대출금을 더해 상가·오피스텔 등을 사서 세를 놓는 전략을 구상하던 이들이 더 신중하게 접근할 필요가 있다고 제언한다.

무엇보다 부동산 투자를 위한 대출이 점점 어려워질 전망이다.

신(新) 총부채상환비율(DTI), 총체적상환능력비율(DSR), 임대업이자상환비율(RTI·Rent To Interest ratio) 등이 대출관리를 위한 규제나 지표로 도입되기 때문이다.

신DTI를 적용하면 기존에 가지고 있는 주택담보대출의 원금까지 DTI 산정에 반영되므로 대출 심사가 더 엄격해진다.

그간은 기존 주택담보대출의 경우 이자 상환액만 반영했다.

DSR는 모든 대출금의 원리금 상환액을 합해 연간 소득으로 나눈 것으로 차주의 상환 능력을 살피는 지표다.

고정 소득이 없거나 대폭 감소한 은퇴세대는 DSR 적용 시 대출 심사에서 더욱 불리해진다.

RTI는 연간 임대소득을 연간 이자 비용으로 나눈 것인데 임대사업자가 과도한 대출을 받지 못하도록 제어하는 지표다.

당장은 참고로 활용하도록 하지만 장차 규제 기준으로 도입할지 검토되고 있다.

정부가 손에 쥔 카드를 모두 내보이지 않고 있으나 부동산 규제는 더 엄격해질 것이라는 관측이 나온다.

제반 사정을 고려하면 은퇴세대가 임대 수익으로 소득을 보장받을 가능성은 전보다 낮아질 것으로 보인다.

집을 여러 채 사서 월세를 받거나 매매 차익을 기대하는 경우도 임대사업자로 등록해 소득을 신고하도록 규제가 강화될 가능성이 있으므로 이에 따른 비용 문제를 고려해야 할 것으로 보인다.

이경민 미래에셋대우 갤러리아WM 상무는 "다주택자들은 매각이냐 임대사업자 등록이냐를 고민하고 있는데 일단 내년 초까지는 관망하겠다는 분위기"라며 "정부의 추가 대책이나 시장 상황을 봐가면서 대응해야 할 듯하다"고 말했다.

수익형 부동산 투자를 선택하는 경우 서두르거나 무리하지 않는 것이 좋다는 게 전문가들 의견이다.

송혜영 KEB하나은행 클럽1 PB센터 부장은 "부동산 관련 세금은 정부 대책이 나올 때마다 늘어나면 늘어나지 줄어들지 않을 것"이라며 "지금은 수익형 부동산을 조금 피하는 것이 좋겠다"고 말했다.

그는 정부 부동산 대책 등의 영향으로 급매물이 나올 가능성도 있으므로 차분하게 가격 변화를 지켜보고 보수적으로 접근하라고 제언했다.

홍승훈 KB국민은행 잠실롯데PB센터 팀장은 수익형 부동산이 주택 시장의 영향을 상대적으로 덜 받는 편이며 금리가 오르고 경기가 좋은 상황에서도 나쁘지 않다면서도 "무리하게 대출받는 경우는 힘들어질 수 있다"고 지적했다.

부동산 외에 다른 소득원을 미리 확보하는 것은 위험 부담을 줄이는 데 도움이 될 것으로 보인다.

박준오 삼성생명 강남재무설계(FP)센터 센터장은 금융소득을 키우라고 제언했다.

그는 "첫째로 생각할 것이 국민연금이다.

연금 수령을 뒤로 미뤄서 나중에 많이 받도록 준비하라"고 말했다.

그는 비과세 혜택이 줄어들기는 했지만, 개인연금이나 연금 저축 등에도 신경을 쓰라고 덧붙였다.

이부덕 신한PWM서울파이낸스센터 부지점장은 부동산을 한 번쯤 정리하라고 제안했다.

그는 "큰 집이 있으면 규모를 줄이면서 남은 대출금을 정리하고 역모기지론 등을 통해 고정 수입을 만드는 것이 좋다"고 말했다.

만약 수익형 부동산에 투자하려면 강남처럼 장래 시세 차익은 기대되지만 월세 수익률이 낮은 곳보다 시세 차익을 내기 어려워도 월세수입이 안정적인 곳을 선택하라고 제언했다.

농사를 지어온 고령자라면 농지를 담보로 매달 연금을 받는 농지연금에 가입하는 것도 한 방법이다.

/연합뉴스