[집코노미TV] 미래 집값 족집게처럼 알 수 있는 3개 지표

'집'터뷰

강승우 작가(필명 '삼토시')

▶구민기 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 이번 시간도 필명 삼토시로 활동하고 계시는 강승우 작가님과 얘기 나눠보겠습니다. 어쨌든 집값을 좌우하는 가장 큰 두 축은 수요와 공급인데요. 수요에서 가장 중요하게 볼 수 있는 지표는 뭘까요?

▷강승우 작가
이전엔 10년차 부부로 봤는데 이를 능가하는 계층이 서울과 경기의 10~11년차 부부들입니다. 이들이 서울 아파트 시세와 밀접한 상관관계가 있었습니다. 이들의 증감율이요. 통계학적으로도 유의미한 상관관계가 나왔어요.

▶구민기 기자
전편에서도 말씀해주시긴 했는데요.

▷강승우 작가
10~11년차 부부들의 첫 아이가 초등학교 입학할 무렵이 되는 경우가 많거든요. 어느 가정이나 정착 욕구를 느끼게 됩니다. 한 곳에 정착하고 싶어지는 욕구가 강해지는 만큼 그 지역 주택의 수요 계층이 되는 것이고요. 이분들이 대표적인 실수요 계층이라고 판단을 했고요.

의외의 사실은 재화의 가치는 수요와 공급으로 결정됩니다만 2000~2017년까지 10~11년차 부부와 입주물량, 가계부문 통화부문 증감율을 서울 아파트 시세와 비교했어요. 상관관계가 가장 높게 나왔던 건 10~11년차 부부로 대표되는 수요였고, 그 다음이 가계부문 통화량, 즉 유동성이었습니다. 마지막이 입주물량이었습니다. 즉 서울 집값과 밀접한 지표는 수요였다는 결론이 도출됐고요. 제가 해석하기론 서울은 신축이 드물기 때문에 오히려 공급보단 전체적인 시세를 좌우하는 요소가 아닌가 생각을 했고요.

▶구민기 기자
부부수요가 이렇게 작용할 수밖에 없는, 통계치 말고 상관관계를 설명해주시자면요. 왜 10년차 정도인지.

▷강승우 작가
아무래도 초등학교로 들어가면서 정착 욕구가 강해지는 게 첫 번째고요. 주변을 돌아보면 서울에 사는 10~11년차 부부말고도 경기도에 거주하는 이들도 서울에 자가를 원하는 경우가 많습니다. 결국 나중에 아이의 학군 등을 생각해서 서울에 집을 사두는 경우죠. 다만 직장 때문에 경기도에 거주하고요. 그런 실수요층이 가장 몰리는 게 서울과 경기의 10~11년차 부부라고 봤습니다.

▶구민기 기자
수요에서 부부들의 증감율 외에 주의 깊게 봐야할 통계치는요?

▷강승우 작가
주택의 수요의 근간은 가구수라고 하잖아요. 인구가 곧 줄기 시작하겠지만 가구수는 계속 늘기 때문에 주택 수요는 계속 늘 것이라고 주장하는 의견이 있었는데요. 이 의견에 반박하는 의견은 1인 가구수가 늘고 있기 때문에 가구수가 늘고 있지 아파트의 주수요층인 2인 이상 가구수는 줄기 때문에 아파트의 수요도 줄 것이라고 보는 수요도 있었습니다.

서울의 가구수는 늘고 있지만 서울도 1인 가구가 늘고 있어요. 2인 이상 가구수는 줄고 있습니다. 서울 아파트 수요가 줄고 가격도 곧 꺾일 것이라고 생각할 수 있지만, 말씀드린 대로 서울과 경기 10~11년차 부부가 서울 아파트 수요층이라고 봤을 때 경기도의 2인 이상 가구수를 안 들여다볼 수 없죠. 서울과 경기도를 합친 2인 이상 가구수는 아직도 계속 늘고 있습니다. 서울 아파트 매매 수요층도 아직 늘고 있다는 판단을 해볼 수 있는 거죠.

▶구민기 기자
이 수치들은 어디서 확인할 수 있죠?

▷강승우 작가
착공과 인허가물량은 통계청에서 확인할 수 있어요. 조금 더 빠른 게 국토교통부 자료고요. M1, M2 통화량은 한국은행 경제통계시스템에서 볼 수 있고요, 부부 연차도 통계청에서 볼 수 있습니다. 지역별, 연도별로 볼 수 있습니다. 10년차 부부라면 2009년 결혼한 부부를 보면 되겠죠.

▶구민기 기자
공급량에 대해선 어떤 지표를 봐야할까요?

▷강승우 작가
제일 중요한 건, 입주물량을 가늠할 수 있는 건 착공물량입니다. 착공 2~2.5년이 되면 입주물량으로 이어지기 때문에 월별, 지역별 착공물량을 확인하면 됩니다. 이를 보면 향후 입주물량이 얼마나 될지 판단할 수 있습니다. 과잉 공급인지 아닌지를 보려면 두 가지가 있는데요. 하나는 해당 지역 가수구에 대비해서 얼마나 착공되고 있는지, 또 하나는 예년에 비해서 얼마나 착공이 됐는지도 중요한 포인트입니다. 그래서 저는 15년 평균으로 비교합니다. 2004~2018년 평균 착공물량과 2019년 착공물량을 비교해서 많고적음을 판단해 보면 향후 공급과잉이 올지 안 올지를 판단하는 데 도움이 될 것 같습니다.

▶구민기 기자
지금까지 얘기를 종합하면 어떻게 고점인지, 바닥인지를 파악할 수 있을까요.

▷강승우 작가
상관관계가 가장 높았던 지표는 10~11년차 부부로 대표되는 수요라고 말씀드렸잖아요. 그 다음이 유동성, 입주물량이라고 했죠. 중요도도 수요와 유동성, 공급순이고요. 그래서 저는 서울과 경기의 10~11년차 부부가 가장 크게 늘어나는 2021년을 집값이 오를 거라고 보고, 2024년부턴 수요가 감소하기 때문에 조정을 받을 것이라고 판단한 것이고요. 유동성은 예측하기 힘듭니다. 미래에 얼마나 늘어날지를 판단하기 어렵죠. 전망이 가능한 건 3기 신도시 토지보상금이고요. 언제 나오든 유동성 강화 효과를 줄 것이거든요. 정부의 목표는 2020년이고요. 늦어지더라도 2020년대 초반엔 유동성이 강화되겠죠. 그런 측면에서 2020년대 초반엔 상승 가능성이 높다고 판단됩니다. 입주물량은 2020년 2분기부터 줄고, 이후론 입주물량이 분산돼 부담이 덜 됩니다. 상대적으로 영향을 덜 미치는 지표이긴 하지만 2024년까지의 상승을 저해할 정도는 아니라고 판단됩니다.

▶구민기 기자
수요를 먼저 보고 고점과 바닥을 파악해야 한다는 이야기죠. 말씀 감사합니다. 지금까지 집코노미TV였습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영 김예린 인턴PD 편집 이지현 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴