최근 두드러지는 부동산가격 내림세가 이를 팔려는 사람들에게 어떤 영향을
미칠까.

어차피 부동산을 팔려는 사람들은 가격이 더 떨어지기 전에 하루라도 빨리
팔고싶은 심정일 것이다.

그러나 여기서 꼭 생각해 볼게 바로 세금문제.

작년 5월1일자로 양도소득세를 매기는 기준이 되는 아파트에 대한
기준싯가가 크게 올랐다.

특히 분당 일산 등 신도시지역, 서초 송파 등 강남지역이 많이 뛰었다.

요즘같이 부동산가격이 계속 하락하면 올해 고시되는 기준싯가(아파트는
국세청 기준싯가, 땅은 개별공시지가)는 내려갈 수 밖에 없다.

과거 예로 보아 아파트에 대한 국세청 기준싯가는 5-7월중, 땅에 대한
개별공시지가는 6월말쯤 새로 고시될 것으로 보인다.

그러나 기준싯가고시 이전에 부동산을 팔면 전년도 기준싯가가 그대로
적용된다.

올해 기준싯가가 고시된 날이후에만 새로 변경된 기준이 적용돼 세금을
매기게 된다.

각각의 양도소득세를 구해서 비교하면 98년 국세청기준싯가가 고시된 후에
부동산을 팔면 세금을 3백만원정도 절감할 수 있다.

물론 지난해 아파트 기준싯가가 상대적으로 많이 오르지 않은 아파트의
경우 올해 고시될 기준이 보합 또는 소폭 하락할 가능성도 있어 세금면에서
혜택을 못 볼 수도 있다.

그러나 몇달 기다려도 그 사이에 부동산가격이 크게 하락할 것이 아니라면
부동산 위치, 현재 기준싯가, 올해 현재싯가 등을 종합 판단해 양도시기를
조정할 필요가 있다.

올해 부동산을 꼭 양도하나 그 부동산을 팔 경우 양도소득세 과세대상이
되는 사람이라면 다음 사항을 유의해 양도시기를 정해야 한다.

<>아파트및 일부 다른 공동주택=전년도(97년5월1일)에 고시된 기준싯가와
올해 고시될 것으로 예상되는 국세청 기준싯가를 비교한다.

만약 올해 기준싯가가 떨어질 것으로 예상되면 양도시기를 기준싯가 고시일
이후로 늦춰야 한다.

전년도 기준싯가는 관할 세무서 재산세과 등에 문의하면 된다.

올 기준싯가는 현재 싯가(실제 매매가격)를 중개업소 등에 문의, 그
가격에 평형별 적용비율을 곱해 계산할 수 있다.

평형별 적용비율은 <>전용면적 국민주택규모(25.7평)이하는 70% <>일반주택
규모(49.9평미만)는 75% <>고급주택규모(49.9평이상)는 80%다.

<>기타부동산=기준싯가 고시대상 외의 부동산에 대해선 땅은 개별공시지가,
건물은 지방세법상 싯가표준액으로 양도소득세를 계산하게 된다.

국세청 기준싯가가 적용되지 않는 기타 부동산의 양도소득세는 땅값에 의해
결정되는게 보통.

따라서 개별공시지가의 고시가격에 특히 주목해야 한다.

고시방법은 전국 2천7백만필지에 대한 개별공시지가를 고시하기 전에 약
45만필지의 표준지를 미리 선정해 이에대한 공시지가를 먼저 발표한다.

올해는 지난 2월27일 발표됐다.

이를 기준으로 나머지 토지의 개별공시지가를 결정해 6월말께 발표할
것으로 보인다.

개별토지에 대한 공시지가가 결정되면 각 시 군 구청장은 산정된 땅값을
소유자 등에게 열람시키고 주민 의견을 수렴하게 된다.

이때 자기소유 부동산의 개별공시지가가 작년 또는 주위의 다른 토지에
비해 높다거나 하락요인이 전혀 반영되지 않았다든가 하면 이의제기를 할
수 있다.

이같은 제도를 적극 활용해 개별공시지가를 낮춰 놓을 필요가 있다.

1세대 1주택 요건을 충족하지 못한 채 아파트를 양도할 수 밖에 없는 경우
일반적으로 아파트 가격이 상승기일 때는 새로운 국세청 기준싯가가 고시
되기 전에 양도하는게 유리하다.

아파트가격이 하락기일 때는 새 기준싯가가 고시된 이후에 양도하는게
절세측면에서 낫다.

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도움말 : 신한은행 이규원 과장(공인회계사) (02)773-4101

** 예시

국세청기준싯가(만원) : 취득당시 - 9천3백50
97년5월1일자 - 1억1천9백
98년기준싯가(가정) - 1억1천

* 98년 기준싯가 고시이전 양도시 차익 : 1억1천9백만-9천3백50만원=
2천5백50만원
98년 기준싯가 고시후 양도시 차익 : 1억1천만-9천3백50만원=
1천6백50만원

<이성태기자>

(한국경제신문 1998년 3월 12일자).