10년 전매제한ㆍ20% 수익...펀드 등 투자할까

업계, 자산유동화 쉽지 않고 집값 떨어지면 손실

인수위, 상한제 아파트 투자시점부터 수익 발생


'이명박식 반값아파트'인 지분형 분양주택은 지분을 투자할 투자자들을 끌어들이기가 쉽지 않을 전망이어서 난항이 예상된다.

대통령직 인수위원회와 건설교통부는 지분형 주택의 분양가는 상한제가 적용되는 만큼 시세보다 20% 정도 낮아 투자할 만한 가치가 있다고 주장하고 있지만,부동산 및 금융업계는 투자 지분에 일정 수익을 보장하는 구조가 아니어서 투자 매력이 없다고 밝히고 있다.

이에 따라 펀드 등 재무적 투자자에 대한 수익보장 장치가 마련되지 않을 경우 지분형 주택은 실패로 끝난 종전의 반값아파트처럼 '깜짝쇼'로 끝날 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.

◆지분투자자 유치가 관건

18일 인수위에 따르면 주택의 지분을 거주 목적의 실수요자에 51%,투자 목적의 지분 투자자에 49% 나눠 분양하는 지분형 주택은 수도권과 부산,광주 등 6대 광역시에 조성 중인 공공택지에 지어지는 분양가 상한제 아파트로 공급될 예정이다.

이 주택은 청약예금 가입자를 대상으로 공급되며 청약 때는 현재의 가점제가 적용된다.

인수위와 건설교통부는 공공택지의 분양가 상한제 아파트는 주변 시세보다 20% 정도 낮은 가격에 분양되는 만큼 지분 투자자는 투자 시점부터 수익이 발생하게 될 것이라고 밝혔다.여기에 집값이 오르면 시세 차익까지 덤으로 거둘 수 있어 투자 메리트가 있다며 연기금이나 부동산펀드 등 투자자들이 관심을 기울일 만한 상품이 된다고 주장하고 있다.

그러나 업계는 부정적이다.연.기금은 집값이 떨어지는 것은 고사하고 매년 정기예금 금리 이상으로 오르지 않는 한 부실화될 수 있다며 신중한 접근이 필요하다는 입장이다.은행들도 현재 증권사 등의 주식형 펀드로 돈이 몰리는 바람에 자체 채권을 발행해 운용자금을 조달할 정도여서 투자할 여력이 없다고 설명했다.

부동산펀드 업계 역시 수익률 보장이 전제되지 않는 한 투자를 고려할 가치가 없다고 일축하고 있다.부동산펀드를 운영하고 있는 A사 대표는 "새 정부의 지분형 주택은 투자 지분에 대한 수익을 보장하지 않아 투자자 모집이 원천적으로 불가능한 구조"라며 "아이디어는 좋으나 현실을 너무 모르는 순진한 정책"이라고 지적했다.그는 "분양 당시에는 시세와 분양가 차이만큼 이익이 발생할 지 모르지만 자산가치가 하락할 경우 원금도 건지지 못할 수 있어 지분을 자산으로 금융상품을 만들기조차 어렵다"고 강조했다.

여기에 전반적인 부동산시장 침체로 상가 등 수익형 부동산에서도 투자이익을 제대로 내지 못하고 있는 형편인데 수익 보장없이 주거용 아파트에 수백억원에서 수천억원을 투자할 투자자는 없다고 그는 지적했다.미분양 주택이 급증하면서 집값이 하락세를 보이고 있어 시세 차익을 거두는 데도 한계가 있다고 덧붙였다.

◆투자자금 회수는 가능한가

인수위는 지분 투자자의 수익을 보장하는 차원에서 언제든지 지분을 시중에서 자유롭게 거래할 수 있게 할 방침이다.거래가 안되면 전매제한 기간인 10년이 지난 뒤 집을 팔 때 해당 지분만큼 이익을 가져가도록 했다.

인수위는 또 투자 지분을 담보증권 형태로 유동화해 '저당대출담보부증권(MMBS(Mortgage Backed Securities)'으로 거래토록 하는 방안을 고려 중이다.

그러나 업계에서는 투자 지분의 유동화 역시 어려울 것이라고 지적하고 있다.자금은 시장에서 대부분 2∼3년 단기로 운영될 뿐 수익 보장도 없이 10년 이상 돈을 묶어놓고 운영하는 사례는 거의 없다는 것이다.

한 금융전문가는 "자산을 유동화하기 위해서는 매달 또는 분기별로 현금이 나오는 캐시 플로(cash flow.현금흐름)가 있어야 가능한 데 지분형 주택은 투자만 있을 뿐 현금이 나오지 않는다"고 말했다.지분이 증권화돼 자본시장에서 유통될 수 있는 구조가 아니라는 것이다.

또 전매제한 기간 동안 지분거래가 안되면 10년 동안 자금이 묶이게 돼 투자자가 유동성 악화로 부실화될 우려도 있다는 지적이다.

김문권 기자 mkkim@hankyung.com