대기업에 다니는 허성춘 과장(37)은 3년째 살고있는 일산신도시 아파트를
3개월전에 부동산중개소에 내놨다.

올초부터 전액 삭감된 보너스때문에 한달에 50만원이 넘는 대출금 원리금
갚기가 힘든 까닭이다.

집이 팔리면 우선 대출금을 갚고 나머지 돈으로 전세아파트를 얻을
작정이다.

지난해말을 기점으로 아파트 값이 크게 떨어져 집을 판다는 게 속상하지만
국제통화기금(IMF) 한파를 헤쳐가자니 다른 뾰족한 방법이 없다.

특히 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 1세대 1주택의 경우가
아니어서 세금이 많이 나오지 않을까 걱정이다.

많은 사람들은 부동산을 살때 세금문제는 전혀 염두에 두지않고 매입시점의
시세차익만을 고려한다.

한번도 지금과 같은 부동산 가격하락 국면을 경험하지 못해 부동산을
살 때보다 팔 때 가격이 언제나 높을 것으로 생각하기 때문이다.

그러나 손해를 보고 집을 판 경우에도 세무서로부터 세금고지서가
날라들 수 있다는 사실을 안다면 상황은 달라진다.

실제로 손해를 봤더라도 세무서에 양도소득세 신고를 하지않으면 세금이
부과되기 십상이다.

따라서 부동산 매매와 관련된 세무상식을 꼭 알아둬야 필요할 때 적절한
조치를 취할 수 있다.

<>기준시가를 잘 활용하면 세금이 절약된다.

최근 국세청은 전국의 아파트와 연립주택에 대한 기준시가를 7월부터
평균 11.3% 하향 조정키로 했다.

부동산 가격하락에 따른 것이긴 하지만 기준시가가 내리기는 83년7월이후
15년만에 처음이다.

요즘 보유중인 아파트나 연립주택을 양도하거나 증여하려는 사람들은
이를 잘 활용하면 상당한 세금을 절약할 수 있다.

부동산 양도소득세는 기준시가 또는 공시지가를 바탕으로 부과되는
게 원칙인 만큼 매매시점을 조정하면 세금을 적게 낼 수 있다는 얘기다.

결국 세금을 적게내기 위해서는 양도할때는 기준시가가 낮은 시점을,
취득할 때는 높은 시점을 택하는 게 최선이다.

<>양도소득세는 어떻게 부과되나

아파트 등의 주택에 대한 양도소득세는 보통 실제 거래가격과는 상관없이
매입및 매각때의 기준시가 차이가 얼마냐에 따라 결정된다.

예를들어 아파트 기준시가가 구입때 2억원, 매각때 3억원이라면 1억원의
매매차익을 얻은 것으로 간주한다.

만약 매각때 기준시가가 2억5천만원으로 하향조정됐다면 매매차익이
5천만원으로 줄게 돼 그만큼 세금 부담이 가벼워진다.

따라서 변경된 기준시가를 잘 활용하면 세금을 크게 줄일 수 있다.

<>부동산 양도신고제도를 활용하라

현행 소득세법에는 부동산을 파는 사람은 소유권 이전등기를 신청할
때까지 매각사실을 주소지 관할 세무서에 신고토록 돼 있다.

세무서에서 발급하는 "부동산 양도신고 확인서"를 부동산 매입자에게
건네지 않으면 소유권 이전등기가 불가능하므로 반드시 지켜야 강제조항
이다.

그러나 이 조항을 잘 활용하면 세금을 아낄 수 있다는 사실을 아는
사람은 많지 않다.

양도신고후 세무서에서 발급하는 고지서에 따라 세금을 낼 경우
세액공제를 5% 더 받을 수 있을 뿐 아니라 예정신고를 할 필요도 없다.

<>양도차익이 없어도 양도신고를 해야한다

잘못 알려진 세무상식의 하나가 부동산 매각때 차익이 없으면 양도소득세를
신고하지 않아도 된다는 것이다.

그러나 매매차익이 없더라도 반드시 실제 거래가격에 의한 양도소득세
신고를 해야 세금이 부과되지 않는다.

신고가 없으면 세무서에서 기준시가나 공시지가에 따라 차액이 있는
것으로 판단, 세금을 부과한다.

한번 부과된 세금을 취소하기 위해서는 엄청난 시간과 비용이 들어가므로
부동산 거래때에는 반드시 양도소득세 신고를 해야한다.

<김수언 기자 sookim@ >

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( 한 국 경 제 신 문 1998년 6월 29일자 ).