부동산 투자 때 꼭 알아야 할 세금 상식

KB국민은행 스타테이블

상가는 일반적인 임대 수익률이 연 4~6%로 은행 정기예금에 비해 세 배 이상 높다. 매매 차익도 기대할 수 있기 때문에 자산가들의 재테크 수단으로 인기다. 다만 상가 투자자와 세무 상담을 하다 보면 상가를 취득·임대할 때 발생하는 세금을 잘 모르는 경우가 많다. 다음 사례를 통해 세금에 대해서 꼼꼼하게 알아보자.

김모씨(60)는 평소 알고 지내던 공인중개사의 권유로 신도시에 있는 상가를 12억원에 매입했다. 개인 자금 5억원, 은행 대출 5억원(금리 연 3%)에다 보증금 2억원을 승계하는 조건이었다. 임대 수익은 월 400만원 수준으로 대출 이자를 고려하면 세전 수익률이 투자금 대비 연 6.6%로 추정됐다. 이 때문에 김씨는 상가 매입을 결정했다.

김씨는 상가를 임대하면 세후 수익률이 어떻게 되는지 궁금해 세무 전문가에게 도움을 요청했다. 상가를 취득할 때는 취득세가 발생한다. 부동산 매매 때 취득세율은 매매가의 4.6%(지방교육세와 농어촌특별세 포함)다.

김씨 상가는 5520만원의 취득세가 발생한다. 상가 임대 기간에 발생하는 세금은 부가가치세, 재산세, 종합소득세 등이 있다. 일반 과세자는 세입자로부터 임대료에 부가가치세를 별도로 받고, 부가가치세는 세입자가 부담한 뒤 매입세액공제를 받을 수 있다. 김씨 입장에서는 추가로 부담하는 세금으로 볼 수 없다.

재산세는 매년 6월1일을 기준으로 부동산을 보유하고 있으면 부과되는 세금이다. 과세표준 구간별로 0.2~0.4%가 해마다 부과된다. 김씨 상가의 재산세 과세표준을 5억6000만원으로 가정하면 재산세, 지방교육세, 도시계획세가 260만원 정도 발생한다. 또 김씨는 임대소득이 있기 때문에 매년 5월31일까지 종합소득세를 신고해야 한다.

종합소득세는 연간 임대료 기준이 아니라 연간 임대료에 필요 경비를 차감한 금액을 기준으로 계산한다. 김씨는 연간 임대소득이 4800만원으로 간편장부대상자에 해당한다. 필요 경비를 계산할 때 기준경비율 20%를 적용할 수도 있으며 실제 발생한 대출 이자, 인건비, 감가상각비, 수선비를 필요 경비로 적용할 수도 있다. 김씨 상가는 연간 대출 이자가 임대료 대비 약 31%이므로 실제 발생한 필요 경비를 차감하는 방식인 간편장부 신고가 유리하다.

이처럼 간편장부로 신고할 경우 종합소득세 등은 약 393만원(기본공제 150만원, 기본세액공제 7만원, 지방소득세 반영)이다. 김씨가 근로소득자라면 임대소득 금액을 근로소득 금액과 합산해 종합소득세를 적용하므로, 세금 부담은 커 커진다. 임대료 외에 다른 소득이 없을 때는 지역 가입자로 분류해 건강보험료를 추가로 부담해야 한다.

이처럼 취득세, 재산세, 종합소득세 등을 고려하면 세후 수익률은 연 4.3% 정도로 낮아진다. 단순하게 세전 수익률은 연 6.6%지만 취득세, 재산세, 종합소득세, 건강보험료 등을 고려하면 세후 수익률은 연 4.3%로 낮아진다는 얘기다.

정진형 < 국민은행 강남스타PB센터 세무전문위원 >