부동산PF 부실이 심각하다는데···올해 부동산 투자 어떻게 할까요? [한경부동산밸류업센터]
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[WM라운지]최근 손님들이 부동산 PF 부실 문제로 인해 부동산 시장이 악화되는 것인지에 대한 우려 섞인 질문을 많이 한다. 아마도 지난 레고랜드 사태부터 최근 태영건설 워크아웃까지 PF 관련 부정적인 뉴스가 연일 쏟아졌기 때문이리라.
최근 기사를 통해 워낙 많이 접하게 되는 단어이고, 특히 부정적 시장상황을 암시하는 기사에 주로 등장하기 때문에 업계에 종사하지 않는 일반인들도 PF 부실 위험에 대해 우려하고 있는 상황이다.
‘PF(Project Financing)’란 자금 조달의 한 방식으로, 개발 프로젝트의 사업성을 담보로 자금을 조달하는 것을 말한다. 일반적인 기업금융의 경우 기업의 신용도에 따라 대출 여부나 금액에 제약이 따른다. 하지만 부동산PF의 경우는 향후 해당 사업의 수익성을 담보로 자금을 조달하기 때문에 상대적으로 신용도가 낮은 기업도 자금을 조달할 수 있게 된다. 대부분의 시행사들은 이 PF를 통해 자금을 조달하고 개발 사업을 진행하게 된다.
부동산PF는 일반적으로 ‘브릿지론(Bridge Loan)’과 ‘본PF’로 나뉜다.
개발의 초기 단계는 사업의 리스크가 크기 때문에 저축은행 등 제2금융권을 통해서 높은 금리로 자금을 조달하게 된다. 이 차입금을 ‘브릿지론’이라고 한다.
부지를 확보하고 인허가 등이 완료되면 착공에 들어가게 된다. 이렇게 사업이 진행되면 리스크가 줄어들게 되고, 고금리로 조달한 브릿지론을 보다 금리가 낮은 1금융권으로 전환할 수 있게 되는데 이를 ‘본PF’라고 한다. 즉, 본PF로 넘어가는 다리와 같은 역할을 해주는 것이 브릿지론이다.
때문에 부동산PF로 인한 경착륙을 막기 위해 정부와 금융 당국도 모니터링을 강화하고 각종 정책과 자금을 지원하고 있지만, 모든 사업장에 혜택이 돌아갈 수는 없다. 올해는 어쩔 수 없이 뼈아픈 옥석 가리기의 시기가 펼쳐질 것이다. 이 과정에서 다수의 중소형 업체들의 파산이 일어날 수도 있고, 만기 연장을 하지 못하는 사업 부지들이 다수 시장에 출회될 수도 있다.
박진아 하나은행 WM본부 부동산투자자문센터 부동산 전문위원※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
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