한국 가계자산의 대부분은 부동산에 편중돼 있다. 한국은행에 따르면 지난해 기준 60세 이상 가구주는 총자산의 82%를 부동산 등 실물자산으로 보유하고 있다. 일반 가계의 실물자산 비중도 74%에 이른다. 부동산은 자산 이전에서 장점과 약점이 상존한다.

장점은 상속·증여 때 시가 적용이 쉽지 않아 공시가격이 적용된다는 점이다. 부동산은 시가 적용이 원칙이지만 부동산의 개별성으로 인해 공시가격이 적용되는 경우가 많다. 과거 매매사례가 없다면 시가를 알 수 없어 공시가격을 기준으로 평가할 수밖에 없기 때문이다.

공시가격은 시세보다 낮은 가액으로 평가돼 상속인이나 수증인으로선 세금 부담이 줄어든다. 현행 공시가격은 시세의 70% 정도에서 정해진다. 예컨대 100억원 시세의 부동산이라도 공시가격은 70억원으로 평가돼 절세되는 측면이 있다. 하지만 아파트와 같이 실거래가가 노출돼 있다면 공시가격이 아니라 시가로 평가되기 때문에 저가 평가로 인한 이익은 줄어든다.

단점은 세금 납부에서 찾아볼 수 있다. 상속세, 증여세는 물론 모든 세금은 현금 납부를 원칙으로 하고 있다. 부동산 자산가의 상속 시 상속재산 대부분이 부동산이라면 상속인은 상속세 납부를 위해 다음과 같은 의사결정을 하게 될 것이다.

상속받은 부동산을 급매해 세금을 납부하는 방법, 상속 부동산을 담보로 대출을 받는 방법, 현금 대신 상속받은 부동산으로 대납하는 방법 등이다. 하지만 세 가지 모두 치명적인 약점이 존재한다. 첫째, 상속받은 부동산을 급매로 처분하는 경우다. 매도자로선 급하게 부동산을 매각하면 제값을 받지 못해 손실을 볼 가능성이 높다. 다행히 제값을 받는다 해도 매매가격이 노출돼 공시가격이 아니라 시세 적용으로 세부담은 커진다. 둘째, 부동산 담보대출을 받아 세금을 내는 방법이다. 이 경우 담보가 되는 부동산의 감정평가를 받게 되는데, 감정가는 보통 시세의 85% 전후에서 정해진다. 예컨대 100억원 가치의 부동산이면 85억원으로 평가되는 것이다.

과거 시세가 없다면 공시가격으로 평가되지만 담보 감정사례가 있다면 감정가가 평가금액이 된다. 즉, 공시가격 70억원인 부동산이라도 감정평가 후에는 85억원으로 신고해야 한다. 상속재산가액이 늘어남과 동시에 납세자의 세부담도 늘어난다.

셋째, 부동산으로 세금을 내는 방법, 즉 물납을 하는 경우다. 이때 부동산의 장점이 약점으로 바뀐다. 예를 들어 100억원 가치의 부동산을 물납하면 매매사례가 없을 경우 공시가격인 70억원을 납부한 것으로 인정된다. 납세자로선 30억원을 손해 보는 셈이다.

결국 상속인 입장에서는 예기치 못한 리스크를 대비해 상속세 납부 재원을 마련하는 것이 무엇보다 중요하다. 상속세 재원 마련을 위한 효과적인 방법으로는 사망과 동시에 지정된 금액을 받을 수 있는 종신보험을 추천한다. 상속을 예측할 수 있다면 적금, 펀드 등도 대안이 되지만 누구도 상속 시기를 알 수 없기 때문이다.

사전에 상속자산 규모를 파악한 뒤 알맞은 보장범위를 정해 종신보험에 가입하면 사망보험금을 상속세 재원으로 확보할 수 있다.

윤항식 교보생명 광화문노블리에센터 웰스매니저(WM)
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이때 피보험자를 자산가 본인으로, 계약자와 수익자를 보험료 납입능력이 있는 상속인(배우자, 자녀 등)으로 지정하면 사망보험금이 상속재산에 포함되지 않아 상속세 절세효과도 얻을 수 있다.

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