이문숙 LMS컨설팅 대표, "경기·충청 소형아파트와 상가 임대전망 밝아"
“방어적인 부동산 자산관리가 필요한 시점입니다. 주거지를 저렴한 곳으로 옮기면서 자신의 집은 전세를 주는 등 부채 해결을 1순위 과제로 삼는 것이 중요합니다.”

이문숙 LMS컨설팅 대표는 현재 시점에 적합한 부동산 투자방법에 대해 이같이 말했다. 그는 세계 경제의 회복세가 더딘 상태에서 정부가 경기부양책과 주택거래 활성화 대책을 내놓아도 당분간 주택 시장이 활성화되기 힘들다고 내다봤다.

따라서 매매차익을 노린 부동산보다는 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산에 투자하는 등 보수적 자산 운용이 필요하다고 강조했다.

이 대표가 운영 중인 LMS컨설팅은 부동산 관련 개발과 자산관리 컨설팅을 담당하는 회사다. 이 대표는 1988년 부동산 전문지인 부동산뱅크에 입사하면서 부동산업계에 발을 들여 놓았다. 1999년부터 3년간 코레일에서 국유지 개발 담당 전문직 공무원으로 일하며 실전 감각을 익혔다. 국내 여성 ‘부동산 전문기자 1호’ ‘부동산 개발 전문직 공무원 1호’ 등이 그가 가진 타이틀이다.

◆“투자성향 따라 투자처 달리해야”

이 대표는 투자자들이 자신의 투자성향에 적합한 부동산을 찾는 일이 중요하다고 강조했다.

예를 들어 여유자금이 있고 중장기적인 투자를 할 수 있는 투자자들에게는 경기 및 충청권 개발지역의 소형아파트, 상가건물 등을 찾아볼 것을 권했다. 이 대표는 “산업단지나 행정타운 조성 등으로 임대수요가 증가할 것으로 예상되는 지역의 미래가치를 봐야 한다”며 “송도 신도시와 같이 경기가 나쁘면 개발이 지연되는 경우도 있기 때문에 변수에 구애받지 않는 여유자금으로 투자하는 것이 바람직하다”고 강조했다. 신도시들은 보통 아파트 등 주택이 먼저 들어오고 도로망, 상업시설 등 인프라가 갖춰지는 것이 일반적이다. 개발 초기 낮은 임대료와 공실 등을 견딜 여유가 있는 투자자들이 이 같은 부동산을 사야 한다는 것이다. 급매나 경매로 나온 물건을 싸게 구매해 초기 매입비용을 줄이는 것도 한 방법이다.

자금력이 부족하고 안정적인 투자를 원하는 사람에게는 도심 역세권의 소형 오피스텔, 다세대·연립주택에 투자해 볼 것을 추천했다. 이 같은 지역은 인프라가 모두 갖춰져 있어 임대 수요가 풍부하다. 오피스텔의 경우 업무용이지만 임대 사업을 하게되면 주택 임대사업자에 준하는 혜택을 받을 수 있다.

이 대표는 적극적인 투자자라면 기존의 슬럼화된 건물을 매입해 리모델링을 한 후 관광숙박 용도로 활용하는 방안도 고려해볼 만하다고 조언했다. 국회에서 추진 중인 관광진흥법이 개정되면 도심 내 비즈니스 호텔, 게스트하우스 등에 대한 행정 지원 등이 예상되기 때문이다. 게스트하우스는 외국 관광객 중 배낭여행객이 주로 투숙하는 중저가형의 민박집이다.

이 대표는 수도권에선 판교·광교 신도시가 상대적으로 투자 가치가 높다고 내다봤다. 그는 “현재 이곳의 분양시장이 밝다고 보긴 어렵지만 경기가 좋아지면 분당 등 인근 지역에서 집을 팔고 이동하려는 수요가 충분하다”고 분석했다. 판교·광교 신도시는 주변 택지개발이 거의 완성 단계여서 추가 분양 물량이 적다는 점도 장점이다.

◆“전체 자산의 30%는 현금으로”

이 대표는 공무원 생활을 마친 후 SC제일은행, 신한생명 등 시중은행에서 부동산 전문 컨설턴트로 일했다. 주로 부유층의 자산관리 업무를 하며 그가 깨달은 것은 ‘부동산 의존도가 높은 부자들의 삶이 결코 편하지 않다’는 점이다. 근로소득이나 사업소득이 없이 부동산 투자수입만에 의존하는 사람들은 겉으로는 자산이 많아 보인다. 하지만 경기침체로 인한 공실률 상승, 대출이자 부담 등으로 힘들어 하는 부동산 부자도 의외로 많다는 전언이다. 이 대표는 “자산이 많으면 부채가 많다는 속설이 있다”며 “불경기에는 전체 자산의 30% 이상을 현금으로 보유하는 것이 바람직하다”고 설명했다.

LMS컨설팅은 현재 전남 목포 남악신도시 택지개발지구에서 아파트 분양 사업을 하고 있다. 이 대표는 보다 큰 꿈을 꾸고 있다. 지방자치단체의 시유지나 유휴부지를 활용해 도시 중산층이 은퇴 후 귀농해 살 수 있는 주거단지를 만들겠다는 목표가 그것이다. 그는 “단순히 주택만 짓는 게 아니라 지방 농산물·특산물을 공동으로 재배·가공하는 시설을 갖춰 은퇴자들에게 제2의 직업을 찾아줄 것”이라고 말했다.

김동현 기자 3code@hankyung.com