최근 무주택 서민들이 세들어 사는 민간 임대아파트가 무더기로 경매에 넘어가고 있는 것으로 나타나 충격을 주고 있다. 이 같은 민간 임대아파트의 경매 급증은 지속된 주택경기 침체 여파로 임대주택 업체들의 부도가 잇따르고 있기때문이다. 지난 98년 외환위기 이후 나타났던 '임대주택 경매대란'이 재연되는 것 아니냐는 우려의 목소리가 커지고 있다. 민간 임대주택이 경매에 넘어갈 경우 무주택 서민들은 셋집에서마저 쫓겨나 거리로 나앉을 수밖에 없어 대책 마련이 시급한 실정이다. 그러나 대책 마련에 나서야 할 정부는 예산 확보의 어려움으로 손을 쓰지 못하고 있다. 건설교통부에 따르면 국민주택기금을 빌려 지은 부도 임대아파트는 14만6천여가구로 추산되고 있다. 특히 세입자가 실제로 살고 있는 입주 후 부도 임대주택은 지난해 말 기준으로 5백20여개 단지에 9만2천여가구로 파악되고 있다. ◆민간 임대주택 부도 왜 많은가 무엇보다 임대주택 업체들이 대부분 자금력이나 경영 능력이 부족한 영세업체이기 때문이라는 게 전문가들의 분석이다. 대형 건설업체들의 경우 거의 모두 분양 아파트보다 수익성이 떨어지는 민간 임대주택 건설을 외면하고 있는 게 사실이다. 이러다 보니 경기가 나빠져 임대주택 건설업체들이 자금난에 몰리면 속수무책으로 부도처리되기 일쑤다. 환란 직후인 지난 98년 주택건설 업체들이 무더기 도산하면서 이들이 관리하던 임대주택만 2백개 단지 4만3천5백87가구가 경매 위기에 처하기도 했다. 정부가 주택건설업체에 빌려주는 국민주택기금이 악용(?)되는 사례도 적지 않다. 자금이 없더라도 평형에 따라 가구당 4천5백만∼6천만원까지 지원되는 국민주택기금을 이용해 임대주택을 지은 뒤 나중에 수지타산이 맞지 않으면 고의 부도를 내는 사례도 많은 것으로 알려지고 있다. 업계 관계자는 "임대주택사업을 하는 업체는 대부분 주택사업에 갓 뛰어든 소형 업체라고 보면 된다"며 "임대주택사업의 수익성을 높여 대형 건설업체들도 관심을 갖도록 유도해야 한다"고 말했다. ◆경매에 넘어가면 어떻게 되나 부도로 쓰러진 건설회사에 돈을 빌려준 금융회사 등은 채권 확보를 위해 담보로 잡고 있던 민간 임대주택을 경매에 넘긴다. 경매가 진행되면 세입자들이 임대주택에 입주할 때 확정일자를 받아 놓더라도 국민주택기금이나 채권금융회사보다 순위가 밀릴 경우 보증금의 일부 또는 전부를 떼일 수밖에 없다. 정부도 세입자들의 경매 피해를 줄이기 위해 소액 보증금(지역별 3천만∼4천만원 이하)은 가장 먼저 변제(1천2백만∼1천6백만원까지)받을 수 있도록 안전장치(주택임대차보호법)를 마련해 놓고 있지만 요건이 맞지 않아 보증금을 떼이는 사례가 허다하다. 지방의 소형 임대아파트는 보증금이 1천5백만~2천4백만원 정도여서 주택임대차 보호 대상에서 빠진다. 특히 요즘처럼 경매에서 유찰이 많을 경우에는 세입자에 대한 배당금이 적어 변제 한도인 1천2백만~1천6백만원보다 적게 받을 수밖에 없다. 그나마 법원에 배당신청을 한 세입자에게만 국한돼 법을 잘 모르는 세입자들은 한 푼도 건지지 못하는 사례가 빈발하고 있다. ◆대책은 없나 정부는 현재 세입자가 거주 중인 부도 임대주택(9만2천여가구) 가운데 5만가구 안팎에 대해 세입자들이 직접 소유권을 이전받도록 분양 전환을 추진 중이다. 또 2만가구는 정부가 직접 매입해 국민임대주택으로 활용할 계획이어서 경매 집행을 보류하고 있다는 게 건교부의 설명이다. 하지만 나머지 2만가구 안팎은 채권·채무관계가 워낙 복잡해 사실상 '매입 불가' 판정을 받은 상태로 언제든지 경매로 넘어갈 위기에 놓여 있는 처지다. 또 부도 임대주택 중 상당수가 불법으로 전대(轉貸)되고 있어 분양 전환에도 어려움을 겪고 있다. 정부가 국민임대주택으로 활용키로 한 2만가구도 예산이 없어 아직 한 가구도 매입하지 못한 상황이다. 건교부 관계자는 "다른 세입자에게 전대된 임대주택이라도 실제 거주자가 분양 전환받을 수 있도록 관련 제도 개선을 검토 중"이라며 "이 같은 내용을 포함해 조만간 부도 임대주택 보완대책을 마련할 방침"이라고 말했다. 강황식 기자 hiskang@hankyung.com