[ 어찌할까요 ]

경기도 의정부시에 사는 김정숙씨(여.32)는 요즘 밤잠을 못 잔다.

전세금 3천8백만원을 못 받을 것 같아서다.

오는 23일 전세계약이 끝나는데 집주인은 돈을 못내주겠다고 잘라말했다.

"새 세입자가 나타나지 않는데 무슨 돈으로 주겠느냐"는 것이다.

집주인의 사정이 이해되지 않는 건 아니다.

혼자사는 주인 아주머니는 고정적인 수입이 없는 것 같다.

하지만 미안하다는 말 한마디 없이, 너무도 당당한 그녀의 태도에 김씨는
이대로 당할 수만은 없다는 생각을 했다.

소송을 내야겠다고 결심했다.

그런데 한가지 문제가 있었다.

소송에서 이긴 후 집을 경매에 부치면 전세금을 모두 돌려받을 수 있을 지
의문이었다.

이 집에서 5년째 전세를 살고 있지만 확정일자는 지난해 10월 재계약할
때에야 받아뒀다.

등기부등본을 떼보니 이보다 앞선 지난해 3월 모 금융기관에서 2천6백만원의
가압류를 해뒀다.

또 지난 5월 다른 세입자가 3천4백만원의 전세권을 설정했다.

김씨 생각으론 가압류와 전세권등기를 해둔 사람은 확정일자를 받은 사람
보다 순위가 앞서는 것 같았다.

집 시세가 1억2천만원 정도이기 때문에 시세대로만 팔리면 두 군데가 선순위
라도 자신의 전세금을 모두 찾을 수 있는 것같다.

하지만 경매에서는 시세보다 훨씬 싸게 거래된다니 불안하다.

김씨는 한경 머니테크팀에 경매가 진행되면 전세금을 모두 찾을 수 있는지
알려달라며 도움을 요청했다.

[ 전문가 조언 ]

<>선 저당권과 본인의 전세금을 합친 금액이 주택 값의 60% 이내여야 안전
=먼저 알아두어야 할 점은 근저당, 가등기, 가압류, 확정일자 등은 먼저 받
아둔 사람이 선 순위권자가 된다는 것이다.

따라서 김씨의 경우 확정일자를 받은 날이 다른 세입자가 전세권을 설정한
때보다 앞서므로 전세권 설정자보다 순위가 앞선다.

금융기관 가압류만 김씨보다 선 순위다.

일반적으로는 자신의 전세금과 선 순위권자의 채권을 합친 금액이 집값의
80% 이내여야 안전하다고 한다.

그러나 요즘처럼 경매가 자주 유찰되는 상황에서는 60%이내는 돼야 안심할
수 있다.

김씨의 경우 순위가 앞서는 채권은 금융기관 가압류 2천6백만원 뿐.

따라서 자신의 전세보증금 3천8백만원을 모두 찾으려면 경매 낙찰가가
6천4백만원 이상만 되어야 한다.

선 순위권자와 본인의 채권을 합친 금액이 현 시세의 53%에 불과하므로
걱정할 필요가 없을 것으로 보인다.

자신이나 타인의 신청으로 집이 경매에 들어가면 임대차계약서 사본 주민
등록등본과 함께 법원에 비치돼있는 배당요구서 권리신고서를 작성해 경매일
까지 관할 법원 경매계에 제출하면 된다.

한편 소액전세보증금은 세입자보호 차원에서 최우선 변제되고 있다.

서울 및 6대 광역시에 거주자는 전세보증금이 3천만원 이하이면 1천2백만원
을 최우선적으로 되돌려 받을 수 있다.

그외 지역의 경우 보증금이 2천만원 이하이면 최우선 변제금이 8백만원이다.

<>확정일자를 받지 않았어도 최선순위 저당권자보다 먼저 전입했으면 구제
=확정일자를 받지 않았으면 배당 및 권리신고를 해도 배당순위가 뒤로
밀린다.

그러나 최선순위 근저당권이 설정되기 전에 전입한 세입자는 구제받을 수
있다.

집을 낙찰받은 사람에게 전세계약이 끝났을 때 전세금을 달라고 요구할 수
있다.

김씨의 경우 최선순위 근저당권자인 금융기관이 가압류를 하기 이전에
전입했으므로 낙찰가가 얼마로 결정되든 전세금을 모두 돌려받을 수 있다.

확정일자를 받지 않았고 최선순위근저당권이 설정된 이후에 전입한 사람은
전세금을 돌려받기가 매우 어렵다.

이 때는 집주인에게 다른 재산이 있는지 확인한 뒤 이에 대한 가압류신청을
하고 전세보증금반환 청구소송을 해야한다.

집주인의 다른 재산을 파악하는 방법은 동사무소에서 발급하는 재산과세증명
을 떼보는 것이다.

<>전세보증금을 전액 돌려받지 못할 가능성이 있으면 주택을 직접 사는
것도 고려 =영등포구 대림동의 정모씨는 시가 1억5천만원짜리 아파트에
8천만원에 전세계약했다.

이 아파트가 경매에 넘어갔는데 낙찰가가 1억원정도밖에 안될 것 같다.

선순위권자인 은행이 4천만원을 배당받고 나면 전세금 중 2천만원을 모두
건지기는 힘들 것같다.

이 경우 정씨는 이 아파트를 자신이 직접 사는 방법을 고려할 만하다.

경매에 입찰한 세입자는 선순위 채권금액만 법원에 납입하고 본인의 보증금
은 상계신청할 수 있다.

4천만원을 내고 아파트를 산 후 1억2천만원 이상에 팔면 손실규모를 줄일
수 있다.

<>개정 주택임대차보호법도 알아둬야 =새롭게 손질된 주택임대차보호법이
이달 중 시행된다.

개정 법에서는 세입자가 집을 비워주지 않은 상태에서 경매를 신청하더라도
우선변제권을 유지할 수 있도록 했다.

또 그동안 4~6개월가량 걸리던 전세보증금 반환소송이 2~3개월 내에 처리
된다.

이와함께 현행 법에서는 주택임차 계약기간이 2년미만일 경우 2년으로 간주
했으나 앞으로는 2년미만과 2년 중 하나를 세입자가 선택할 수 있도록 했다.

< 김인식 기자 sskiss@ >

<< 주택임대차보호법 현행.개정안 비교 >>

<>세입자가 경매를 신청한 경우

-현행 : 집을 비워야만 신청가능 그러나 이경우 우선변제권 상실
-개정 : 집을 비워주지 않아도 신청가능하고 우선 변제권도 계속유지

<>이사해야 하는데 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우

-현행 : 이사하면 우선 변제권 상실
-개정 : 임대차 등기명령을 신청하면 이사하고도 우선변제권 유지

<>계약기간을 2년미만(1년 등)으로 계약한 경우

-현행 : 2년미만(1년등) 계약은 2년으로 간주
-개정 : 2년미만(1년등) 계약시점과 2년중 하나를 세입자가 선택가능

<>전세보증금 반환청구소송의 처리기간

-현행 : 전세보증금이 3천만원이상이면 일반소송과 같이 4~6개월 소요
-개정 : 전세보증금 액수에 관계없이 모두 소액사건에 준해 2~3개월 소요

< 자료 : 내집마련정보사 >

<>도움말 =김영진 내집마련정보사 사장 housemy@chollian.net (02)934-7974

-----------------------------------------------------------------------

[ 투자상담 받습니다 ]

한국경제신문은 독자 여러분의 효율적인 재테크 활동을 돕기 위해 투자상담
코너를 운영하고 있습니다.

평소 재테크와 관련, 궁금해 하시는 점을 알려주시면 전문가들의 조언을
바탕으로 상세히 설명해드리고 있습니다.

우편이나 팩스를 이용해 상담내용을 보내 주시거나 인터넷 전자우편을 통한
질의도 가능합니다.

퇴직금 굴리는 요령에서부터 창업 및 주택마련 자금을 준비하는 등 특정
목적의 재테크 방법도 제시해 드립니다.

절세요령 등 세금문제도 문의가 가능합니다.

독자 여러분의 많은 성원을 부탁드립니다.

<>보내실 곳:우편번호 100-791 서울시 중구 중립동 441 한국경제신문사
편집국 경제부 머니테크팀 팩스(02)360-4351 전자우편 songja@ked.co.kr

( 한 국 경 제 신 문 1998년 10월 8일자 ).