정부가 발표한 "부동산실명제 추진방향"을 보면 기존에 명의신탁을
한 사람들에 대한 관련 세금면제 범위가 대폭 축소됐다.

명의신탁 1건에 한해 부동산가액이 5천만원 이하인 경우,그것도
<>1가구 1주택 위장으로 인한 양도세 <>종합토지세 <>증여세 누락에
대해서만 예외를 인정하고 나머지 경우는 원칙적으로 관련법에 따라
세금을 걷기로했기 때문이다.

부동산 실명제실시로 재산관련 세금 추징이 어떻게 되는지를 문답을
통해 알아본다.

문) =종전에 정부에서는 1가구2주택이면서 양도세를 내지 않기위해
명의신탁을 이용한 경우 경미한 위법으로 보아 양도세를 추징하지
않는다고 했는데 달라진 점은 무엇인가.

답) =1가구2주택이면서 한 주택을 명의신탁해 놓고 과거에 나머지 집을
팔아 양도세를 면제받은 경우 종전에는 모두 세금을 추징하지 않을
방침이었으나 이 경우 명의신탁한 부동산가액이 5천만원을 넘으면
양도세를 추징당하게된다.

문) =1가구3주택 이상인 경우는 어떻게 되나.

답) =명의신탁한 부동산 가액에 관계없이 모두 양도세를 내야한다.

문) =이때 부동산가액이 5천만원이하인가 여부는 어떤 기준으로 결정
하는가.

답) =국세청이 기준시가를 지정한 지역의 아파트 연립주택은 기준시가를,
토지는 공시지가를,건물은 내무부 과세시가 표준액을 각각 부동산가액으로
본다.

5천만원 이상인가 여부를 결정하는 싯점은 명의신탁한 부동산을
실명으로 등기하는때를 기준으로 한다.

문) =가액이 5천만원을 넘는 부동산을 실명전환하지 않고 제3자에게
팔면 세금관계는 어떻게 되는가.

답) =등기부상 해당 부동산의 소유자(명의수탁자)로 되어있는 사람이
명의신탁되어있는 부동산을 팔 당시 일반적인 양도세 면제요건에
해당하는가 여부에 따라 양도세 부과여부가 결정된다.

문) =90년12월에 1가구 1주택으로 위장,양도세를 안내고 주택을 팔았다.

조세시효가 5년이라는데 5년이 지난 내년에 실명전환등기를 하면
양도세를 안내도 되는가.

답) =그렇다.

양도세의 과세시효는 양도가 이루어진 날의 다음해 6월1일부터 시작된다.

따라서 89년이전에 양도한 경우는 무조건 양도세를 내지 않는다.

90년에 양도한 경우는 91년 6월1일부터 조세시효가 시작되므로 이로부터
5년이 되는 시점인 96년 5월31일로 시효가 끝난다.

따라서 96년6월중 실명전환하면 양도세를 안낼수 있다.

문) =명의신탁을 해지하고 본인명의로 실명전환하면 무조건 증여세를
내야하는가.

답) =명의신탁 시점을 기준으로 부동산가액이 5천만원이하이고 명의신탁
건수가 1건일 경우에만 면제되고 나머지 경우는 일단 증여세가 과세된다.

문) =이 경우 조세회피 목적이 없는 경우에도 증여세를 내야하나.

답) =조세회피 목적이 없었다는 것은 납세자가 입증해야하며 국세청에서는
명의신탁을 했다가 실명전환한 경우에는 일단 증여세 과세통지를
하게된다.

문) =조세회피 목적이 없다는 것은 어떤 경우를 말하는가.

답) =종중땅을 명의신탁한 경우 처럼 극히 일부분에 한한다.

나머지 경우는 명의신탁으로 종합토지세 재산세등 지방세나 재산관련
세금을 회피키위한 것으로 인정되므로 일단 증여세를 내야한다.

문) =증여세를 내지 않는 방법은 없는가.

답) =명의신탁한 부동산을 실명전환하지 않고 매각하면된다.

이 경우 양도소득세는 해당요건 여부에 따라 결정된다.

문) =땅 2백평(공시지가 평당 60만원)을 실명전환기간중 실명으로 전환하면
증여세를 얼마나 내는가.

답) =토지가액이 1억2천만원이나 5천만원까지는 공제해준다.

따라서 나머지 7천만원에서 일부 공제를 빼고 세율을 곱한 금액만큼
증여세를 내야한다.

여기서도 가산세 20%를 추가로 내야한다.

문) =1가구1주택으로 위장,양도세를 면제받았다가 이번에 실명전환하면서
양도세를 추징당할 경우 증여세도 동시에 추징당하는가.

답) =그렇다.

조세시효이내이고 조세회피 목적이 있는 것으로 인정되면 양도세와
증여세가 모두 추징된다.

문) =법인이 임원등 개인명의로 명의신탁한 부동산을 실명전환할 경우
법인세도 종전과 마찬가지로 추징되는가.

답) =그렇다.

명의신탁 당시 자산으로 계상한 경우는 예외이나 그렇지 않은 경우에는
당해 부동산취득 가액에 법인세율을 곱한 금액만큼 추징당하고 20%의
가산세도 내야한다.

또 비업무용 부동산일 경우 차입금 이자에 대해서는 손금으로 인정해주지
않는다.

문) =비업무용 부동산의 취득세 중과를 피하기위해 명의신탁했던 부동산을
실명으로 전환하면 취득세를 추징당하는가.

답) =유예기간중 전환하면 추징하지 않는다.

당초 부동산가액의 2%만 냈으면 비업무용부동산에 적용되는 고율(15%)을
적용하지 않고 차액도 추징하지 않는다.

문) =종합토지세나 종합소득세는 어떻게 되는가.

답) =명의신탁으로 종합토지세를 적게 낸 부분은 명의신탁 대상 부동산의
가액이 5천만원이하이면 추징하지 않으나 가액이 이를 넘으면 적게
낸 부분만큼 추징된다.

종합소득세 추징여부는 확실치 않으나 예외를 최소한으로 인정한다는
방침에 따라 추징될 것이 유력하다.

< 김선태기자 >

(한국경제신문 1995년 1월 25일자).