[강남부자는 지금] 역삼동 빌딩부자 A씨, 신축 서두르는 까닭은 …

도산대로 등 도로변 상업지역
8월부터 용적률 기준 달라져

서울 역삼동의 5층짜리 낡은 건물을 갖고 있던 A씨는 이를 새로 짓기 위해 지난달 초에 건축허가를 신청했다. 원래 임차인 계약기간이 만료되는 내년 하반기쯤에 건축허가를 받아 건물을 신축할 계획이었지만, 1년가량 앞당긴 것. A씨가 건축허가를 서두른 이유는 따로 있었다. 이 건물이 ‘노선 상업지역’에 속해 있어 건축허가가 늦어질 경우 엄청난 손실을 입을 수 있어서다.

◆8월부터 ‘노선상업지역’ 건축기준 변경

‘노선(路線) 상업지역’은 말 그대로 길을 따라 늘어선 상업지역을 가리키는 말이다.

국토계획법 개정안이 오는 8월부터 시행되면, 노선상업지역 가운데 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 곳에 대한 건폐율과 용적률 기준이 크게 달라진다. 지금은 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역 등에 걸쳐 있을 경우 가장 큰 면적이 속하는 용도지역의 규정을 적용하지만, 8월부터 각 용도지역의 용적률을 가중평균해 적용하도록 돼 있기 때문이다.

예컨대 기존 건물이 3종일반주거지역과 일반상업지역이 걸쳐있는 경우 상업지역의 비율이 훨씬 높더라도 8월 이후 다시 건축허가를 받을 때는 연면적과 용적률이 하향 조정된다는 얘기다. 현재 연면적 1400㎡ 규모인 A씨의 역삼동 건물도 지금 건축법 기준을 따르면 800%의 용적률을 적용받아 3960㎡까지 신축이 가능하다. 층수로 따지면 14층짜리 건물을 지을 수 있는 규모다.

건축허가가 8월 이후로 넘어갈 땐 사정이 달라진다. 용도별 토지를 가중평균하면 용적률이 533%로 떨어져 신축이 가능한 층수는 9층으로, 연면적은 2640㎡로 각각 줄어든다. 건축허가가 늦어졌다면 5개층 규모의 건물이 날아갈 수 있는 상황이었던 셈이다.

◆강남 건물주 건축허가 신청 러시

강남 일대의 웬만한 대로변은 노선상업지역인 데다, 두 개 이상의 용도에 걸쳐 있는 건물들이 대부분이다. 도산대로, 봉은사로, 강남대로(뱅뱅사거리~양재역) 등이 대표적인 노선상업지역들이다.

국토계획법 개정안 시행이 임박하면서 현재 노선상업지역에 속한 빌딩을 갖고 있는 건물주들을 중심으로 건축허가를 서두르는 움직임이 활발한 것으로 알려졌다. 상업지역 비율이 높은 건물의 경우 8월 이전에 건축허가를 받아 놓아야 훨씬 높은 용적률을 얻을 수 있어서다.

일각에서는 건축허가를 미리 받아놓는다고 해서 반드시 유리한 것만은 아니라는 견해를 내놓기도 한다. 유진석 원빌딩부동산중개 빌딩사업부 이사는 “줄어드는 용적률을 고려해 건축허가를 받아놓는 것도 좋지만 금융비용을 고려해 계획을 미리 세워보는 것이 중요하다”고 조언했다. 용적률이 올라가는 만큼 건축비와 공사비 조달 등에 따른 이자 비용도 늘어날 수 있다는 것.

최근 수익형 부동산에 대한 열풍으로 건물 신축이 크게 늘고 있다는 점도 부담스러운 요인으로 꼽힌다. 공급 과잉으로 예상했던 수익률을 기대하지 못할 수도 있어서다. 유 이사는 “신축 후에 분양이 되지 않는다면 예상만큼의 수익을 못 올리는 상태에서 금융비용만 떠안을 수 있다”며 “자금사정이 여의치 못해 허가 이후 2년이 넘도록 건물을 짓지 못할 경우 허가가 취소돼 새 기준대로 다시 건축허가를 받아야 한다”고 설명했다.

◆“자금계획 없이 서두르면 낭패”

사정이 이렇다보니 건축허가를 포기하거나 건축허가를 받자마자 매각을 추진하는 사례도 나타나고 있다.

업계에 따르면 논현동 도산대로 변의 4층짜리 한 건물이 현재 400억원에 매물로 나와 있다. 이미 건축허가를 받아 15층까지 올릴 수 있다. 건물 소유주인 B씨(65)는 “건물을 새로 짓는 과정이 만만치 않고, 나중에 임대를 놓고 임차인을 관리하는 일에도 적잖은 신경을 쓸 수밖에 없다”며 “차라리 빌딩을 판 돈으로 맘 편하게 노후를 보내기로 결심했다”고 말했다.

장현창 삼성증권 부동산전문위원은 “막상 건축허가를 받아 놓고도 공사비가 예상보다 많이 투입되는 것에 대해 부담을 느끼거나 층수가 올라간 건물만큼 임차인을 확보할 수 있을지 우려하는 건물주들도 적지 않다”고 전했다. 그는 “입지여건이나 주변 상권이 활기를 띠고 있는 곳이 아니라면 인허가를 서둘렀다가 낭패를 볼 수 있으므로 자신의 자금 사정 등을 두루 따져 건물 신축을 결정하는 것이 바람직하다”고 조언했다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com