Q : A씨는 지난 2001년 2월 서울 서대문구에 있는 27평형 아파트 분양권을 샀다．2003년3월 잔금을 치르고,아파트는 그 해 5월에 준공됐다．실제 입주는 4월부터 시작했다．A씨는 또 지난 9월 이사할 목적으로 분당에 있는 45평형 아파트를 구입했다．그는 양도소득세 비과세 혜택을 받는 기간 중 서대문구 아파트를 팔고 분당으로 이사하려고 한다．양도세를 피하려면 어떻게 해야 하나．


A: 양도세를 계산할 때 취득시점과 양도시점이 매우 중요하다.

보유기간이 양도세에 미치는 영향이 크기 때문이다.

먼저 세율에 영향을 미친다.

1년 미만 보유하면 차익의 55%(주민세 포함),2년 미만 보유 때는 44%의 세율이 적용된다.

또 1주택을 3년 이상 보유하면 비과세가 가능하고,3~10년 이상 보유하면 장기보유특별공제도 받을 수 있다.

8·31대책 발표로 보유기간이 더욱 중요해졌다.

현행 세법에서는 이사를 목적으로 주택을 구입해 일시적으로 2주택이 될 때 기존 주택을 1년 안에 팔면 비과세 혜택을 받는다.

이때 1년의 판단은 새 주택을 취득한 날을 기준으로 계산한다.

만약 8·31대책 관련 세법개정이 완료된 뒤 2007년 이후 보유기간 1년을 넘길 경우 비과세 혜택을 받을 수 있었던 주택이 1가구 2주택으로 간주돼 55%의 중과세를 피할 수 없다.

언제 팔고,언제 사야 할지 철저한 계획이 필요한 셈이다.

일반적으로 주택을 매매할 때 취득시점과 양도시점은 잔금지급일이 기준이다.

만약 잔금지급일보다 소유권이전등기가 먼저 이뤄진다면 등기일이 취득·양도시점이 된다.

취득시기를 판단하기 어려울 때도 있다.

분양 아파트를 취득하는 경우다.

분양권은 당첨될 때부터 '권리'를 취득한 것으로 보고,마지막 잔금을 지급하면 '주택'을 취득한 것으로 본다.

이때 잔금지급이 완료됐어도 아파트가 완공되지 않았으면 아파트 완공일(사용검사필증 교부일)이 취득일이다.

다만 사용검사필증이 교부되기 전에 입주를 시작하거나 임시사용 승인을 얻은 경우는 그 날을 취득시점으로 본다.

A씨의 경우 서대문구 아파트를 입주시점부터 3년이 되는 2006년 4월 이후 매각해야 '3년 보유 2년 거주 요건'을 채워 비과세가 가능하고,분당 주택을 구입한 날로부터 1년이 되는 2006년 9월 안에 매각해야 양도세를 피할 수 있다.

결국 2006년 4월과 9월 사이에 매각해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

더구나 8·31 대책관련 세법이 개정되고 2007년 이후 매각한다면 1가구 2주택으로 55%(주민세 포함)의 양도세 중과 세율을 면할 수 없다.

국민은행 원종훈 세무사 music6311@empal.com