"점포 50개 넘는 '스트리트몰 상가' 투자 유망"

고수에게 듣는다 - 계동욱 서반플래닝 사장

입주 몰리는 내년 하반기부터 부동산 시장은 조정 보일 것
청약 서두르지말고 기다려야…수익형부동산 중 상가가 '으뜸'

“아파트 시장은 내년 입주 물량 과다로 침체될 수 있습니다. 청약을 서두르기보다 기다리는 것도 한 방법입니다. 수익형 부동산 중에서는 50개 점포 이상의 스트리트몰 형태로 이뤄진 상가에 관심을 가져볼 만합니다.”

부동산 분양업계에서만 20년 가까이 몸담은 계동욱 서반플래닝 사장(42)은 “공급 과잉은 시장에 가장 큰 변수”라며 “입주가 몰리는 내년 하반기부터 내후년 상반기에 부동산시장이 조정을 보일 것”이라고 내다봤다. 그는 또 “저금리 시대에 수익형 부동산 중 상가가 가장 유망하다”고 말했다.

◆분양마케팅업만 20년

계 사장은 외환위기 직전인 1997년 9월 경기 일산 청원레이크빌 분양 현장에 영업사원으로 뛰어들었다. 먼저 취업한 초등학교 동창이 “급여도 좋고 일도 재미있다”고 해서 분양에 발을 들여놓게 됐다.

계 사장은 “돈을 많이 벌 수 있다고 해서 관심이 생겼다”며 “평생 직업이 될 줄 몰랐다”고 말했다. 2년 뒤 세가시스템이라는 분양마케팅사의 기획실에서 시장조사와 보고서 작성 등을 담당했다. 2001년 7월 친구 등 7명이 모여 네스트라는 분양마케팅법인을 출범시켰다. 경영진이 많아서인지 제대로 운영되지 않아 2003년 세원미라는 회사로 옮겨 10년 가까이 근무했다. 2012년 8월 서반플래닝을 설립하면서 독립했다. 계 사장은 “서반(曙盤)은 한자로 동이 튼다는 뜻과 반석의 결합”이라며 “뜨는 해처럼 수요자를 섬겨 반석 위에 올려놓겠다는 의미”라고 말했다.

계 사장은 회사 설립 후 경기 김포한강신도시 ‘이랜드 타운힐스’ 같은 아파트뿐 아니라 경기 김포 ‘e편한세상 캐널시티 애비뉴’ 상가, 충북 청주시 강서동 ‘청주블루지움’(오피스텔과 도시형주택), 제주 연동 센트럴시티(분양형 호텔) 등 다양한 상품을 판매했다. 계 사장은 “시행과 분양을 하는 게 중요한 것이 아니라 수요자에게 만족감을 주는 것이 중요하다”며 분양 마케팅만의 매력이 작지 않다고 했다. 그는 매년 100명씩 10년간 1000명의 충성도 높은 수요자를 확보해 투자 수익률을 만족시켜주는 게 목표라고 말했다.

◆수요와 공급을 읽어야

계 사장이 시장을 분석하는 핵심 툴은 공급량이다. 공급 과잉에 따른 가격 하락 여부가 시장을 읽기 가장 편한 변수라는 것이다. 그는 “2007년 분양가 상한제가 적용되기 전 막판 밀어내기식 물량이 쏟아진 데 이어 2008년 글로벌 금융위기까지 겹쳐 이후 2~3년 시장이 침체됐다”며 “최근 몇 년간 공급 물량의 영향으로 이르면 올해 하반기부터 입주가 본격화되고 내년부터 시장이 안 좋아질 수 있다”고 전망했다. 그는 이어 “실수요자라면 내년 하반기나 2018년 상반기까지 기다리는 것도 좋은 대처 방법이 될 수 있다”고 강조했다. 그는 또 “월세화가 진전되고 있어 앞으로 전세는 큰 변수가 되지 않을 것”이라며 “금리도 단기에 급등할 가능성은 낮다”고 예상했다.

그는 인구가 증가하는 곳에 투자해야 한다고 강조했다. 충북 분양시장이 전반적으로 저조하지만 중심도시인 청주는 인구 85만명으로 수요가 든든히 받쳐준다고 소개했다.

수익형 부동산 중 상가도 잘만 고르면 좋은 투자처가 될 수 있다고 추천했다. 개인이 창업하는 소규모 프랜차이즈 점포가 계속 생기기 때문이다. 지역적으로 택지지구 내 중심상업용지에 들어선 상가를 유망 상가로 꼽았다. 그는 “점포 50개 미만의 근린생활시설과 100개 이상의 대형 쇼핑몰 사이 중간 규모 스트리트형 상가(점포 50~100개)가 상대적으로 유망하다”며 “1층 대로변의 3.3㎡당 분양가격이 2500만원을 넘어서면 수익률을 내기가 만만치 않다는 점도 유념해야 한다”고 조언했다.

김진수 기자 true@hankyung.com