갱신요구권·환산보증금…상가임대차보호법 적용 꼼꼼히 살펴야
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그렇다면 법 개정은 임대인과 임차인에게 어떤 영향을 미칠까. 우선 최근의 법 개정은 임차인의 보호를 더욱 강화하기 위한 것으로 보인다. 임차인이 계약 만기가 되기 1개월 전에 계약갱신 요구를 하면 기존 임대차계약과 동일한 조건으로 계약이 갱신되는 효과가 있다. 임차인이 갱신요구권을 행사하는 경우 임대인이 갱신 거절 통지를 하더라도 계약은 갱신된다. 즉, 임차인이 계약 위반 없이 계약 갱신을 요구하면 임대인의 의사에 반하더라도 영업을 더 할 수 있게 되는 것이다. 이 기간이 기존에는 최초 임대차를 포함해 총 5년간이었던 것이 10년으로 늘었다. 임차인으로서는 계약만 잘 지키면 안정적으로 10년간 임대차관계를 유지할 수 있게 됐다. 임대인은 임차인에게 별다른 귀책사유가 없는 한 10년간 동일 임차인에게 영업권을 보장해줘야 한다.법으로 10년을 보장해주다 보니 계약을 종료하고 싶은 임대인으로서는 고민이 커질 수 있다. 갱신할 때마다 보증금을 많이 늘려서 임차인이 자발적으로 임대차계약 유지를 포기하도록 하는 방법을 생각해 볼 수도 있다. 그러나 환산보증금이 법에서 정한 범위 내인 경우 증액 요청은 5% 범위 내에서만 할 수 있다. 이는 계약 기간 중뿐만 아니라 갱신요구권 행사 이후에도 마찬가지다. 즉 10년간 매년 증액 요청을 한다고 하더라도 매년 5% 범위 내에서만 해야 한다.
따라서 처음부터 임대료를 낮게 설정한 경우 기대수익률이 예상보다 낮아질 수 있다. 이 개정 규정은 개정 시부터 존재하는 모든 임대차에 적용되는 것은 아니다. 부칙상 개정 후 체결되거나 갱신되는 임대차계약부터 적용된다. 또한 개정 시부터 10년이 적용되는 것이 아니고 최초계약을 포함해 10년의 갱신요구권을 행사할 수 있게 된다.
단, 법에서 정한 환산보증금액을 초과하면 상가건물임대차보호법상 자동 갱신 규정이 적용되지 않는다. 즉 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 경우 임대인이 계약기간 만료 1개월 전까지 갱신 거절 등의 통지를 하지 않으면 동일한 조건으로 계약이 1년간 자동갱신된다. 이때 임대인은 갱신된 계약의 중도해지 통지를 할 수 없다. 그러나 임차인은 자동갱신된 기간 동안 언제든지 중도해지 통지를 할 수 있다. 이 경우 3개월 후에 해지 효력이 생긴다. 환산보증금 기준을 초과하는 임대차계약의 경우 위 규정이 적용되지 않는다. 민법에 따라서 계약기간이 끝나고 임차인이 임대목적물을 사용하고 상당 기간 내에 임대인이 이의제기를 하지 않는 경우 ‘기간 정함’이 없는 임대차로 자동갱신된다. 이 경우 임대인과 임차인은 언제든지 계약해지 통지를 할 수 있게 된다. 임대인이 통지하는 경우 6개월, 임차인이 통지하는 경우 1개월 후에 계약해지 효과가 생긴다.
곽종규 국민은행 WM스타자문단 변호사