서울 구로공단에 있는 섬유업체 P사는 최근 충남으로 공장이전을 추진
하면서 놀라운 사실 하나를 발견했다.

다름아닌 국가공단과 민간공단간의 분양가격 차이였다.

대우그룹이 개발한 충남 관창공단의 경우 분양가는 평당 20만원선.

그러나 인근에 있는 아산국가공단은 평당 분양가가 45만5천원에 달했다.

국가공단이 두배이상 비싼 것이다.

"비슷한 지역에 위치한 두 공단의 땅값 차이가 그렇게 큰 줄은 몰랐다.
한쪽은 토지공사가 개발한 것이고 다른 한쪽은 민간기업이 조성한 것이란
차이 밖에 없는데 분양가가 곱절이상 차이가 난다는 점을 상식적으로 이해할
수 있겠는가"(P사 A사장)

실제로 토지공사가 개발해 공급하고 있는 국가공단 분양가격은 지나치게
비싼 게 사실이다.

국제 비교를 해도 그렇고 민간개발 공단과 따져봐도 그렇다.

토지공사가 조성한 전국 공단의 평균 미분양률이 50%를 넘는데도 기업들은
개별입지나 민자공단개발에 앞다퉈 나서고 있는 점이 이를 대변한다.

토지공사가 개발한 공단 값은 왜 그토록 비쌀까.

무엇보다 공기업의 비효율 탓에 공단 조성원가 자체가 높아서다.

토지공사는 으레 공단개발때 건설회사에 하청을 준다.

그러다 보니 민간기업이 직접 개발할때의 원가에 토지공사의 관리비와
이윤이 덧붙는다.

또 민간기업에 비해 토지공사는 상대적으로 원가절감 노력도 적고 사업
운영도 방만하다.

예컨대 민간 대기업 공단개발팀은 5~6명 정도가 고작이다.

그러나 토지공사의 경우 국가공단 하나를 개발하는데 1백여명 이상의
관리인원이 참여한다.

토지공사의 공단용지 보상비도 민간기업에 비해 비싸다.

공영개발 공단 분양가가 민간공단보다 비쌀 수 밖에 없는 이유가 바로
여기에 있다.

그렇다고 한국의 공단 값이 비싼 게 모두 토지공사의 책임이냐, 그런것
만도 아니다.

한국에선 공단 분양가가 높을 수 밖에 없는 구조적 요인이 있다.

특히 제도부터가 그렇다.

국내 공단 분양가를 올려놓는 주범중 하나는 공단조성때 부과되는 각종
부담금.

공단을 개발하려면 우선 농지나 산지를 공장이 들어갈 수 있도록 개발해야
하는데 여기에 매겨지는 부담금이 너무 많다.

농지를 공단으로 만들 경우 내야하는 부담금은 모두 3가지나 된다.

제일 먼저 공시지가의 20%에 해당하는 농지전용부담금과 대체농지조성비
(밭의 경우 평당 1만1천9백원)를 납부해야 한다.

여기에 개발부담금이란 명목으로 또 개발이익의 50%를 내야 한다.

산지를 개발할 땐 산지전용부담금 대체조림비 개발부담금이 예외없이 따라
붙는다.

이런 각종 부담금은 일부 감면혜택이 있긴 하지만 징수실적을 보면 그
"부담"을 실감할 수 있다.

지난 93년 공단 조성때 매겨진 부담금은 3천8백67억원에서 94년 6천5백
28억원, 95년 8천47억원으로 급증했다.

감사원 조사에 따르면 이런 부담금은 공단 분양가의 5%정도를 차지했다.

공단 땅값을 올리는 요인은 또 있다.

공단 조성에 필수적인 도로 녹지 공원등 기반시설의 설치비용이 공단
분양가에 얹혀지기 때문이다.

"공단 개발때 도로 녹지등 기반시설 설치는 국가나 지방자치단체가 우선적
으로 지원하도록 법에 명시돼 있다. 그러나 대부분의 경우 재정상 이유를
들어 공단 개발사업자에게 떠넘기기 일쑤다. 이게 입주업체 부담으로 돌아
오는건 물론이다"(K사 Y이사)

게다가 기반시설 기준도 중복돼 공단 조성사업자는 이중 삼중으로 부담을
떠안게 돼 있다.

지방공단의 경우 공업입지개발지침에 따라 공단면적의 7.5~10% 정도를
의무적으로 녹지로 확보해야 하고 추가로 건축법에 따라 공장대지 면적의
10~15%이상을 녹지로 조성해야 한다.

이러다 보니 공장용지로 쓸수 있는 면적은 크게 줄고 땅값은 그만큼 올라
간다.

실제로 전국공단의 녹지및 공원면적은 전체의 25%를 넘고 있다.

비용으로 따지면 각종 기반시설비가 공단 분양가의 평균 28%(감사원 부정
방지대책위원회 조사)에 달한다.

고지가에 짓눌려 신음하는 기업들은 그래서 말한다.

"농지 산지의 용도를 바꿔 공단으로 만들때 각종 부담금을 일원화해야 한다.
지금처럼 비슷한 목적의 부담금이 겹겹이 붙어선 공단 분양가를 낮출 수
없다. 또 어차피 국가에 귀속되는 도로 하수시설 공원 녹지등 기반시설도
정부가 전적으로 책임지는 원칙을 지켜야 할 것이다"(S그룹 P사장)

이런 지적도 한다.

"공단 조성도 이젠 경쟁을 붙이자. 토지공사든 민간기업이든 싼값에 조성한
공단이 잘 팔리고 비싼 곳은 팔리지 않는 시대다. 이를 위해선 민간기업이
조성한 공단엔 덜 주어지고 있는 부담금 감면 혜택등도 토지공사 조성 공단
수준으로 올려야 한다. 그러면 지금의 공단 분양가를 절반정도로 낮출 수
있다. 이건 꿈이 아니라 실현 가능한 일이다"(이용환 전경련이사)

< 정리=차병석기자 >

(한국경제신문 1996년 10월 7일자).