글로벌 금융위기 이후 급감했던 미국의 상업용부동산담보증권(CMBS) 발행액이 지난해에 2007년 이후 최고치를 기록했다. 미국 중앙은행(Fed)의 양적완화 축소(테이퍼링) 개시를 전후해 채권시장에서 수익을 내기 힘들어지자 자금이 CMBS 시장으로 이동한 때문이라는 분석이다. 그러나 그동안 CMBS 발행에 쓰이지 않던 자산에 대한 대출까지 CMBS 발행에 활용되고 있어 시장 과열을 우려하는 목소리도 나오고 있다.

14일 파이낸셜타임스(FT)에 따르면 미국의 CMBS 발행액은 지난해 1020억달러로 전년 대비 15.6% 늘었다. 2007년(2300억달러) 이후 최대치다. CMBS란 오피스빌딩 상가 호텔 등 상업용 부동산을 담보로 빌려준 대출자산을 기초로 발행하는 증권이다. 비우량 주택담보대출을 기초자산으로 만든 서브프라임모기지증권과는 기초자산이 다르다. 하지만 CMBS는 그 구조가 서브프라임모기지증권과 유사해 글로벌 금융위기가 터진 2008년 발행액이 120억달러로 급감했고, 2009년에는 30억달러까지 쪼그라들었다.

FT는 최근 CMBS 발행이 활기를 띠는 것은 글로벌 금융위기 이후 투자자들에게 고수익을 안겨줬던 정크본드(신용등급이 낮은 기업이 발행한 채권)의 투자 매력이 크게 줄어든 영향이 크다고 분석했다. Fed가 작년 6월 테이퍼링 개시 가능성을 언급한 뒤 채권금리가 상승세로 전환하자(채권가격 하락) 정크본드의 기대수익률 역시 하락했다. 이에 따라 고수익을 좇는 금융회사들이 정크본드의 대안 상품으로 CMBS에 주목하기 시작했다는 것이다.

CMBS에 대한 투자자들의 관심이 높아지자 과거에는 활용되지 않던 ‘비전통적 자산’에 대한 대출을 유동화한 상품까지 최근 속속 등장하고 있다. 가령 씨티은행이 최근 발행한 CMBS의 경우 총 137개의 상업 부동산에 대한 대출을 담보로 한 것인데, 이 중에는 뉴욕 맨해튼에 위치한 노숙인 수용소도 포함돼 있었다.

FT는 “과거에 볼 수 없었던 자산을 활용한 CMBS가 인기몰이를 하면서 금융회사들이 글로벌 금융위기 이전의 대출 관행으로 다시 돌아가는 것 아니냐는 우려가 고조되고 있다”고 경고했다.

김동윤 기자 oasis93@hankyung.com