보통 부동산 계약을 할 때 계약서상 토지와 건물을 구분하진 않는다. 하지만 세금체계는 다르다. 건물가액과 토지가액을 구분해 세금을 매기기 때문이다. 이때 계약서상 전체 취득가액은 임의로 나눌 수 있는 것은 아니며, 보통 토지와 건물 취득시점의 기준시가 비율로 나누게 된다. 여기서 세금을 계산할 때 일반적으로 토지 가격은 물가상승률을 반영한다. 하지만 건물은 시간이 흐를수록 노후화가 진행되기 때문에 가격이 떨어지게 된다.

양도소득세를 절감하는 방법도 중요하다. 임대용 부동산을 취득하면 토지와 건물의 취득가액은 양도할 때에 비용으로 인정받을 수도 있다. 매년의 임대소득을 계산할 때 임대수입에 감가상각을 적용할 수 있다. 건물의 내용연수가 20년이라면 매년 취득가액의 5%씩 감가상각비를 비용으로 계산할 수 있는 것이다. 하지만 10년 동안 감가상각을 한 후에 건물을 양도하면, 양도차익을 계산할 때 취득가액은 실제 취득가액의 50%만을 취득가액으로 계산할 수 있다는 점을 기억해야 한다. 건물의 취득가액은 임대소득을 계산하는 과정과 양도소득을 계산하는 과정 중 한 번만 비용으로 계산할 수 있기 때문이다.

임대인은 임대소득을 계산할 때 비용으로 계산할 것인지, 양도할 때 취득가액으로 계산할 것인지를 선택하면 된다. 임대소득이 발생하는 기간에 내야 하는 종합소득세와 양도시점에 예상되는 양도소득세를 비교해 계산하는 것이 유리하다.

예를 들어 임대소득이 발생하는 동안에는 소득이 많지 않아 15%의 세율이 적용되고 있다면 감가상각비를 비용으로 계산함으로써 줄일 수 있는 세금이 많지 않다. 그러나 양도할 때에는 1억원 이상의 양도차익이 발생할 것으로 예상된다면 임대 중에는 감가상각을 진행하지 않고, 양도할 때에 취득가액으로 계산해 35% 이상의 양도소득세를 줄이는 것이 유리하다.

감가상각의 계산 여부가 이후의 세금에 영향을 미치지 않는 경우도 있다. 건물이 증여되거나 상속되는 경우다. 3억원에 취득한 건물이 시가가 올라서 5억원이 된 경우에 증여나 상속이 이루어지면, 임대소득이 발생하는 기간 동안 감가상각을 해왔든 하지 않았든 증여세나 상속세를 계산할 때의 건물 평가액은 5억원이다. 증여나 상속시점의 재산 평가는 과거의 감가상각 여부와는 상관없이 증여시점 또는 상속시점의 재산평가액만으로 증여세와 상속세를 계산하기 때문이다. 양도가 아닌 증여나 상속의 대상이 될 건물이라면 임대기간 중에 적극적으로 감가상각하는 것이 유리하다.

장욱 < 국민은행 WM사업부 세무사 >