앵커) 최근 집값 이상 급등에 대한 부동산 시장 안정화 대책이 이번주에 발표될 예정입니다.

벌써부터 관련 내용들이 거론되며 어느정도 대책의 윤곽이 드러나고 있습니다.

자세한 내용 부동산팀 김성진 기자와 알아보겠습니다.

질문1) 추가 부동산 대책이 또 나온다는데 언제쯤 발표되고 어떤 내용이 포함되게 됩니까?

답변1) 최근 고분양가 논란과 갑작스런 신도시 발표로 촉발된 집값 이상급등을 잠재우기 위한 추가 부동산 대책이 이번주 나올 전망입니다.

S) 15일 당정협의 후 대책 발표 예상

정부와 열린우리당은 오는 15일 당정 협의를 갖고 빠르면 당일 중 대책을 발표할 것으로 보입니다.

대책의 내용은 그동안의 규제 일변도에서 벗어나 대대적인 공급확대와 투기 가수요 제거를 위한 수요 억제가 혼합된 내용이 될 것 같습니다.

우선 정부는 공급확대 방안으로 현재 건설중인 신도시의 용적률을 상향조정하는 방식으로 밀도를 높여 공급을 늘릴 방침입니다.

CG) 신도시 6곳, 인구밀도 상향조정

정부는 헥타르당 197명의 인구 밀도를 가진 분당 등 1기 신도시에 비해 개발밀도가 지나치게 낮은 3기 신도시 중 택지공급 이전단계인 송파, 김포, 양주, 평택 그리고 검단과 파주 3단계 등 6곳의 밀도를 계획보다 헥타르당 30-50명정도 더 높일 예정입니다.

이들 6곳의 현재 계획 주택수가 모두 27만2천가구인 점을 감안하면 30명 증가시 34만가구, 50명 증가시 38만6천가구로 최대 11만4천가구를 늘릴 수 있습니다.

이에 따라 이들 6개 신도시에서 최대 38만6천가구가 공급될 수 있습니다.

정부 관계자는 인구밀도를 ㏊당 30~50명가량 높이려면 용적률을 30~50%포인트 상향조정하고, 공원녹지율을 5~10% 정도 줄이는 조정이 필요하다며 층수를 높여 단지 내 공간을 확보하면 쾌적성이 크게 떨어지지는 않을 것으로 내다보고 있습니다.

S) 향후 5년간 약 55만가구 공급 예정

또 내년에 공급되는 판교 잔여물량과 파주 1, 2단계 그리고 수원 광교와 곧 나올 분당급 신도시까지 감안하며 앞으로 5년 사이에 54만5천가구가 공급되는 것입니다.

이는 서울 강남ㆍ서초ㆍ송파구에 있는 아파트 총량 24만가구의 두 배가 넘는 물량이 2007년 상반기부터 2009년 하반기에 집중 공급되는 등 물량이 쏟아져 집값 안정에 도움이 될 것으로 보입니다.

질문2) 이밖에 또 어떤 공급 대책이 더 있습니까? 또 높은 분양가도 문제인 만큼 이번 대책에 관련 내용도 포함 될 것 같은데 어떻습니까?

답변2)

CG) 국민임대단지, 용적률 상향조정

정부는 또 그린벨트 해제지역에 건설되는 국민임대단지 가운데 시가지에 연접한 지구의 용적률을 160% 이하에서 서울시 수준인 190%로 상향하고 층고를 높여 공급 주택수를 늘리기로 했습니다.

S) 분양가 상한제 확대 적용

이와 함께 분양가 인하 노력의 일환으로 특례지역인 경제자유구역과 공공이 땅을 수용해 개발하는 도시개발사업에 대해 연내 관련제도를 정비하고 분양가 상한제를 적용할 방침입니다.

이는 인근시세보다 평당 300만-400만원 비싸게 분양돼 고분양가 논란속에 주변 집값 불안을 야기한 은평뉴타운의 사례를 방지하기 위한 것으로 풀이되고 있습니다.

고밀도 개발에 따른 사업성 증대와 분양가 상한제의 적용이 더해지면 분양가는 최대 20~30%까지 낮출 수 있을 것으로 예상되고 있습니다.

이에 따라 인천청라지구에서 향후 공급될 주택 분양가는 당초 평당 1천만원대에서 800만원대나 그 이하로 내려갈 것으로 보이지만 문제가 됐던 은평뉴타운은 사업이 마무리단계여서 이번 조치에서 제외될 전망입니다.

또 이밖에 판교에서 고분양가를 불러온 채권입찰제 폐지 여부와 민간 아파트까지 분양가 상한제를 적용할지 여부는 좀더 신중한 판단을 한 후 포함 여부가 결정될 것으로 보입니다.

질문3) 이같은 공급확대 방안 외에도 수요 억제책이 병행된다고 하는데 어떻습니까?

답변3) 수요 억제책은 주택담보대출 규제 강화를 통한 돈줄 죄기가 핵심 내용이 될 전망입니다.

우선 대출 희망자의 소득과 부채를 감안해 돈을 빌려주는 총부채상환율, 즉 DTI가 보다 엄격하게 적용될 것으로 보입니다.

CG) 총부채상환율(DTI) 엄격 적용

현재 DTI는 투기지역에 한해 6억초과 아파트 구입시 대출 금액이 최대 40%를 넘지 않는 범위에서 소득과 부채에 따라 차등적으로 대출되고 있습니다.

하지만 이번 대책에는 적용대상을 3억 초과 아파트로 낮추고 비율 역시 30% 범위까지 낮출 것으로 예상되고 있습니다.

또 현재의 집값 이상 급등은 투기지역보다 비투기지역이 더욱 심각한 만큼 DTI 적용을 비투기지역까지 확대 하는 방안도 검토하고 있습니다.

저축은행과 신협 등 제2금융권의 투기지역내 담보인정비율 LTV도 현행 시세의 60~70%수준에서 40%까지 낮추는 방안도 포함 될 것으로 보입니다.

주택 수요자들 대부분이 전세와 주택담보대출을 활용하고 있는 상황에서 이처럼 돈줄을 막으면 수요도 감소할 수밖에 없어 단기적으로 시장 안정에 도움이 될 전망입니다.

질문4) 이렇게 우열곡절 끝에 대책이 발표되는데 고비 풀린 집값, 과연 잡힐 수 있을까요?

답변4) 솔직히 이번 대책 역시 완벽하다고는 할 수 없습니다.

우선 공급 확대 역시 신규 분양에 관한 부분에만 집중되어 있습니다.

특히 신도시의 경우 입주 때까지 3년에서 5년까지 시간차가 있는 만큼 단기적인 수급 불균형을 어떻게 할 수가 없습니다.

또 신규 공급 물량은 연간 주택거래량의 10~20%에 불과한 만큼 주택거래의 대부분을 차지하는 기존 주택에 대한 거래 활성화 방안이 누락되어 있습니다.

S) 기존 주택 활성화 방안 빠져

따라서 양도세 등 거래세 완화를 통한 기존 주택 거래 활성화 대책이 시급한 실정입니다.

기존 주택 물량이 자취를 감추고 물량이 나오지 않음에 따라 높은 분양가에도 불구하고 수요자들이 신규 분양시장에 몰릴 수밖에 없는 악순환이 반복되고 있는 것입니다.



또 강남 등 고급 수요 흡수를 위한 대책도 미진한 상태입니다.

이미 시장에서는 강남 대체지가 불가능하다고 믿고 있는데다 내년 대선에 따른 규제 완화의 기대감으로 강남 수요가 감소하기는커녕 오히려 늘어나고 있습니다.

S) 고급 수요 흡수 방안 필요

이제부터라 중장기적인 계획에 따라 재건축 규제 완화를 검토하는 한편 고급 수요 흡수를 위한 별도의 주거지 개발에도 신경을 써야 할 시점입니다.

S) 대출 규제, 서민 피해 우려

이밖에 주택대출규제 역시 단기 수요 제거에는 도움이 되겠기만 정작 실수요층인 서민과 중산층에 피해를 줄 수 있는 만큼 주택담보대출 규제를 투기지역에 집중하거나 근로자ㆍ서민주택구입자금 대출을 확대하는 등 보완책 역시 함께 강구되어야 할 것으로 보입니다.

무엇보다 현재 정부 정책에 대한 신뢰회복이 근본적으로 요구되고 있습니다.

S) 정책 신뢰회복 선결과제

이처럼 정책을 불신하고 집값이 더 오를 것이란 불안감이 존재하는 한 대책이 효과를 거두기 어렵기 때문입니다.

벌써부터 건교부 장관을 비롯한 문책성 인사 이야기가 나오고 있는 가운데 어떤 식으로든 반성할 부분을 반성하고 초당적인 차원의 집값 안정 의지를 재확인할 필요가 있습니다.

김성진기자 kimsj@wowtv.co.kr