[문] =부동산을 담보로 하고 자금을 융통해주려한다.

그런데 부동산에 저당권을 설정하면 절차가 복잡하고 나중에 저당된
부동산을 집행하는데 어려움이 많다고 하는데 다른 좋은 방법은 없는가.

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[답] =동산이나 부동산을 담보로 잡고 돈을 빌려주는 담보방법으로는
흔히 채무자의 토지나 건물등기부에 채권자의 채권액을 명시하고 저당권
을 설정하는방법이 있다.

이 경우 채무자가 기일내에 돈을 갚지 않으면 저당권을 실행하여 법원에
경매를 신청할 수 있다.

이때 채권자는 경매비용을 법원에 예납해야하고 법원에서 경매할 부동산
의 현황조사를 마친후 경매를 하기 때문에 채권을 실행하기 위해서는
상당한 시간과 비용이 지출되며,가격도 시중거래가격보다 낮게 경매되는
것이 일반적이므로 경락대금이 채권액에 못미치는 경우도 있을 수 있다.

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저당권설정보다 더 간편한 담보방법으로 대물변제예약이라는 것이
있다.

이것은 일정한 기간내에 돈을 갚지 않으면 채무자가 제공한 담보물의
소유권을 채무변제형식으로 채권자에게 넘겨주겠다는 계약을 하고,
그것을 가등기하는 방법이다.

이 경우는 저당권실행과 같은 복잡한 절차와 비용을 들이지 않고
담보재산을 명의만 바꾸어서 취득하게 되므로 채권자에게 다소 편리한
방법이다.

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또한 저당권이나 질권설정의 번거로움을 해소하기 위한 방법으로
양도담보 및 매도담보라는 것이 있다.

양도담보란 채무자가 제공하는 담보물의 소유권을채무자에게 이전하는
방법으로 채무자가 기일내에 변제하지 않으면 소유권이 채권자에게
넘어가는 강력한 담보방법이다.

그러나 이경우도 채권자에게 소유권이 인정되려면 변제기가 도래해야
하고 채무자가 변제를 하지 않을 경우의두가지 요건을 갖추어야 하므로
만약 그 이전에 다른 채권자가 담보물에 압류를 하면 우선변제를 받을
수 없는 단점이 있다.

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양도담보와 비슷한 것으로 매도담보라는 것이 있는데 이것은 채무자가
돈을갚지 못하면 대금채권과 담보물을 상계할 것을 약정하는 것으로
강력한 담보방법중의 하나지만 담보약정이후 담보물이 불가항력에 의해
멸실되면 양도담보의 경우는 대금반환채권이 존속하지만 매도담보의
경우는 대금반환청구를 할 수 없게 된다.

따라서 어떤 담보방법을 선택할 것인가는 채무자의 재산관계,신용담보물
의 가치등을 고려하여 결정해야한다.

<김현 변호사>

(한국경제신문 1994년 10월 30일자).