(앵커) 건설.부동산 이슈를 살펴보는 부동산포커스시간입니다. 오늘은 해외로 눈을 돌리는 자리를 마련했는데요 바로 미국부동산시장입니다. 올들어 미국부동산시장은 버블논란이 한창일정도로 활황세를 보이고있는데요. 국내부동산시장과 연계해 미국 부동산투자에 대해 자세히 알아보겠습니다. 도움말씀에 류기열 마틴그룹 개발이사가 나오셨습니다. 질문1) 우선 미국 부동산 시장 동향이 궁금한데요, 실제로 어느 정도 활황인가요? 답변1) 먼저 짧은 시간에 미국 전체의 부동산 시장을 다 다루기는 어려우므로 우리나라 사람들에게 가장 잘 알려져있고 한인이 가장많이 거주하는 남가주 지역을 중심으로 말씀을 드리겠습니다. 결론부터 말씀을 드리자면 유래없는 호황입니다. 90년대초 극심한 침체에 빠졌던 남가주의 부동산 경기는 97년경부터 회복세를 보이기 시작, 2000년 이후에는 매년 10 - 15% 이상 또 산타모니카나 베니스등 일부 지역에서는 그이상의 가격상승을 보이고 있습니다. 또 LA 다운타운의 경우에는 지난 5 -6년간 100% 이상의 가격 상승을 보이고 있기도 하지요. 질문2) 일각에선 버블논란이 한창인 가운데, 금리인상으로 버블을 잠재울것으로 보고 있는 상황인데요. 어떤가요? 답변2) bubble 논란은 사실 3년 전부터 있어왔습니다. 이와 관련해서 미국에서 농담처럼 하고있는 얘기가 있는데요. 옛날에 아메리카 인디언들은 기우제를 지내기만 하면 100% 비가 왔다고 합니다. 왜냐하면 비가 올 때까지 기우제를 지냈으니까요. 사실 보통 미국 부동산 경기가 약 7년 주기의 사이클로 움직인다는 것이 지금까지의 사례임에 비추어보면 10여년간 계속되는 호황이 bubble이 아닐까하고 우려하는 것은 어쩌면 당연하다는 생각이 들 수도 있습니다. 그러나 여기서 한가지 주목할 것은 이번 호황은 두가지 단계로 이루어져있다는 사실입니다. 97년 이후의 호황은 불경기를 벗어나기 시작한 미국 경제와 발맞추어 오피스, R & D, 등 상업용 부동산이 주도를 했다면 2000년 이후의 호황은 IT bubble 이후 주식시장의 침체로 인한 자금의 부동산 시장 유입, 그리고 FED의 저리정책으로 인한 주거용 부동산이 그 선두에 있다는 점이지요. 또 현재의 남가주 부동산 경기에 대해 가장 보수적이고 비관적인 시각을 보이고있는 UCLA의 Anderson Business School의 보고서에서조차 부동산의 시장의 급격한 냉각은 Iraq 상황의 악화나 또 다른 Terrorist Attack 과 같은 미 전체 경기에 악영향을 미칠 수 있는 Major Event가 일어날 경우를 전제하여 2006년 후반기에 일어날 수 있다고 예상함으로써 거품 붕괴란 아직은 보고서에서 가상으로 논의되는 수준이라고 말씀드릴 수 있겠습니다. 다만 여러 전문가들의 의견이 앞으로는 부동산 가격이 요즘 몇 년 동안의 급격한 상승기조에서 벗어나 예전의 CPI + 1 - 2% 정도의 정상적인 상승세를 유지하지 않을까 하는쪽으로 모아지고 있다는 점도 말씀을 드리고 싶군요. 또 한가지 Bubble Burst의 위험이 적다는 이유중의 하나는 90년대 초와 현재의 부동산 시장의 차이에 둘 수 있습니다. 90년대 이전에는 부동산 개발 및 투자가 부동산만의 논리에서 시행되었다면 현재의 부동산시장은 그때의 실패를 교훈으로 삼아 대출 및 투자기준이 객관적이고 투명한 방향으로 강화되었습니다. 또 Wall Street의 부동산 Fund 및 Calpers등 연기금등이 부동산의 큰 투자세력으로 등장하면서 Development Industry도 그에 상응하게 전문화 되었다고 하는 점 역시 거품 붕괴의 위험이 크지않다고 보는 이유중의 하나이고요. 지금도 좋은 프로젝트는 자금을 유치하기가 용이하지만 프로젝이 Investor나 lender의 Underwriting criteria에 맞지않는 경우는 투자자금 확보 및 대출이 거의 불가능하다고 볼 수 있습니다. 마지막으로 프로젝이 좋아도 그 프로젝을 시행하는 developer의 신용이 우수하지 않으면 역시 자금확보에 많은 어려움이 있습니다. 현지용어로 Real estate은 마음에 들지만 sponsor가 마음에 들지 않는다고 표현을 하는데요 그런 경우 investor가 TMG와 같은 신용이 우수한 developer와 Joint Venture를 전제조건으로 해서 투자를 하는 경우도 왕왕있습니다. 결론적으로 부동산 전문가들의 사이에서는 거품붕괴보다는 정상화쪽에 대한 의견이 훨씬 우세한 편입니다. 질문3) 국내 부동산시장은 강남과 분당 일부지역으로 촉발된 투기열풍으로 세제를 강화한다는 내용으로 부동산종합대책을 발표하기까지 이르렀습니다. 국내부동산시장과 다른점이 있다면? 답변3) 여러 가지가 있을 수 있겠지만 부동산 투자를 철저하게 Commodity라는 측면에서 접근한다는 것이 가장 다른 점이 아닐까 생각됩니다. 또 수요와 공급이라는 시장 원칙이 철저하게 적용이 되는 점도 말씀을 드리고 싶고요. 이제는 많이 알려졌지만 미국은 크레딧이 없이는 살아가기가 참 어려운 사회입니다. 저도 처음에 미국에 가서는 주유소의 크레딧 카드조차 발급해주지 않아서 화가 났던 적이 있는데요. 이러한 크레딧의 원칙이 부동산 개발이나 투자에도 적용되어서 아무나 부동산 개발에 뛰어들 수 없게 하는 환경을 만들었습니다. 또한 플로리다나 라스베가스가 있는 네바다등 몇 개 주를 제외하고는 철저한 후 분양 원칙을 적용하고 있는 점을 들 수 있습니다. 부동산 분양의 모든 제도는 소비자 보호라는 원칙아래 주 정부의 부동산국에서 관장을 하게 되는데요. 프로젝트가 어느정도 진행이 되기 전까지는 프로젝에 대한 마케팅도 불가능하며 일정 단계를 거쳐 사전 분양 신청을 받더라도 준공검사가 끝나서 입주 승인이 나기 전까지는 계약금이나 예약금이 에스크로 구좌에 입금되어 Developer가 사용을 할 수가 없도록 되어 있습니다. 이런 점에서 Developer가 프로젝을 준공까지 진행시킬 수 있는 자본력과 기술력이 있는가 하는 것이 중요한 요소가 되고 있습니다. 또 하나는 부동산의 관련분야에 따른 전문화, 세분화를 들 수 있겠습니다. 예를 들어서 부동산 전문 변호사만 해도 매매 계약전문 변호사, 인.허가 전문 변호사, 환경관련 전문 변호사, 건설관련 분쟁전문 변호사 그리고 Product에 따라서 Resort 나 호텔 개발관련 회사가 따로있는 정도니까요. 이런 면에서 볼 때 아직은 한국과 부동산 개발의 시스템이 많이 다르다고 말씀드릴 수 있을 것 같습니다. 질문4) 미국하면, LA한인타운이 떠오르는데요. 아무래도 한국인들이 많다보니까 타지역과 비교해 부동산시장이 활발할 것으로 보이는 데, 어떤가요? 답변4) 한인들이 부동산에 관해서 관심이 많다는 것은 누구나 알고있는 사실입니다. 그러다 보니 한인타운의 부동산 가격이 다른 지역에 비해 왜곡되어있는 것 역시 사실이고요. 하지만 이 이면에는 부동산 투자와는 관련이 없는 투자이민 이라는 요소가 있다는 점을 주목할 필요가 있습니다. 즉 E2 Visa를 받기 위해 투자대상을 찾다보니까 아무래도 얼굴이 비슷하고 말이 통하는 한인타운을 중심으로 매매가 이루어지기 마련이고요, 그러다 보니 그 부동산에서 생기는 이익과는 전혀 관계없는 가격이 형성되어 결국에는 비즈니스를 유지하지 못하고 문을 닫는 경우도 많이 있습니다. 이런 경우에는 사실 부동산 브로커만 좋은 일을 시켜주는 경우가 많지요. 아무리 한인타운에 한인이 많다고 해도 거의 남한크기의 남가주 전역에 합법, 불법을 다 합쳐서 100만명 정도의 인구가 산다고 하는데 한인만을 상대로 하는 비즈니스는 어차피 한계가 있다고 보여집니다. 이민법에 대해서는 잘 모르지만 신중한 고려가 필요하다고 말씀드리고 싶습니다. 또 하나 개인적으로 안타까운 점은 한인의 경제규모에 한인타운의 부동산 개발의 quality가 못 미친다는 점입니다. 저도 처음에 한인 타운에 갔을 때 받은 인상이 참 촌스럽다는 것이었는데요, 지금은 많이 나아지고 있지만 이제는 한국이라는 나라의 위상에 맞는 부동산 개발 프로젝들이 시작이 될 때가 아닌가 싶습니다. 질문5) 마틴그룹은 부동산개발회사로 수많은 개발사업을 진행한 것으로 알고있는데요.간략히 소개를 부탁드립니다. 답변5) The Martin Group은 David Martin 현 회장에 의해 1984년 San Francisco에서 설립되어 그동안 California 주를 중심으로 성장을 거듭해온 부동산 Development 회사입니다. 다른 회사들이 Product Type 즉 특정 Type의 개발에 전문적인데 반해서 TMG는 그때 그때의 환경과 시장에 맞는 프로젝들을 다양하게 개발해 온 점에서 다른 회사와 차이가 있다고 하겠습니다. 지금까지 해온 프로젝중에 몇 가지만 예를 들면 먼저 LA 한인타운 근처의 Office 건물을 주거로 바꾸어서 성공적으로 분양을 마친 1100 Wilshire가 있겠고요. 북가주의 소규모 도시에 시정부와 공동으로 다운타운을 만들어낸 Downtown Pleasant Hill, 그리고 300 에이커 (37만평) 의 군 기지를 하나의 Community로 개발 900 채의 단독주택과 호텔, Retail 및 오피스 건물을 개발한 Hamilton Field등을 들 수 있겠습니다. 보다 자세한 내용은 www.themartingroup.com에 가시면 보실 수 있겠습니다. 질문6) 국내 부동산시장에선 디벨로퍼,즉 부동산개발회사에 대한 인식이 그리 좋지는 않습니다. 땅장사를 하는 시행사 개념으로 치부하는 경향이 짙은데요. 디벨로퍼에 대한 인식전환이 절실해보입니다. 어떻게 생각하시나요? 답변6) 국내에 시행사의 개념이 도입된 지는 얼마 안된다고 알고 있습니다. 몇몇 회사들은 Developer의 개념에 걸맞은 개발사업을 하고있다고도 들었습니다. 아직은 발전해 나가는 과정이라고 생각하고요 시간이 지나면 좋아지리라 믿습니다. 다만 아직은 Develope의 개념이 정립이 되지 않은 면이 있는 것 같아서 미국의 Developer에 대해 간략하게 설명을 드리겠습니다. 미국에서 Developer라 하면 부동산 개발의 처음부터 끝까지를 책임지는 회사라고 보시면 되겠습니다. 즉 대상 부지의 선정 또는 그 부지에 맞는 개발 계획의 정립, Project Feasibility Analysis, 인허가 Process 진행, 설계 및 시공, 분양등 전 과정을 책임지고 Manage 하는 것이 Developer의 역할입니다. 여기서 한가지 말씀드리고 싶은 것은 이러한 과정의 대부분이 In-house가 아니고 Out sourcing을 통해 이루어진다는 점입니다. 저희 TMG 웹사이트를 보신 분들에게서 제일 많이 받는 질문중의 하나가 TMG는 몇 명이나 됩니까하는 것인데요 미국에서는 대규모의 프로젝을 진행하는 Developer도 In-house 인원은 몇 명되지 않습니다. Development 회사의 가장 중요한 결정들은 프로젝의 초기에 이루어지는데 그 단계에서는 in-house에서 대부분의 일들이 이루어지지만 일단 프로젝에 대한 투자 결정이 이루어지면 대부분의 일들은 외부의 Consultant에 의해서 진행이 되고 Developer는 Project의 목표에 맞도록 Consultant사이의 조정 및 주요 의사결정을 하게 되지요. 알기쉽게 예를 들자면 Developer란 Orchestra의 Composer와 Conductor를 합친 것과 같은 존재입니다. 자신이 작곡한 곡을 많은 연주자들과 함께 연주해나가는 것이 Developer의 역할이라고 말씀드릴 수 있겠습니다. 질문7) 국내에서도 미국 부동산투자에 대해 관심이 꽤 있는 것으로 파악되는데요. 투자방법과 유의할 점을 알려주시죠. 답변7) 몇가지로 나누어 볼 수 있겠는데요. 개정된 해외 부동산 취득에 관련된 법률에따라 개인들이 거주용 주택을 구입하는 것이 가장 먼저 생각해 볼 수 있겠고요. 둘째는 국내 대기업들이 직접 부동산 개발 프로젝을 만들어 투자를 하는 것입니다. 셋째는 부동산 투자자금을 모아서 미국의 부동산 개발이나 또는 Asset에 투자를 하는 경우입니다. 또 하나는 투자자금을 모아서 REITs 나 그 외의 부동산 관련 Fund에 투자를 하는 간접투자가 가능할 것 같고요. 그런데 개인주택 구입은 너무 소규모라서 여기에서 다루기는 어려울 것 같고요, 둘째나 셋째의 경우를 중심으로 말씀을 드리지요. 90년대 초에 미국에 많은 투자가 이루어 졌던 것은 아마 많이들 아실 것입니다. 그런데 몇 개의 사례를 제외하고는 투자회사와의 개인적인 친분을 통하거나 한인 사회의 비전문적 브로커들이 소개하는 수익성이 없는 소규모 Developer의 프로젝에 함께 투자하여 손해를 보거나 하는 경우가 많았습니다. 그 이후 IMF를 전후하여 대부분 철수를 하고 말았지요. 요즈음 국내 부동산 경기의 하락세로 인해 미국 부동산 시장에 관심이 다시 높아지고 있다고 들었는데요 이제는 과거의 실수를 반복하지 않도록 주류사회의 경험이 많은 회사와 함께 일을 할 수 있는 기회를 만드는 것이 중요하다고 생각합니다. 다만 한가지 어려운 점은 90년 초에는 미국의 부동산이 워낙 불경기여서 한국의 자본이 큰 효과를 발휘할 수 있었다면 지금은 미국의 자금 시장도 워낙 자금이 풍부한 편이라서 한국 업체나 투자자금이 Attractive하지 않다는 점입니다. 이런 면에서 미국 주류시장과 긴 안목을 가지고 관계를 만들어 나가는 것이 매우 중요하고요, 상대적으로 손쉬운 한인사회뿐만 아니라 미 주류 사회를 대상으로 한국의 위상에 맞는 투자가 이루어 질 수 있도록 철저한 사전 준비가 있어야 되겠습니다. 한가지 다행인 것은 미국에서 부동산 관련 공부를 한 인재들이 많이 한국의 부동산 관련 분야에서 일을 하고 있다는 점이고요 이분들이 앞으로의 투자에 큰 힘이 되리라고 믿습니다. 질문8) 미국부동산 시장의 전망이 궁금합니다. 국내 부동산시장과 연계해 답변을 부탁드립니다. 답변8) 한국에 나와서 미국 부동산이 이제는 거품이 걷히고 오히려 하락세에 접어들었다는 이야기를 참 많이 들었습니다. 오히려 이곳에서 제가 모르는 무언가를 알고 있는 것이 아닌가 하고 겁이 덜컥 나기도 했고요. 그런데 엊그제 LA Business Journal에서는 LA County의 주택가격이 작년대비 16% 상승했다는 보도가 나왔습니다. 앞에서도 말씀드린 것처럼 미국 부동산 전문가들의 예상도 연착륙 쪽에 무게가 실리는 편이고요. 한가지 참고로 말씀을 드리자면 미국에서 가장 큰 주택개발회사의 내부 이사회 보고서가 주택경기의 호황을 2010년까지 계속될 것으로 예상하고 있다는 점입니다. 대외용이라면 희망이 섞여있다고도 볼 수 있겠지만 내부 보고서여서 저희도 사실 놀라면서도 긍정적으로 받아들였습니다. 또 남가주의 부동산 시장에 국한시켜서 말을 하자면 아시아의 대부분 국가에서 재정적인 성공을 이룬 사람들 중 남가주에 주택을 소유하려는 수요가 상당히 많다는 점입니다. 이 수요가 사실 무시하지 못할 정도여서 남가주 부동산 시장의 성장에 일정부분 영향을 미친다는 점 역시 긍정적인 요소로 보여집니다. 질문9) 끝으로 시청자나 국내 부동산투자자들에게 하고 싶은 말씀이 있으시면 해주시죠. 답변9) 먼저 개인적으로 주거용 부동산을 구입하시려는 분들께는 주택은 그곳에 살기 위한 것이지 투자용이 아니라는 말씀을 드리고 싶습니다. 투자를 목적으로 하신다면 오히려 부동산 파생상품등에 투자하시라고 권하고 싶고요. 거리로 인해서 시장의 상황을 잘 알 수 없는 상태에서는 개인적인 투자는 위험부담이 너무 크다고 여겨집니다. 둘째는 회사나 Fund에서 투자시 투자의 Fundamental에서 벗어나는 투자는 삼가시는 것이 좋다고 생각됩니다. 어느정도 시간이 지나고 경험이 쌓인 후에는 과감한 투자가 가능할 수 있지만 국내의 자금력이나 경험만을 바탕으로 투자 결정을 하는 것은 무리가 있다고 봅니다. 옛말에 어린아이에게도 배울 것이 있다고 했는데 초기에는 배운다는 자세로 미국의 전문가들과 함께 일을 해나가는 것이 좋으리라고 여겨집니다. 마지막으로 한국의 경제 규모와 위상에 맞는 투자가 이루어졌으면 하는 바람이고요, 이 과정에서 많은 수익을 올릴 수 있기를 또한 바랍니다. 이번에 한국에 와서 느낀 점을 한마디로 표현한다면 Dynamic이라고 할 수 있겠는데요, 한국이 가지고있는 잠재력이 미국시장에서도 발휘될 수 있도록 작은 힘이나마 보탤 수 있게되기를 바라겠습니다. 고맙습니다. 권영훈기자 yhkwon@wowtv.co.kr