"1~2인 가구 집중지역·저평가 오피스텔 주목"

고수의 눈 - 조범식 디원리얼티에셋 대표

1~2인 가구 비중 높아지며
실수요 중심으로 시장 재편
업무타운 형성된 도심 유망

개발사업, 주택서 중심지로
오피스텔 수혜 가능성 높아
세운상가·서초동 일대 관심

‘사람과 돈이 모이는 곳이 흥한다’는 표현이 있다. 사람이란 곧 수요를, 돈이 모이는 곳은 개발호재가 있는 곳을 뜻한다. 수요가 많고 개발호재가 많은 곳일수록 시세 상승폭도 크고 미래가치도 높다. 투자의 안정성과 메리트가 높은 지역이란 의미다.

수요와 호재가 집중될 지역은 어디일까. 수요 측면에선 1~2인 가구 증가가 핵심이다. 통계청에 따르면 전체 가구 수 대비 1~2인 가구 비중은 2020년 58.3%다. 전체 가구의 절반 이상인 셈이다. 2040년엔 70%까지 증가할 수 있다는 전망도 나온다. 1~2인 가구가 부동산시장에서 가장 많은 비중을 차지하는 실수요층으로 변화하는 셈이다.

1~2인 가구가 집중되는 지역이 어디인지 미리 살펴볼 필요가 있다. 이들의 선호도가 높은 주거지역의 특징은 ‘도심 집중’으로 요약할 수 있다. 회사가 가까이 있어 출퇴근이 편하고 여가를 즐길 수 있는 상업시설이 집중된 도심 선호가 가속화하고 있다. 앞으로 실수요의 대부분을 차지할 1~2인 가구가 모이는 곳은 업무타운이 형성돼 있는 중심지인 것이다.

개발호재가 집중되는 지역은 어디일까. 지금까지 가장 많은 관심을 받았던 개발사업은 재건축·재개발이다. 그러나 정비사업을 규제하는 정부의 정책 기조를 감안하면 사업 진행이 부담스러운 상황이다. 이 때문에 개발사업들이 장기화하고 있다. 투자금액도 높아져 고액투자와 장기투자 환경으로 변화하고 있다.

정부는 반면 업무타운과 교통, 상업지, 준공업지, 역세권 개발에 대해선 활성화를 위한 정책을 내놓고 있다. 최근 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 경기부진을 만회하기 위해 사회간접자본(SOC) 투자와 업무 및 상업, 교통에 대한 개발사업에 집중할 수밖에 없는 상황이다. 개발의 중심추가 주택 개발에서 중심지 개발로 넘어가고 있다. 정비사업에 대해 상대적으로 단기 투자가 용이해지면서 투자자의 접근도 늘어나고 있다.

이 같은 변화의 수혜주는 중심지 오피스텔이 될 가능성이 높다. 소액투자가 가능하고 개발 진행도 빠르기 때문이다. 저금리 기조로 인한 수익형 부동산의 인기 상승에다 주택임대사업자 등록을 통해 세금 부담을 줄일 수 있다는 것도 장점이다.

이런 시장 흐름은 중심지 신규 오피스텔 시세를 봐도 알 수 있다. 서울 종로와 광화문 일대, 강남권인 청담동과 삼성역, 양재역 일대의 신규 오피스텔 시세와 분양가는 1.5룸 기준 5억~11억원대를 형성하고 있다. 고가 오피스텔이다. 이들 단지의 특징은 중심지의 상업지 개발이 완료되거나 진행 중인 지역에 있다는 것이다.

그렇다면 앞으로 오피스텔 시세가 상승할 만한 지역은 어디일까. 중심지가 변화하는 지역이지만 저평가된 상업지가 핵심이다. 개발이 본격화할 경우 지가 상승과 수요 증가로 시세 또한 상승할 수 있는 지역이어야 한다. 대표적인 지역은 세운상가 일대와 서초동 일대, 원효로 일대를 꼽을 수 있다. 같은 지역권에서 이미 시세가 오를 대로 오른 광화문이나 삼성역, 한강로 일대 오피스텔 시세와 비교하면 절반 정도에 불과하다. 세운상가 일대는 노후상업지 재생사업을 준비하고 있다. 서초동 일대는 남부터미널 개발과 정보사부지 개발로 인해 지가 상승과 수요 증가가 기대된다. 원효로는 국제업무지구 개발과 캠프킴부지, 용산전자상가 개발이 본격화할 예정이다.

결과적으로 사람과 돈이 모이는 중심지의 저평가 오피스텔을 주목해야 할 시기가 온 것이다. 소액투자와 절세투자, 수익형 투자, 차익형 투자로 ‘일석사조’의 투자전략을 취할 수 있는 유망한 시기가 왔다.