은행권이 오는 7월부터 투기 지역과 수도권 투기과열지구 내 6억원 이하 아파트의 중도금 집단 대출에 대해서도 총부채상환비율(DTI)을 적용키로 함에 따라 하반기부터는 청약 통장을 갖고 있더라도 자신의 상환 능력 등을 감안해 청약에 나서야 한다.

특히 이번 조치로 인해 주로 소득 수준이 낮은 근로자나 소득 증빙이 어려운 노령자 등이 분양 기회를 잃을 것으로 보여 적지 않은 반발이 예상된다.

◆연소득 2500만원인 경우 중도금 집단대출 6000만원 감소

현재 중도금 집단 대출의 경우 대출가능 금액은 LTV(담보인정비율) 40% 수준.5억원짜리 분양 아파트의 경우 최대 2억원까지 가능하다.

7월부터 아파트 중도금 집단 대출에도 DTI 60%를 적용받을 경우 연소득 3500만원 이상인 대출자(15년 만기 기준,원리금 균등분할 상환,금리 6.5% 가정)는 현재처럼 2억원까지 대출 가능하다.

연소득 2500만원인 경우 대출 가능액은 1억4100만원(만기 15년 기준)으로 줄어 6000만원가량 차이가 난다.

다만 만기를 20년으로 늘리면 1억6700만원까지,30년으로 늘리면 1억9700만원까지 대출 한도가 높아진다.

소득이 적다면 만기를 늘리는 게 대출을 더 받을 수 있는 방법이다.

하지만 주부나 소득을 증빙하기 어려운 고령자 등은 DTI 예외적용 한도인 5000만원까지만 대출이 가능해진다.

따라서 이들은 청약 통장을 갖고 있더라도 분양 신청 자체가 어려워질 전망이다.

단,배우자가 주택담보 대출이 없는 경우 배우자의 소득을 합산,DTI를 적용받을 수 있다.

분양 아파트의 집단 대출 중 이주비 대출은 이번 DTI 적용 대상에서 제외된다.

◆3월부터 높아지는 일반 주택담보대출 문턱

은행권이 공동으로 마련 중인 새로운 '주택담보대출 세부 시행안'에 따르면 당장 3월부터 DTI 규제가 투기 지역과 수도권 투기과열지구의 시가 6억원 이하 아파트에 대해서도 확대 적용된다.

1억원 이상 아파트를 담보로 대출받을 경우 DTI 40%가 적용되고 5000만~1억원 이하인 경우 DTI 50%가 적용된다.

이어 오는 12월부터는 전국 모든 지역 모든 주택에 대해 DTI가 확대 적용될 예정이다.

이처럼 주택담보 대출 문턱은 더욱 높아지지만 한도를 늘리는 방법도 있다.

새로운 규정에는 DTI를 늘려 주는 항목이 있기 때문이다.

거치 기간 없는 장기 원리금 분할 상환이나 고정금리 대출을 선택하면 DTI 비율이 5%포인트 올라간다.

또 개인 신용등급이 우수하면 DTI 비율을 최대 5%포인트 올려 준다.

다만 모든 항목을 합쳐도 DTI 비율은 최고 60%를 넘을 수 없다.

반면 신용이 나쁘거나 소득증빙 요건을 충족하지 못하면 DTI가 오히려 5%포인트까지 깎일 수 있도록 했다.

DTI 적용의 기본이 되는 대출자 소득확인 증빙 자료로는 근로자의 경우 근로소득 원천징수 영수증,자영업자는 세무서가 발급한 소득금액 증명원이 활용된다.

다만 실질소득 입증이 어려운 자영업자나 고령자는 증빙 소득 외에 다양한 자기신고소득 방법을 택할 수 있다.

예컨대 △세무사의 확인을 받은 부가세 과세표준 증명원상 매출액이나 재무제표상의 매출액(매출액 추정) △연말정산용 신용카드 사용내역(신용카드 사용액 추정) △은행 잔액 증명서(저축액 추정) △임대계약서와 임대료 입금 통장(임대소득 추정) 등을 제시하면 대출액을 늘릴 수 있다.

유병연 기자 yooby@hankyung.com