지난주 서울시내 뉴타운 사업 대상 지역들은 오랜만의 호재에 술렁였다. 서울시가 기준 용적률을 20%포인트 상향 조정해주는 방안을 추진 중이라는 내용이 보도된 데 따른 것이다.

벌써 뉴타운 지역은 들뜬 분위기다. 용적률이 올라가는 만큼 지을 아파트의 연면적이 늘어나 일반 분양 아파트 숫자도 증가하고,그만큼 조합원들의 수익률이 좋아질 것이란 기대 때문이다. 벌써 20%포인트 상향된 용적률을 적용해 수익금과 부담금을 산정하고,지역에 따라서는 "우리 지역은 조합원 1인당 1억원 이상의 수익을 볼 수 있을 것"이라는 이야기도 나온다. 매물을 거둬들이거나 호가를 올려 매물을 내놓는 움직임도 확산되는 분위기다. 수익률이 좋아지는 만큼 지분 가격도 따라 오를 수밖에 없다는 것이다.


◆기준 용적률이 뭐길래

기준 용적률은 토지용도에 따라 개별지역의 구체적 용적률을 결정하는 기준을 말한다. 주어진 기준 용적률을 기준으로 임대주택 건설,기반시설 용지제공 등을 재개발조합이 사업계획에 넣을 때마다 인센티브를 적용받아 용적률은 계속 올라간다. 1종 주거지역의 경우 기준 용적률은 170%이지만,인센티브를 적용받으면 지역에 따라 200% 이상 올라갈 수 있다는 말이다.

뉴타운 업무를 총괄하는 서울시 균형발전본부 관계자도 "거의 모든 뉴타운 · 재개발 지역의 용적률이 기준 용적률을 상회한다고 보면 된다. "고 설명했다.

현재 서울시내 기준 용적률은 1종 주거지역 170%，2종 190%，3종 210%이다. 서울시는 작년 9월 전세시장 안정대책 일환으로 재개발 지역의 기준용적률을 일괄적으로 20%포인트씩 올려주겠다고 발표한 바 있다. 기준 용적률이 늘어나는만큼 소형 아파트를 짓게 해 서울 시내 주택난에 숨통이 트이도록 하겠다는 의도에서다. 용적률을 완화해서 늘어나는 주택은 모두 전용면적 60㎡ 이하로 짓게 규정했다. 이로써 각 재개발구역에서는 큰 호재로 여기는 분위기다.

서울 신규 아파트의 분양가가 3.3㎡당 1500만~2000만원에 육박하는 상황에서 1채당 4억~5억원에 달하는 주택을 수십채씩 추가로 지을 수 있게 되는 만큼 재개발 수익성이 크게 좋아질 것으로 보이기 때문이다.

하지만 당시 발표에서 뉴타운 지역은 제외됐다. 서울시 관계자는 "쾌적한 명품 주거지로 개발한다는 계획 하에 기본계획이 나와 있는 상황에서 용적률을 늘려주게 되면 해당 지역의 주거 만족도를 하락시킬 수 있다는 우려 때문"이라고 말했다. 하지만 "똑같은 재개발 지역인데 왜 뉴타운 지역은 안 된다는 거냐"는 주민들의 항의가 빗발치면서 서울시도 한발짝 물러날 수밖에 없었다.

서울시는 재개발지역에 대한 기준 용적률이 완화되는 다음 달부터 뉴타운 지역에 대해서도 똑같이 기준 용적률은 완화시켜주기로 하고 제도 정비를 진행 중이다. 다시 말해 이르면 다음 달부터는 1종 주거지역 190%，2종 210%，3종 230%까지 늘어날 전망이다.

◆지역에 따라 차등 적용 가능성도

그렇다면 모든 뉴타운 · 재개발 지역이 용적률 상향 혜택을 누릴 수 있는 걸까. 전문가들은 "생각만큼 쉽지 않을 수 있다"고 말한다. 전영진 예스하우스 대표는 "1990년대 중반 서울시내 재개발이 활성화됐을 때도 초기에 사업을 시작한 곳은 270~300%까지 용적률을 적용 받았지만 차츰 용적률 크기가 줄어들었다"며 "도시기반시설을 초과하는 주택 건설을 용인할 수 없는 시 행정의 특성상 용적률을 상향하기 힘든 단지들이 있을 것"이라고 예상했다. 같은 뉴타운 지구 내에서도 사업속도가 빠르거나 공공관리자 제도 등으로 서울시가 특별히 관심을 보이는 곳과 그렇지 않은 곳의 상황이 대비될 수 있다는 것이다.

각 지역의 층고제한도 용적률 상향에 발목을 잡는다. 늘어나는 용적률만큼 아파트의 층수도 높아질 수밖에 없는데 주변 변수로 층고가 일정 수준 이상 높아진다면 용적률 상승폭도 제한될 수밖에 없는 것이다.

균형발전본부 관계자는 "뉴타운은 대부분 시내 한 가운데 있다보니 도로와 접하는 면적의 비율이나 인근 지역 일조권 등의 문제로 완화되는 용적률을 다 찾아먹기 힘든 지역이 있을 것"이라고 설명했다.

기준 용적률 완화에 따른 구체적인 용적률 상향 여부는 제도 개편이 다음 달 시행에 들어가면서 결정될 것으로 보인다. 시는 용적률 상향을 위한 조건 등에 대한 내용 검토를 진행 중이다. 어떤 지역에 용적률 상향이 이뤄지고 어떤 지역은 제외될지 여부는 다음 달 이후에나 알 수 있게 된다는 이야기다. 투자자들이 염두에 둬야 할 부분이다.

노경목 기자 autonomy@hankyung.com